Zniesienie współwłasności nieruchomości – wszystko co musisz wiedzieć

Nikogo nie dziwi sytuacja, w której jedna nieruchomość ma kilku właścicieli. O ile jednak na początkowym etapie współwłasność nieruchomości może być wygodnym rozwiązaniem, o tyle z czasem może prowadzić do konfliktów, zwłaszcza gdy właściciele mają różne plany dotyczące jej wykorzystania. W takiej sytuacji jednym z rozwiązań jest zniesienie współwłasności nieruchomości, które pozwala na jej podział pomiędzy właścicielami. Na czym dokładnie polega ten proces i jakie kroki należy podjąć, aby go przeprowadzić?  

 

 

Spis treści

• Współwłasność nieruchomości – co to takiego?
• Zniesienie współwłasności nieruchomości – najważniejsze informacje
• Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości
• Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
• Najczęstsze formy zniesienia współwłasności nieruchomości
• Ile trwa proces zniesienia współwłasności nieruchomości?
• Współwłasność nieruchomości a kredyt hipoteczny – jak to wygląda w praktyce?
• Kto płaci podatek od nieruchomości przy współwłasności?

 

Współwłasność nieruchomości – co to takiego?

O współwłasności nieruchomości możemy mówić wtedy, gdy prawo do dysponowania nią przysługuje niepodzielnie dwóm lub większej liczbie osób. Zgodnie z polskim ustawodawstwem współwłasność nieruchomości może przybierać dwie podstawowe formy:

• współwłasność łączna nieruchomości – dotyczy małżonków w trakcie trwania małżeńskiej wspólnoty majątkowej lub wspólników spółki cywilnej. Oznacza, że nieruchomość należy do wszystkich współwłaścicieli jako całość, a wspólnicy czy współmałżonkowie nie mają prawa do indywidualnego rozporządzania nią. Co ważne, tego typu współwłasność można przekształcić we współwłasność ułamkową nieruchomości, pod warunkiem rozwodu, separacji lub rozwiązania spółki;
• współwłasność ułamkowa nieruchomości – zakłada ułamkowy udział we współwłasności nieruchomości przypisany każdemu z właścicieli, wyrażony np. jako ½ lub ¼. Zwykle powstaje w wyniku spadkobrania lub kupna (np. dwie osoby niebędące w związku małżeńskim kupują jedną nieruchomość). Współwłaściciele mogą korzystać z nieruchomości wspólnie, jednak każdy z nich ma także prawo do indywidualnych działań w odniesieniu do swojej części.

Zniesienie współwłasności nieruchomości – najważniejsze informacje

Zdarza się, że współwłaściciele nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia co do dalszego jej użytkowania, podziału czy sprzedaży. Jedną z opcji, z której mogą wówczas skorzystać, jest zniesienie współwłasności nieruchomości, czyli usunięcie stanu, w którym własność nieruchomości łącznie przysługuje kilku osobom. Jak wynika z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli ma prawo ubiegać się o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Zwykle cały proces przeprowadzany jest poprzez zawarcie stosownej umowy u notariusza. W przypadku braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami proces zniesienia współwłasności może zostać przeprowadzony za pośrednictwem sądu. Warto zaznaczyć, że sąd nie jest związany wolą współwłaścicieli, jeśli chodzi o sposób podziału nieruchomości – w sytuacji braku zgody może zdecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków pomiędzy właścicieli.

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości

Aby przeprowadzić umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, wszyscy współwłaściciele muszą złożyć zgodne oświadczenia woli zarówno w kwestii samego zniesienia współwłasności, jak i sposobu jej realizacji. Co ważne, metoda rozwiązania współwłasności powinna być korzystna dla wszystkich stron umowy. Należy również pamiętać, że zniesienie współwłasności jest czynnością prawną dotyczącą rozporządzania prawem własności. W przypadku nieruchomości cały proces musi zostać przeprowadzony w formie aktu notarialnego.

Ponadto współwłasność może zostać zniesiona w dowolnym czasie. Zgodnie z art. 210 §1 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności, a roszczenie to nie podlega przedawnieniu. Przepis ten wskazuje także, że prawo do żądania zniesienia współwłasności może zostać wyłączone na okres nie dłuższy niż 5 lat na podstawie czynności prawnej. W ostatnim roku tego okresu możliwe jest jego przedłużenie o kolejne 5 lat, a także ponowne przedłużenie. Czynność prawna wyłączająca możliwość żądania zniesienia współwłasności odnosi skutek także wobec osób, które nabyły udziały w tej współwłasności (art. 221 Kodeksu cywilnego).

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

W momencie, gdy nie ma możliwości polubownego zniesienia współwłasności nieruchomości, np. z powodu braku porozumienia co do formy zniesienia lub brak zgodny jednej ze strony na pozbycie się swojego prawa, konieczne jest skierowanie sprawy do sądu. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości.

Taki wniosek rozpoczyna odpowiednie postępowanie sądowe o charakterze nieprocesowym, co oznacza to, że osoba składająca wniosek staje się wnioskodawcą, a pozostali współwłaściciele nieruchomości traktowani są jako strony postępowania. Każda ze stron zostanie poproszona przez sąd o przedstawienie swojego stanowiska oraz dostarczenie niezbędnych materiałów dowodowych. Warto jednak pamiętać, że większość tego typu spraw trwa przez długi czas, zwłaszcza jeśli nieruchomość stanowi przedmiot sporu między współwłaścicielami. Rozprawy sądowe zazwyczaj wyznaczane są w odstępie kilku miesięcy, ale należy także doliczyć czas, który jest niezbędny na przygotowanie opinii biegłego, który oceni, jak najlepiej przeprowadzić zniesienie współwłasności.

Postępowanie sądowe kończy się wydaniem postanowienia, które może być zaskarżone przez którąkolwiek ze stron. W postanowieniu sąd określa, który współwłaściciel otrzyma nieruchomość i w jakiej części, a także ustala ewentualne spłaty czy dopłaty, które mogą być wymagane od jednej ze stron w celu wyrównania udziałów.

Najczęstsze formy zniesienia współwłasności nieruchomości

Współwłasność nieruchomości można znieść na 3 sposoby, które dotyczą zarówno trybu umownego, jak i sądowego:

• fizyczny podział nieruchomości – jak wynika z art. 211 Kodeksu cywilnego, współwłaściciele mają prawo żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez fizyczny podział nieruchomości. Warto jednak podkreślić, że to rozwiązanie jest możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomość może być podzielona zgodnie z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub nie wymaga zmiany swojego przeznaczenia. Może to dotyczyć zatem gruntów, które można podzielić na mniejsze działki, bądź też budynków, w których istnieje możliwość wydzielenia niezależnych lokali mieszkalnych lub użytkowych. W przeciwnym razie konieczne jest znalezienie innej formy rozwiązania współwłasności; 
• przyznanie własności jednemu z właścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych – w przypadku polubownego zniesienia współwłasności strony samodzielnie ustalają zasady przyznania nieruchomości jednej osobie, określając wysokość i terminy spłat dla pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli zniesienie współwłasności przebiega jednak na drodze postępowania sądowego, konieczne jest przeprowadzenie wyceny nieruchomości przez biegłego sądowego (koszty wyceny ponoszą uczestnicy postępowania). Spłaty mogą zostać rozłożone na raty, ale całkowity okres spłat nie może przekroczyć 10 lat. Warto zaznaczyć, że decyzja sądu dotycząca przyznania prawa własności tylko jednej stronie jest bardzo złożona i zależy od wielu czynników, takich jak interesy stron, wartość nieruchomości czy okoliczności konkretnej sprawy;
• podział cywilny (zarządzenie egzekucyjne sprzedaży) – w sytuacji, gdy nie jest możliwy fizyczny podział nieruchomości, a także nie ma podstaw do przyznania jej wyłącznie jednej ze stron, sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Trzeba jednak pamiętać, że takie rozwiązanie wiąże się z dodatkowymi kosztami, zarówno sądowymi, jak i związanymi z licytacją komorniczą, gdzie komornik pobiera swoją prowizję.

 

 

Ile trwa proces zniesienia współwłasności nieruchomości?

Wiele zależy pod tym względem od metody zniesienia współwłasności nieruchomości. Najszybszym sposobem na załatwienie tej sprawy jest sporządzenie stosownego aktu notarialnego u notariusza oraz przygotowanie niezbędnych dokumentów. Warto jednak pamiętać, że ta opcja jest droższa, ponieważ jej koszt zależy od wartości nieruchomości i niejednokrotnie może wynosić nawet kilka tysięcy złotych (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).

W przypadku postępowania sądowego należy z kolei uzbroić się w cierpliwość, ponieważ sprawa sądowa może przeciągać się przez wiele miesięcy. Koszt opłaty sądowej od wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości wynosi 1 000 zł, natomiast jeżeli wniosek posiada zgodny projekt podziału, kwota ta jest pomniejszana do 300 zł.

Współwłasność nieruchomości a kredyt hipoteczny – jak to wygląda w praktyce?

Współwłasność nieruchomości może wiązać się z różnymi wyzwaniami, zwłaszcza jeśli chodzi o zaciągnięcie kredytu hipotecznego na część wspólnej nieruchomości. Chociaż teoretycznie możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego na połowę domu, to należy pamiętać, że proces ten nie jest prosty i podlega wielu regulacjom. Otóż zaciągnięcie kredytu hipotecznego na część nieruchomości (np. połowę domu) jest możliwe, ale nie zawsze bank musi wyrazić zgodę na takie zobowiązanie.

Wniosek o kredyt można złożyć w przypadku, gdy dwie osoby wspólnie nabywają nieruchomość lub jeśli jeden ze współwłaścicieli po rozwodzie chce odkupić część nieruchomości od drugiego. Aby bank zaakceptował taki wniosek, muszą jednak zostać spełnione określone wymagania:

• nieruchomość musi posiadać oddzielną księgę wieczystą dla każdego z współwłaścicieli – bez tego warunku, uzyskanie kredytu na udział w nieruchomości jest praktycznie niemożliwe;
• nieruchomość musi spełniać określone normy budowlane, które obejmują m.in. konieczność wydzielenia odrębnego wejścia do poszczególnych lokali.

Aby uzyskać kredyt hipoteczny na połowę nieruchomości, konieczne jest dostarczenie do banku odpowiednich dokumentów. Oprócz odpisu z księgi wieczystej, który potwierdza prawa do nieruchomości, należy przedstawić także adnotację o wydzieleniu części domu. W przypadku braku oddzielnej księgi wieczystej na swoją część domu kredytobiorca będzie musiał uzyskać zgodę innych współwłaścicieli na obciążenie nieruchomości hipoteką. Dopiero po spełnieniu wszystkich wymagań bank może rozpatrzyć wniosek o kredyt hipoteczny na część nieruchomości.

Kto płaci podatek od nieruchomości przy współwłasności?

Kwestie podatku od nieruchomości przy współwłasności reguluje art. 3 ust. 4 Ustawy o podatkach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991. Zgodnie z nim przepisy prawa nie precyzują, kto powinien składać deklarację podatkową. Można zatem rozumieć, że:

• wszyscy współwłaściciele mają prawo do składania deklaracji podatkowych;
• wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli złoży stosowną deklarację, aby wypełnić obowiązek podatkowy;
• pozostali właściciele nie mają obowiązku składania deklaracji, ale mogą to zrobić.

Ustawa zaznacza natomiast, że obowiązek podatkowy przy współwłasności dotyczy w równym stopniu wszystkich współwłaścicieli i każdy z nich odpowiada za łączną zapłatę podatku, niezależnie od ułamkowego udziału. Co więcej, gmina może żądać zapłaty podatku od wybranego współwłaściciela, a ten, który opłacił go, może z kolei domagać się zwrotu od pozostałych współwłaścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów. Ważne jest zatem, aby już na początku ustalić, kto będzie składać deklarację podatkową i w jaki sposób będzie ona opłacana.

 

Zdajemy sobie sprawę z tego, że kwestie prawne dotyczące współwłasności nieruchomości mogą wydawać się skomplikowane. W związku z tym wszystkie osoby planujące zakup nieruchomości w jednej z inwestycji w Nowa Deweloper mogą skorzystać ze wsparcia naszych doradców, którzy pomogą w zrozumieniu procedur prawnych, udzielą szczegółowych informacji na temat dostępnych opcji finansowania, a także przeprowadzą przez cały proces zakupu. Zapraszamy do kontaktu!