Budynek w tle

Mieszkanie na start – nowy projekt rządowy. Co o nim wiemy i jakie są warunki?

Strzałka Poprzedni Następny Strzałka

Prognozy ekspertów sprawdziły się – wraz z początkiem 2024 roku Bank Gospodarstwa Krajowego wydał decyzję o wstrzymaniu przyjmowania wniosków przez banki udzielające Bezpiecznego Kredytu 2%. Dobra informacja jest jednak taka, że przyszli kredytobiorcy nadal będą mogli liczyć na wsparcie przy zakupie pierwszego domu lub mieszkania. 4 stycznia 2024 roku Krzysztof Herman, minister rozwoju i technologii poinformował o nowej propozycji resortu, czyli projekcie programu Mieszkanie na Start. Zdaniem wiceministra Jacka Tomczaka ma on pomóc głównie tym osobom, które mają problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego na rynkowych warunkach. Na największe korzyści będą mogły tu liczyć rodziny z dziećmi, które marzą o przeprowadzce do własnego M. Co wiemy na temat tego programu i jaki może mieć to wpływ na rynek deweloperski w Polsce?

mieszkanie na start
Młode małżeństwo trzymające klucze do nowego mieszkania

Program Mieszkanie na Start – nowy pomysł na wsparcie Polaków ubiegających się o kredyt mieszkaniowy

Tylko w grudniu 2023 roku do banków wpłynęło ponad 46 tysięcy wniosków o kredyt hipoteczny, z czego aż ¾ dotyczyło finansowania w ramach Bezpiecznego Kredytu 2%. Co ciekawe, stanowi to wzrost o 277% w porównaniu do grudnia 2022 roku i 16,4% w stosunku do listopada 2023 roku. Kredytobiorcy doskonale zdawali sobie sprawę z tego, że program Bezpieczny Kredyt 2% nieuchronnie zbliżał się ku końcowi, wyczerpując łączny limit na 2023 i 2024 rok w ciągu zaledwie kilku miesięcy. Ministerstwo Rozwoju i Technologii jednak uspokaja: „Program „Mieszkanie na Start” może ruszyć w połowie 2024 r. i ma być prorodzinny”. Co dokładnie oznaczają te słowa?

 

Program Mieszkanie na Start to odpowiedź nowego rządu na potrzeby polskiego społeczeństwa, które zmaga się z różnymi wyzwaniami na rynku mieszkaniowym. W ogólnym założeniu ma być to system państwowych dopłat do kredytów hipotecznych, który zastąpi program Bezpieczny Kredyt 2% i jednocześnie pomoże rozwiązać problemy, które pojawiły się przy poprzednim rozwiązaniu. Jak wynika z wstępnych założeń przedstawionych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, oba programy zasadniczo będą miały ten sam cel, jednak będą różniły się od siebie zarówno pod kątem warunków przystąpienia do programu, jak i zasadami ustalania wysokości dopłat do rat kredytowych.

Chociaż program jeszcze nie został oficjalnie uruchomiony, już pojawiają się różne opinie na jego temat. Część osób jest zdania, że, podobnie jak na Bezpiecznym Kredycie 2%, tu również zyskają przede wszystkim deweloperzy, banki i właściciele nieruchomości. Istnieje też ryzyko, że program wesprze głównie inwestycje zamożnej części społeczeństwa oraz rodzin wielodzietnych, które, zdaniem PAP, najbardziej skorzystają na tym dofinansowaniu. Równocześnie eksperci zwracają uwagę na fakt, że jeżeli założenia programu nie ulegną większym zmianom, to będzie on zapewne mniej atrakcyjny dla singli – zwłaszcza tych planujących zakup nieruchomości w dużym mieście.

Mieszkanie na Start – dla kogo? Warunki przystąpienia do programu

Rząd zakłada, że program Mieszkanie na Start będzie dedykowany:

  • singlom, którzy nie ukończyli 35. roku życia;
  • minimum dwuosobowym gospodarstwom domowym – w tym przypadku limit wieku nie będzie obowiązywał. Co ważne, za gospodarstwo dwuosobowe uznaje się zarówno małżeństwa i pary w związkach nieformalnych, jak i osoby samodzielnie wychowujące dziecko.

Jak widać, w przeciwieństwie do programu Bezpieczny Kredyt 2% projekt nowego rozwiązania zakłada inne limity wiekowe, jak również możliwość kredytowania zakupu nieruchomości przez parę tworzącą związek nieformalny i nieposiadającą potomstwa. Istotne jest jednak to, aby osoby te tworzyły wspólnie gospodarstwo domowe, ponieważ nabywana nieruchomość będzie stanowić ich współwłasność.

Kolejną ważną kwestią w temacie Mieszkania na Start jest to, że osoby bezdzietne i te, które posiadają mniej niż 3 potomstwa w jednym gospodarstwie domowym i chcą przystąpić do programu, nie mogą być właścicielami mieszkania lub domu jednorodzinnego na własność (ani obecnie, ani w przeszłości). Wyjątkiem są tu udziały w prawie własności lub spółdzielczym prawie własnościowym do nieruchomości na poziomie nie wyższym niż 50%, uzyskane w ramach dziedziczenia lub darowizny.

Z warunku dotyczącego posiadania innej nieruchomości są wyłączone gospodarstwa co najmniej 5-osobowe. W ich przypadku dopuszcza się możliwość posiadania nieruchomości na własność, ale tylko wtedy, gdy wnioskowany kredyt miałby dotyczyć zakupu większego mieszkania lub domu. Zdaniem Marcina Jańczuka, eksperta Metrohouse, to właśnie ta grupa kredytobiorców będzie najbardziej faworyzowana w programie. Jak wskazuje analityk, „będzie to tym bardziej atrakcyjne, że tylko ta grupa będzie mogła skorzystać z dobrodziejstw kredytu 0 proc. i otrzyma najwyższe limity kredytu z dopłatą”. Z drugiej strony istnieje ryzyko, że stosunkowo niewielką aktywność w uczestniczeniu w programie będą przejawiać single, co jest związane z limitem wieku uczestników oraz niskimi limitami dopłat do kredytów dla tej grupy kredytobiorców.

Mieszkanie na Start – zasady

Jak zostało wspomniane przed chwilą, program Mieszkanie na Start zakłada zróżnicowanie limitów dochodowych w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Kredyt z dopłatą będzie bowiem przysługiwać przy miesięcznych zarobkach:

  • 10 000 zł brutto w przypadku singli;
  • 18 000 zł brutto dla 2-osobowych gospodarstw domowych;
  • 23 000 zł brutto dla 3-osobowych gospodarstw domowych;
  • 28 000 zł brutto dla 4-osobowych gospodarstw domowych;
  • 33 000 zł brutto dla 5-osobowych i większych gospodarstw domowych.

Co ważne, niewielkie przewyższenie tych limitów nie powinno spowodować dyskwalifikacji z udziału w programie. W takiej sytuacji wysokość dopłaty do rat kredytowych będzie mogła być jednak pomniejszona o 50% kwoty przekroczenia w przypadku singli lub 25%, jeżeli kredytobiorcą będzie co najmniej 2-osobowe gospodarstwo domowe.
Kolejna zasada, o której należy wspomnieć, to wysokość dopłat rządowych. O ile program nie przewiduje limitu kwoty kredytu, który można zaciągnąć, o tyle dopłaty będą przysługiwać wyłącznie do określonej kwoty kapitału, wynoszącej:

  • do 200 000 zł dla singli;
  • do 400 000 zł dla 2-osobowych gospodarstw domowych;
  • do 450 000 zł dla 3-osobowych gospodarstw domowych;
  • do 500 000 zł dla 4-osobowych gospodarstw domowych;
  • do 600 000 zł dla 5-osobowych gospodarstw domowych;
  • +100 000 zł do powyżej kwoty za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym.

W praktyce oznacza to, że jeżeli 4-osobowa rodzina weźmie kredyt na 800 000 zł, to dopłata państwa będzie dotyczyła wyłącznie kwoty limitu, czyli 500 000 zł. Spore kontrowersje wśród ekspertów już budzi również fakt, że kwoty limitów będą mogły być podwyższone, o ile nabywana nieruchomość będzie nabywana w jednym z 18 największych miast w Polsce. Wartość ta wzrośnie:

  • o 10%, jeżeli będzie to stolica województwa, której wartość odtworzeniowa 1 m2 nieruchomości przekroczy wartość wskaźnika dla całego kraju o co najmniej 15%;
  • o 20%, jeżeli będzie to stolica województwa, w której wartość odtworzeniowa 1 m2 nieruchomości przewyższy wartość wskaźnika dla całego kraju o co najmniej 30%.

Czy takie warunki będą korzystne dla potencjalnego Kowalskiego (zwłaszcza prowadzącego jednoosobowe gospodarstwo domowe), który będzie chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny w ramach programu Mieszkanie na Start? Nie do końca. Eksperci Bankier.pl przygotowali zestawienie, w którym wykorzystali ceny transakcyjne za III kwartał 2023 r., w przeliczeniu na 1 m2 dla miast wojewódzkich i ustalili wkład własny na poziomie 20%. Okazuje się, że nawet jeżeli maksymalna kwota dopłat i kwoty kredytu zostanie podniesiona o 20%, to singiel poszukujący mieszkania w stolicy wyłącznie w oparciu o kredyt zaciągnięty w ramach programu Mieszkanie na Start, nie będzie mógł kupić praktycznie żadnej nieruchomości (biorąc pod uwagę ograniczenie związane z minimalną powierzchnią lokalu mieszkalnego na poziomie 25 m2), jeżeli jej cena będzie równa lub wyższa od średniej ceny transakcyjnej. Podobnie wyglądałoby to w Krakowie, Gdańsku i Szczecinie. Największe mieszkania, czyli aż 35-metrowe, osoby samotne mogłyby kupić jedynie w Kielcach, Olsztynie oraz Rzeszowie.

Pozostaje jeszcze jeden warunek związany z uczestnictwem w programie Mieszkanie na Start, czyli wysokość oprocentowania kredytu, która również ma być zależna od wielkości gospodarstwa domowego. Wyglądać to będzie następująco:

  • 1,5% dla gospodarstw jedno- lub dwuosobowych;
  • 1,0% dla gospodarstw trzyosobowych;
  • 0,5% dla gospodarstw czteroosobowych;
  • 0% dla gospodarstw pięcioosobowych i większych.

Mieszkanie na Start – wniosek. Kiedy będzie można go złożyć?

Wiele osób już zastanawia się, kiedy będzie mogło skorzystać z planowanych dopłat rządowych do zakupu domu lub mieszkania. Krzysztof Herman, Minister Rozwoju i Technologii, informuje, że: „mamy zabezpieczone 500 mln zł na ten cel w #BudżetPaństwa2024. Zakładamy uruchomienie programu od połowy roku. Musimy przeprowadzić szerokie konsultacje, poddać nasze propozycje dyskusji, znowelizować ustawę i dać bankom czas na dostosowanie swoich systemów”.

Oznacza to, że ostateczne zasady i warunki przystąpienia do programu mogą jeszcze ulec zmianom, a my poznamy je dopiero wtedy, gdy opracowany zostanie projekt ustawy wprowadzającej nowy system dopłat. Te osoby, które planują zatem złożenie wniosku kredytowego w ramach programu Mieszkanie na Start, muszą uzbroić się w cierpliwość i wstrzymać się na co najmniej kilka miesięcy z podjęciem konkretnych kroków.

Mieszkanie na Start a przyszłość polskiego rynku nieruchomości

Od ogłoszenia założeń programu Mieszkanie na Start upłynęło zaledwie kilka dni, jednak już teraz możemy spotkać się z pierwszymi opiniami ekspertów, którzy nie wróżą świetlanej przyszłości nowemu rozwiązaniu rządowemu. Zdaniem dr. Adama Czerniaka, eksperta rynku mieszkaniowego i naukowca ze Szkoły Głównej Handlowej, dopłaty do kredytów hipotecznych działają na rynek mieszkaniowy jak narkotyk – po pewnym czasie uzależniają i sprawiają, że nie wyobrażamy sobie funkcjonowania bez nich. Jak również wskazuje, istnieje spore prawdopodobieństwo, że rząd znów będzie finansować inwestycje zamożniejszej części społeczeństwa, a cała reszta będzie musiała radzić sobie samodzielnie. Na przegranej pozycji są przede wszystkim single, którzy nie dość, że będą zobligowani do spełnienia warunków wiekowych, to jeszcze będą musieli sprostać wygórowanym warunkom finansowym.

Musimy również liczyć się z tym, że uruchomienie programu spowoduje ponowny wzrost cen mieszkań oraz gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości, ponieważ wiele osób będzie chciało załapać się na „tani” kredyt. Z drugiej strony, mając świadomość tego, jak podrożały mieszkania po uruchomieniu Bezpiecznego Kredytu 2%, wiele osób może nie chcieć czekać na start nowego programu i w obawie o kolejne podwyżki rezerwować nieruchomość z pewnym wyprzedzeniem. Jak uważa Robert Chojnacki, prezes REDNET, branża deweloperska będzie próbowała reagować elastycznie na takie zachowania i proponować klientom różne rozwiązania, np. wcześniejszą rezerwację nieruchomości i dokonanie transakcji po uruchomieniu programu.

Czy tak się stanie? Czas pokaże, jednak nasi analitycy w Nowa Deweloper z pewnością będą bacznie przyglądać się temu, jak rynek reaguje na zmiany planowane przez rząd i będą informować Państwa o tym, co może to oznaczać dla przyszłych kredytobiorców.