Poprzedni
Jak wynika z badań przeprowadzonych przez portal Nieruchomosci-online.pl, gotówka wciąż odpowiada za dużą część transakcji na rynku mieszkaniowym, jednak jej udział w ubiegłym roku był znacznie niższy niż w roku 2022. Podczas gdy w ubiegłym roku agenci pośrednictwa nieruchomości wskazywali, że udział gotówki w transakcjach sprzedaży wynosił około 80%, tak w tym roku mniej niż 20% pośredników było już tego zdania. Oznacza to, że rynek kredytów hipotecznych powoli odbudowuje się po okresie stagnacji, spowodowanym m.in. historycznym wzrostem stóp procentowych. Choć dzięki zapowiedziom programów rządowych zainteresowanie kredytami wciąż rośnie, to wielu kredytobiorców wstrzymuje się z podjęciem decyzji o tak dużym zobowiązaniu. Jednym z aspektów jest potrzeba elastyczności i szybkiego dostosowania się do sytuacji w przypadku zmiany sytuacji życiowej. Warto jednak podkreślić, że mieszkanie z kredytem można sprzedać. Jak przeprowadzić taką transakcję?
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Z formalnego punktu widzenia kredytobiorca dysponuje pełnym prawem własności do nieruchomości, co umożliwia mu swobodne zarządzanie nią, a to oznacza, że mieszkanie z kredytem może zostać sprzedane. Fakt ten jest potwierdzony w księdze wieczystej mieszkania. Warto jednak podkreślić, że w dokumencie tym znajduje się również wzmianka na temat hipoteki ustanowionej na rzecz banku, która stanowi zabezpieczenie wierzytelności na wypadek ewentualnego braku jej spłaty.
Co ważne, wpis na temat hipoteki nie ogranicza w żaden sposób praw własności, które co do zasady są związane z nieruchomością, a nie z konkretną osobą. Oznacza to, że transakcja związana ze sprzedażą mieszkania z kredytem jest nie tylko możliwa, ale też nie wiąże się z żadnym ryzykiem dla kupującego (pod warunkiem, że cały proces jest przeprowadzony prawidłowo).
Sprzedaż mieszkania z kredytem jest w większości przypadków możliwa. Istnieje zaledwie kilka sytuacji, w których strony transakcji mogłyby mieć problem z jej sfinalizowaniem:
- koszt spłaty kredytu przekracza wartość nieruchomości – środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania z kredytem trafiają na konto banku, co pozwala na spłatę zobowiązania. W momencie, gdy wartość mieszkania wyraźnie spadła lub wartość spłaty jest bardzo wysoka, cena zakupu nieruchomości może okazać się niewystarczająca do spłaty wierzytelności w banku;
- nie ma zgody współwłaściciela lub współkredytobiorcy na sprzedaż nieruchomości – zakończenie umowy kredytowej jest możliwe dopiero po uzyskaniu zgody wszystkich współkredytobiorców. Sprzedaż nieruchomości wymaga z kolei zgody wszystkich współwłaścicieli;
- nieruchomość została zajęta przez komornika lub syndyka – sprzedaż nieruchomości zajętej z powodu nieterminowego regulowania zobowiązań jest możliwa dopiero po uzyskaniu zgody osoby, która odpowiada za zajęcie mieszkania.
Szczególną sytuacją, która również może utrudniać sprzedaż mieszkania z kredytem, jest posiadanie nieruchomości nabytej za pomocą Bezpiecznego Kredytu 2%. Sprzedaż lokalu przed upływem 10 lat skutkuje utratą dopłat z końcem miesiąca, w którym doszło do transakcji. Co więcej, wszystkie dopłaty wypłacone po tej dacie będą musiały zostać zwrócone do banku. Chcesz wiedzieć więcej na temat nowego programu rządowego, który zastąpi Bezpieczny Kredyt 2%? Sprawdź nasz wpis o programie Mieszkanie na Start.
Wszelkie kwestie związane z umowami o kredyt hipoteczny zostały uregulowane w Ustawie o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku. Zgodnie z zapisami tego dokumentu kredytobiorca ma możliwość dokonania spłaty kredytu (całkowitej lub częściowej) w dowolnym momencie. Sam fakt sprzedaży mieszkania z kredytem sprawia z kolei, że środki pozyskane w wyniku zbycia nieruchomości są przekazywane na konto kredytodawcy. W rezultacie dochodzi do wcześniejszej spłaty wierzytelności związanej z hipoteką.
Czy bank musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania z kredytem?
W polskim ustawodawstwie nie istnieją przepisy, które odnosiłyby się do konieczności uzyskania zgody kredytodawcy na sprzedaż mieszkania z kredytem. Wyjątek stanowi tu sytuacja, w której na kredycie widoczne są zaległości w spłatach zobowiązania. Wówczas przed przystąpieniem do procesu sprzedażowego bank może zażądać od kredytobiorcy uregulowania zaległości. Bank może również nie wyrazić zgody na sprzedaż obciążonej nieruchomości, jeżeli cena sprzedaży nie pokryje całego zobowiązania. Wówczas kredytobiorca jest zobowiązany do wykazania, że posiada środki niezbędne do pokrycia brakującej kwoty.
Chociaż zwykle nie istnieją przeciwwskazania do sprzedaży mieszkania z kredytem, to po stronie kredytobiorcy i tak leży konieczność poinformowania banku o planowanej transakcji. Jest to niezbędne do uzyskania dokumentów zawierających informacje o kwocie pozostałej do spłaty i warunkach wcześniejszej spłaty, jak również promesy wykreślenia hipoteki po wygaśnięciu umowy. Dokumenty te należy przekazać notariuszowi.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Instrukcja krok po kroku
Transakcja związana ze sprzedażą mieszkania z kredytem niewiele różni się od sprzedaży nieruchomości, która nie jest obciążona hipoteką. Jedyna różnica polega na dodatkowych formalnościach, których należy dopełnić w związku z zaciągniętym kredytem.
Oto, jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku:
1. Sprawdzenie warunków przedterminowej spłaty kredytu.
Na początek dobrze jest upewnić się w banku, jaka kwota pozostała do spłacenia kredytu i czy pokryje ją cena sprzedaży nieruchomości. Warto sprawdzić też, czy z powodu wcześniejszej spłaty kredytu bank nie naliczy dodatkowej prowizji.
2. Znalezienie kupca na mieszkanie.
Część osób próbuje samodzielnie sprzedać mieszkanie, np. publikując ogłoszenia na portalach internetowych, w gazetach lub wywieszając papierowe ogłoszenie w okolicy. Alternatywą jest tu skorzystanie ze wsparcia agencji nieruchomości, która pomaga w sprzedaży i dopełnieniu formalności okołosprzedażowych. Należy jednak pamiętać, że taka opcja często wiąże się z koniecznością zapłacenia agencji prowizji.
3. Uzyskanie zaświadczenia o wysokości obecnego zadłużenia i promesy wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych.
Kredytobiorca jest zobowiązany do pozyskania tych dokumentów z banku, a następnie okazania ich kupującemu przy zawieraniu umowy. Należy przy tym pamiętać, że promesa jest ważna jedynie przez 30 dni, dlatego też ważne jest, aby w tym czasie dokonać transakcji sprzedaży.
4. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży.
Dokument ten powinien mieć formę aktu notarialnego. W momencie, gdy nowy właściciel nabywa mieszkanie za gotówkę, notarialną umowę przeniesienia własności można podpisać od razu. Jeżeli jednak kupiec będzie finansować zakup poprzez kredyt hipoteczny, wówczas właściwą umowę poprzedzi umowa przedwstępna, w której określona jest cena sprzedaży nieruchomości oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej).
5. Spłata kredytu hipotecznego i wypłata pozostałej kwoty sprzedającemu..
W sytuacji, gdy nowy właściciel mieszkania finansuje jego zakup kredytem hipotecznym, wówczas jego bank przelewa odpowiednią kwotę na pokrycie zobowiązania finansowego do banku pierwotnego właściciela, a nadwyżkę przekazuje na jego rachunek bankowy. Jeżeli z kolei mamy do czynienia ze sprzedażą mieszkania z kredytem za gotówkę, to wtedy nabywca nieruchomości przelewa środki na konto sprzedającego i to on ma obowiązek rozliczenia się z bankiem.
6. Uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipoteki.
Jest to tzw. list mazalny, który kredytobiorca jest zobowiązany do przekazania nowemu właścicielowi nieruchomości. Na jego podstawie kupujący może udać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym, aby złożyć wniosek o wykreślenie z hipoteki. Czas oczekiwania na list mazalny wynosi zwykle do kilkunastu dni. Co ważne, zgodnie z treścią art. 100 Ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece, bank nie może opóźniać wydania listu mazalnego, jeżeli cała kwota kredytu została spłacona.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – lista niezbędnych dokumentów i formalności
Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest skomplikowanym procesem, jednak wymaga dopełnienia pewnych formalności i przygotowania odpowiednich dokumentów. Do przeprowadzenia transakcji sprzedaży należy przygotować:
- odpis z księgi wieczystej mieszkania;
- akty własności nieruchomości, np. akt notarialny nabycia mieszkania;
- zaświadczenie o braku zadłużenia w opłatach czynszowych wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni;
- zaświadczenie potwierdzające brak zaległości z tytułu podatku od nieruchomości;
- zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z danego mieszkania;
- zaświadczenie o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu, zawierające m.in. aktualne saldo zadłużenia i wysokość hipoteki;
- promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie kredytu.
Sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego – czy to się opłaca?
Jednym z powodów, dla których decydujemy się na sprzedaż mieszkania z kredytem, jest chęć zakupu nowego, większego lokalu mieszkalnego. Taka inwestycja jest oczywiście możliwa, jednak należy pamiętać o związanych z tym kwestiach podatkowych.
Zgodnie z zapisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych (nie kalendarzowych) od momentu jego nabycia wiąże się z koniecznością odprowadzenia do Urzędu Skarbowego tzw. “podatku od wzbogacenia się” w wysokości 19% uzyskanego przychodu. Co ważne, podatek ten nie dotyczy zarejestrowanych działalności gospodarczych, które zajmują się obrotem nieruchomościami.
Co to oznacza w praktyce? Przykładowo, jeżeli dana osoba kupiła mieszkanie w kwietniu 2018 roku, wówczas okres 5 lat jest liczony od stycznia 2019 roku i kończy się w styczniu 2024 r. Podatkiem dochodowym od sprzedaży nie jest z kolei objęta całkowita cena nieruchomości, a jedynie kwota, jaką sprzedający zarabia na danej transakcji.
Obowiązku podatkowego można jednak uniknąć na kilka sposobów. Jednym z nich jest sprzedaż przed upływem 5 lat za cenę niższą lub równą kwocie nabycia nieruchomości. Inną metodą jest sprzedaż mieszkania za wyższą cenę, proporcjonalną do kosztów przeprowadzonego wykończenia mieszkania, które wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości. Takie posunięcie nie wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego, ponieważ ponosząc koszty modernizacji mieszkania, właściciel nie wzbogacił się na jego sprzedaży.
Warto również dodać, że na wzrost wartości nieruchomości mogą wpłynąć też czynniki rynkowe. Jak widać na przykładzie mieszkań z rynku pierwotnego w Częstochowie, ich średnia cena za 1 m2 wzrosła o niecałe 70% w ciągu ostatnich 5 lat (8169 zł/m2 w styczniu 2024 r. w porównaniu do 4864 zł/m2 w styczniu 2019 roku).
Trzecim rozwiązaniem jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Na czym to polega? Jeżeli sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia, nie zapłacimy podatku dochodowego, ale pod warunkiem, że środki otrzymane ze sprzedaży przeznaczymy na własny cel mieszkaniowy, np. zakup innego mieszkania (zgodnie z art. 21 ust. 25 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Na realizację tego celu mamy 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedajemy nieruchomość. Potwierdzeniem wypełnienia warunku, który uprawnia do skorzystania z powyższej ulgi, jest zawarcie umowy przeniesienia własności. Oznacza to, że sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego jest nie tylko możliwym posunięciem, ale też bardzo korzystnym z punktu widzenia kredytobiorcy.
Jak widać, sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa, a sam proces transakcyjny przebiega w większości przypadków podobnie jak sprzedaż nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Pamiętajmy, że w ogólnym założeniu kredyt hipoteczny nie ma być dla nas obciążeniem, a jedynie szansą, która zwiększa elastyczność w doborze wymarzonego mieszkania. Warto jednak dobrze przygotować się do procesu zakupowego i skorzystać ze wsparcia fachowego doradcy kredytowego, który wskaże, jak należy prawidłowo przeprowadzić transakcję sprzedaży z kredytem.
Wszystkie osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na Śląsku, a także jego finansowaniem w ramach kredytu hipotecznego zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Częstochowie i Dąbrowie Górniczej i skorzystania ze wsparcia naszych doradców, którzy udzielą Państwu szczegółowych informacji na temat przebiegu całego procesu zakupowego.
