Poprzedni
Własne mieszkanie, najlepiej z ogrodem lub przestronnym balkonem, to marzenie wielu Polaków. Niestety, ze względu na wciąż rosnące ceny nieruchomości spora część z tych osób zaczyna myśleć o porzuceniu marzeń lub zmianie swoich planów mieszkaniowych. Okazuje się jednak, że istnieje wiele sposobów na to, aby za cenę nieco niższą od wartości rynkowej kupić swoje pierwsze, wymarzone mieszkanie. Jak tego dokonać i o czym należy pamiętać?
Rynek nieruchomości w Częstochowie w 2024 roku
Ceny nieruchomości to temat, który od lat budzi ogromne zainteresowanie zarówno wśród osób planujących zakup wymarzonego M, jak i wśród inwestorów oraz analityków rynku. Nie tak dawno zakończony program dopłat rządowych Bezpieczny Kredyt 2% w znacznym stopniu przyczynił się do wzrostu cen nieruchomości, co można zaobserwować głównie w największych miastach Polski, w tym również w Częstochowie.
Jak wynika z danych przedstawionych przez Otodom Analytics, w styczniu 2024 roku średnia cena mieszkań z rynku pierwotnego wyniosła 8 169 zł/m2 w porównaniu do 7 939 zł/m2 w analogicznym okresie roku ubiegłego. Jeżeli chodzi o rynek wtórny, to tu wraz z początkiem roku cena za 1 m2 wyniosła 6 735 zł, stanowiąc wzrost o ponad 700 zł w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim (6 025 zł w styczniu 2023 r.).
Jak podkreśla Dorota Caban ekspertka ds. rynku nieruchomości, w tym roku możemy spodziewać się znacznego przystopowania popytu na lokalnym rynku nieruchomości, co jest związane m.in. z zakończonym programem dopłat Bezpieczny Kredyt 2%. Jej zdaniem, nawet jeśli zainteresowanie zakupem mieszkań w Częstochowie nieco zmaleje, niekoniecznie spowoduje to obniżkę ich cen. Warto mieć natomiast na uwadze, że już niebawem powinien ruszyć kolejny program dopłat rządowych, Mieszkanie na Start, który, jak przewidują eksperci, również może wprowadzić spore zamieszanie na rynku nieruchomości.
Nieco inne spojrzenie mają na ten temat eksperci Cenatorium, którzy stworzyli indeks urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu”. W styczniu 2024 roku wartość tego indeksu dla całej Polski wyniosła 111,75 pkt., co stanowi wzrost o 0,83 pkt. w stosunku do miesiąca poprzedniego oraz o 2,65 pkt. w ujęciu rocznym. Oznacza to, że efekty wygaszonego programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz rychłego uruchomienia kolejnego programu rządowego wciąż są widoczne i mogą wpłynąć na wzrost cen nieruchomości w kolejnych miesiącach.
Tanie mieszkanie na sprzedaż – co wpływa na cenę nieruchomości?
Wiemy już, jak prezentuje się sytuacja na częstochowskim rynku nieruchomości i jakich cen mieszkań możemy się spodziewać w okolicy. Wciąż pozostaje jednak pytanie, jak znaleźć tanie mieszkanie w Częstochowie i co jest ważne przy podejmowaniu decyzji. Okazuje się, że istnieje wiele czynników, które mogą mieć kluczowy wpływ na cenę mieszkania. Tym najważniejszym jest oczywiście lokalizacja. Co ciekawe, kryterium atrakcyjności danej lokalizacji coraz częściej odnosi się nie tyle do niewielkiej odległości od centrum, ile raczej do dostępu do infrastruktury miejskiej, jakości komunikacji miejskiej oraz najbliższego otoczenia. Ważna jest również charakterystyka określonej dzielnicy oraz jej najbliższe otoczenie. Przykładowo, w Częstochowie wciąż o wiele większą popularnością cieszą się północne dzielnice miasta (m.in. Parkitka), chociaż nie brakuje tu również osób, które pozostają wierne południowym częściom Częstochowy.
W kwestii ceny nieruchomości nie bez znaczenia pozostają również rozwiązania zastosowane na osiedlu, w tym m.in. technologie wpływające na komfort życia mieszkańców. Idąc dalej, dobrze jest też wziąć pod uwagę standard budynku mieszkalnego oraz udogodnienia zastosowane na osiedlu, np. wyposażenie placu zabaw, ciągi spacerowe dla mieszkańców, miejsca postojowe, rozwiązania dla osób starszych oraz z niepełnosprawnością.
Wśród pozostałych czynników, które mogą mieć wpływ na cenę mieszkania, wymienia się:
- piętro, na którym znajduje się mieszkanie – w nowych inwestycjach wciąż możemy zaobserwować tendencję, która wskazuje, że im wyższe piętro, tym wyższa jest cena nieruchomości. Cenę podnosi z kolei dodatkowa powierzchnia, np. w formie ogródka przynależnego do nieruchomości;
- standard wykończenia lokalu – sposobem na znalezienie taniego mieszkania jest wybór nieruchomości o niższym standardzie wykończenia. Chociaż oszczędzanie na jakości nie jest dobrym pomysłem i zwykle odbija się na wyższych kosztach utrzymania lokali w przyszłości, to czasami zdarza się tak, że remont mieszkania jest mniejszym wydatkiem w porównaniu do zakupu droższego lokalu o wysokim standardzie;
- metraż oraz liczba pokoi – w ofertach deweloperów możemy znaleźć dziś szeroki wybór 3-pokojowych mieszkań z niewielkim metrażem (około 50 m2) – to te nieruchomości cieszą się zwykle największym zainteresowaniem klientów i mogą wiązać się z nieco wyższą ceną;
- ekspozycja mieszkania – mieszkanie, które nie jest odpowiednio nasłonecznione, może okazać się tańsze, jednak warto mieć na uwadze, że tracimy w ten sposób dodatkowe źródło ciepła oraz światła;
- układ pomieszczeń – odpowiednie rozmieszczenie pokoi może mieć duże znaczenie dla komfortu domowników, co również może znaleźć swoje odzwierciedlenie w cenie nieruchomości;
- rok budowy budynku – mieszkania w nowym budownictwie są zwykle droższe, co wiąże się przede wszystkim z lepszym stanem technicznym i mniejszym ryzykiem uszkodzeń w ciągu najbliższych lat;
- wysokość czynszu – z pozoru atrakcyjnym rozwiązaniem mogą wydawać się mieszkania bezczynszowe, jednak należy mieć tu na uwadze, że w dłuższej perspektywie czasu często są one droższe, ponieważ obowiązek remontów i utrzymania zawsze spoczywa na właścicielu, a nie na wspólnocie mieszkaniowej. Zamiast tego lepiej jest szukać nowoczesnych inwestycji, które np. korzystają z odnawialnych źródeł energii, aby zasilać części wspólne, obniżając tym samym czynsz, takie rozwiązania znajdują się w inwestycjach Nowa Deweloper.
Mieszkania na sprzedaż tanio? To możliwe!
Zarówno w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i mieszkań z tzw. drugiej ręki mamy wiele możliwości na to, aby stać się właścicielem mieszkania, ponosząc mniejsze koszty, niż zakładaliśmy początkowo.
Mieszkanie tanie na sprzedaż na rynku deweloperskim
Nie jest tajemnicą, że ceny ofertowe mieszkań nie zawsze są równoznaczne z cenami transakcyjnymi. W pewnych sytuacjach deweloperzy decydują się na negocjacje z klientem. Kiedy jest to możliwe?
1. Promocje oferowane przez dewelopera
Większość deweloperów prowadzi okresowe akcje promocyjne, którymi objęte mogą być zarówno mieszkania, jak i miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie. Często zdarza się tak, że deweloper tworzy preferencyjną ofertę sprzedaży mieszkania, w którego cenę jest już wliczone np. miejsce parkingowe. W naszej flagowej inwestycji Nowa Częstochowa oferujemy atrakcyjne oferty miesiąca, w których wybrane lokale można nabyć z atrakcyjnymi rabatami. Szczegóły jak zawsze u naszych niezawodnych doradców.
2. Długi okres do oddania nieruchomości
Osoby, którym nie zależy na szybkiej przeprowadzce do nowego mieszkania, często decydują się na zakup lokalu jeszcze na tym etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Fakt ten daje klientowi możliwość negocjacji cen w przedsprzedaży, a następnie sprzedaży mieszkania ze sporym zyskiem.
3. Mieszkanie położone na przedmieściach lub poza miastem
Ogromną częścią finalnej ceny mieszkania jest koszt zakupu gruntu przez dewelopera, dlatego lokalizacja ma tak duży wpływ na cenę mieszkania. Nieruchomości w potencjalnie gorszej lokalizacji mogą okazać się nieco tańsze w porównaniu do tych położonych w ścisłym centrum miasta. W kwestii lokali oddalonych od centrum Częstochowy musimy jednak pamiętać o pewnej rzeczy: nawet jeśli teraz codzienne dojazdy do pracy będą zajmować nam więcej czasu, a dostęp do usług będzie ograniczony, to istnieje szansa, że w niedalekiej przyszłości tereny te rozwiną się do tego stopnia, że wartość zakupionego mieszkania mocno wzrośnie. Najlepszym tego przykładem są północne dzielnice Częstochowy, które dynamicznie się rozwijają i oferują coraz bardziej rozbudowaną infrastrukturę miejską.
4. Zakup mieszkania za gotówkę
Taka inwestycja jest sporym obciążeniem dla kupującego, jednak nie wymaga ponoszenia dodatkowych opłat, które wiążą się z kredytem hipotecznym. Jest to również świetna okazja do zainwestowania oszczędności w mieszkanie pod wynajem.
5. Zakup mieszkania w ramach programu dopłat rządowych
Jeszcze nie tak dawno dużym udogodnieniem dla kupujących tanie mieszkania w Częstochowie był program Bezpieczny Kredyt 2%, który pozwalał na zakup nieruchomości na preferencyjnych warunkach. W niedługim czasie ma zostać uruchomiony kolejny program, Mieszkanie na Start, który również ma pomóc wielu polskim rodzinom w zakupie pierwszego mieszkania. Dużym wsparciem dla polskich rodzin jest też program Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli tzw. rodzinny kredyt mieszkaniowy, który umożliwia objęcie gwarancją części kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania.
6. Wsparcie doświadczonego doradcy kredytowego
Proces uzyskania kredytu na zakup mieszkania często jest pełen niespodzianek dla osoby, która nie do końca orientuje się w kwestiach finansowych. Z tego powodu przed podjęciem decyzji związanej z zakupem taniego mieszkania warto skorzystać z usług dobrego doradcy kredytowego, który dobierze najlepszą ofertę dopasowaną do danej sytuacji i pomoże we wszystkich formalnościach związanych z kredytem hipotecznym. W wielu przypadkach deweloperzy, w tym również my w Nowa Deweloper, oferują wsparcie takiego doradcy, pomagając tym samym inwestorom w przebrnięciu przez proces zakupowy.
Warto również podkreślić, że w wielu przypadkach klienci planujący ubieganie się o kredyt hipoteczny wybierają do kredytowania ten bank, w którym mają konto od wielu lat. Często zdarza się jednak tak, że banki mają o wiele bardziej preferencyjne warunki dla nowych klientów, dlatego warto skorzystać z pomocy dobrego doradcy, który jest zorientowany w aktualnych ofertach wszystkich banków i dobierze taką instytucję, która będzie najlepsza z punktu widzenia sytuacji danego klienta. Okazuje się, że może być to oszczędność nawet rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych w kontekście całkowitej kwoty kredytu. Co więcej, dobry doradca zajmuje się wszystkimi formalnościami, jak np. przygotowaniem dokumentów kredytowych oraz kontaktem z deweloperem.
7. Oszczędność środków na zakup mieszkania
Metoda ta może wydawać się najbardziej czasochłonna, jednak z pewnością jest to bardzo opłacalne rozwiązanie. Odkładając środki na zakup nieruchomości, możemy nie tylko wnieść większy wkład własny, ale też zwiększyć wiarygodność w oczach banku, jeżeli staramy się o kredyt hipoteczny. Z drugiej strony musimy jednak pamiętać o ryzyku, jakie się z tym wiąże. W przypadku dużej inflacji i szybkiego wzrostu cen, z jakimi mierzymy się w ostatnich latach, zbieranie oszczędności może nie nadążać ze stratą wartości pieniądza i finalnie kredyt będzie kosztować nas mniej niż przysłowiowe zbieranie oszczędności do skarpety.
Tanie mieszkania na sprzedaż na rynku wtórnym
Podobnie jak w przypadku mieszkań deweloperskich, mieszkania z rynku wtórnego również można kupić za niewielką część ceny rynkowej. Zobaczmy, jak to wygląda w praktyce.
1. Licytacje komornicze
Szacuje się, że kupując nieruchomość wystawioną do sprzedaży przez komornika, jesteśmy w stanie zaoszczędzić nawet o 30%. Zgodnie z przepisami Kodeksu Postępowania Cywilnego w pierwszej licytacji minimalna wartość lokalu nie może być niższa niż 75% ceny rynkowej. Jeżeli jednak mieszkanie nie zostanie na tym etapie sprzedane, druga licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Zakup takiego mieszkania może wiązać się z pewnym ryzykiem, jednak z pewnością jest to bardzo opłacalne posunięcie.
2. Mieszkanie do remontu
Często jest tak, że właściciel mieszkania nie ma przestrzeni czasowej lub funduszy na to, aby przeprowadzić generalny remont, niezbędny do tego, aby można było w nim zamieszkać. W sytuacji, gdy koszt remontu mieszkania nie przekracza kwoty, jaką możemy zaoszczędzić na zakupie nieruchomości, inwestycja w taką nieruchomość może okazać się opłacalnym rozwiązaniem.
3. Mieszkanie od gminy
Kolejnym sposobem na tanie mieszkanie jest wykup lokalu od gminy, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, PKP lub Lasów Państwowych. Takie transakcje są uregulowane prawnie i umożliwiają zakup nieruchomości nawet za 3,75% jej wartości. Pewnym utrudnieniem może być tu jednak fakt, że np. w przypadku Lasów Państwowych kupujący musi w nich przepracować pewien czas lub chociaż wynajmować dane mieszkanie.
4. Mieszkanie na poddaszu lub w suterenie
Ze względu na nie do końca korzystne usytuowanie, słabe doświetlenie i trudności w adaptacji przestrzeni takie lokale nie cieszą się dużym zainteresowaniem wśród klientów, przez co ich ceny są bardzo przystępne. Osoby, które decydują się na zakup takiego taniego mieszkania, często wybierają je jako inwestycję pod wynajem, np. dla studentów.
5. Mieszkanie w bloku z tzw. „wielkiej płyty”
Wiele osób wciąż jest negatywnie nastawionych do tego typu budownictwa, m.in. ze względu na przestarzałą architekturę, problemy z wentylacją, akustyką i termoizolacyjnością, a także niestandardowy metraż pomieszczeń, niedostosowany do aktualnych trendów wnętrzarskich. Część osób podchodzi również sceptycznie do samej technologii wielkopłytowej, jej wątpliwej trwałości oraz wysokiego czynszu.
6. Raty notarialne
Opcją dla osób, które nie posiadają zdolności kredytowej, jednak chcą kupić mieszkanie z rynku wtórnego, jest zakup nieruchomości na raty, bezpośrednio od właściciela. Utrudnieniem może być tu jednak fakt, że sprzedawców, którzy byliby w stanie zgodzić się na takie rozwiązanie, jest niewielu. W takiej sytuacji wszystkie kwestie formalne załatwia się u notariusza, który umieszcza w akcie notarialnym informację o wysokości oraz częstotliwości rat.
Tanie mieszkanie a dodatkowe koszty związane z formalnościami
Na koniec przypominamy, że w ostateczny koszt związany z zakupem taniego mieszkania w Częstochowie należy wliczyć również wszelkie koszty okołotransakcyjne. Okazuje się, że ten wydatek również można nieco obniżyć. Oto kilka sposobów:
1. rezygnacja z notarialnej formy umowy przedwstępnej – decydując się na taki krok, należy jednak mieć na uwadze, że rezygnujemy także z dodatkowego zabezpieczenia na wypadek wszelkich nieprawidłowości lub nieuczciwości dewelopera;
2. negocjacja kwoty taksy notarialnej – zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej koszt dokonania czynności jest uzależniony od kwoty transakcji. Warto sprawdzić, czy notariusz korzysta z pełnej wysokości stawki i negocjować tę kwotę;
3. negocjacja stawki prowizji dla pośrednika nieruchomości – w przypadku zakupu nieruchomości ze wsparciem pośrednika warto spróbować negocjować kwotę prowizji, która czasami wynosi nawet 5% wartości transakcji;
4. ustalenie kwestii podatkowych – w przypadku mieszkań kupionych na rynku wtórnym nabywca jest zobowiązany do opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych PCC, który wynosi 2% od wartości umowy, gdzie podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Sposobem na uniknięcie tej opłaty jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym. W takiej sytuacji podatek VAT jest wliczony do ceny nieruchomości, co oznacza, że kupujący nie musi składać dodatkowej deklaracji i opłacać podatku PCC.
Jak widać, poszukiwanie taniego mieszkania w Częstochowie może być nie lada wyzwaniem dla kupującego. Na szczęście istnieje wiele różnych strategii, które mogą pomóc nam w osiągnięciu zamierzonego celu. Warto zapoznać się z możliwymi opcjami i wiedzieć, z których nich możemy skorzystać, jeżeli planujemy zakup nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Dobrym posunięciem może być też udanie się do doradcy finansowego, który udzieli niezbędnych wskazówek na temat tego, jak znaleźć i kupić tanie mieszkanie na sprzedaż w Częstochowie.
Wszystkie osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania w Częstochowie, zachęcamy do zapoznania się z naszymi inwestycjami w Nowa Deweloper. Oferujemy szeroki wybór nieruchomości położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, które dostępne są w korzystnych cenach.
