Wycena nieruchomości – na czym polega, jak działa?

Wycena nieruchomości ma na celu określenie rynkowej wartości mieszkania lub domu jednorodzinnego. Jest to proces niezwykle istotny z punktu widzenia zarówno kupującego, jak i sprzedającego oraz ubezpieczającego daną nieruchomość. Na czym dokładnie polega wycena nieruchomości, kto ją przeprowadza i czy wycena nieruchomości jest konieczna przed zakupem lub sprzedażą lokalu mieszkalnego?  

 

 

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to procedura przeprowadzana przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada stosowne kompetencje i uprawnienia do tego typu czynności. Proces ten polega na stworzeniu tzw. operatu szacunkowego o określonej formie, strukturze i treści. Wszystkie czynności przebiegają zgodnie ze ściśle ustalonymi zasadami, które opisane zostały dokładnie w rozporządzeniach w sprawie wyceny nieruchomości, w tym m.in. w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku.

Wycena nieruchomości umożliwia określenie:

• wartości rynkowej nieruchomości – dla lokali, które z uwagi na rodzaj, użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także wtedy, gdy wymagają tego określone przepisy. Jest to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży, zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym;
• wartości odtworzeniowej nieruchomości – kwota, jaką należałoby zapłacić, aby uzyskać identyczną nieruchomość jak ta, która podlega wycenie. Przy jej szacowaniu rzeczoznawca uwzględnia m.in. stopień zużycia elementów nieruchomości i pomniejsza o to uzyskaną wartość. Co ważne, wartość odtworzeniową określa się wtedy, gdy nie jest możliwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości;
• wartości katastralnej nieruchomości – ustalana dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości, w procesie taksacji nieruchomości;
• innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach, takich jak np. bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości, godziwa wartość nieruchomości, wartość indywidualna lub ubezpieczeniowa wartość nieruchomości.

Kiedy warto przeprowadzić wycenę nieruchomości?

Przygotowanie oficjalnej wyceny nieruchomości jest potrzebne wtedy, gdy ustalenie wartości mieszkania lub domu jest niezbędne do dalszego procesowania i zachodzi konieczność urzędowego jej potwierdzenia. Ma to miejsce w takich sytuacjach jak:

• wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego – wartość nieruchomości stanowi zabezpieczenie ekspozycji kredytowej i od niej zależy wysokość finansowania;
• wycena nieruchomości do zachowku – wartość nieruchomości służy wówczas do obliczenia zachowku należnego uprawnionemu w celu ustalenia wartości spadku;
• wycena nieruchomości do podziału spadku – wartość nieruchomości jest potrzebna w postępowaniu spadkowym;
• wycena nieruchomości przy podziale majątku – wartość nieruchomości jest kluczowa w przebiegu postępowania sądowego;
• wycena nieruchomości do darowizny – od wartości nieruchomości zależy wysokość podatku, który należy zapłacić z tytułu spadku i darowizny.

Warto też podkreślić, że wycena nieruchomości jest bardzo ważna z punktu widzenia osoby sprzedającej nieruchomość. Obecny właściciel, przed wystawieniem oferty sprzedaży domu lub mieszkania z proponowaną przez niego ceną, powinien przeprowadzić wycenę lokalu, aby uniknąć problemów związanych z niedoszacowaniem wartości obiektu (sprzedaż za zbyt niską cenę w stosunku do wartości lokalu) lub jej przeszacowaniem (w efekcie czego nieruchomość może się nie sprzedać).

Kto dokonuje wyceny nieruchomości?

Jak zostało wspomniane wcześniej, w większości przypadków w proces szacowania wartości nieruchomości zaangażowany jest rzeczoznawca majątkowy, który znajduje się w rejestrze rzeczoznawców majątkowych i posiada ukończone studia podyplomowe z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Zdarza się też, że wycenę nieruchomości (np. w toku postępowania sądowego) dokonuje biegły. Warto jednak podkreślić, że osoba pełniąca taką funkcję jest zarazem rzeczoznawcą wpisanym na listę Sądu Okręgowego.

Jest też możliwość przygotowania wyceny nieruchomości przez osobę, która nie jest rzeczoznawcą. Dzieje się tak np. wtedy, gdy wycena jest potrzebna do uzyskania kredytu hipotecznego i ma ona stanowić zabezpieczenie kredytu. Wówczas czynności te przeprowadza pracownik banku. – analityk, który nie jest uprawniony do przygotowywania operatów szacunkowych, ale jest w stanie oszacować wartość nieruchomości na podstawie bazy danych udostępnionej przez bank. Warto jednak podkreślić, że taka wycena jest jedynie wewnętrznym dokumentem banku i nie ma mocy dokumentu urzędowego, takiej jak operat szacunkowy. W niektórych sytuacjach wyceny nieruchomości może dokonać też komornik, np. na wniosek wierzyciela lub dysponenta procedury egzekucyjnej.

Metody wykorzystywane do wyceny nieruchomości

Przy wycenie nieruchomości stosuje się kilka podstawowych metod:

• metoda porównawcza – określenie wartości nieruchomości odbywa się w wyniku porównania jej do nieruchomości sprzedanych na danym rynku i posiadających zbliżone cechy, takie jak np. powierzchnia, standard wykończenia, przeznaczenie. W metodzie porównawczej dokonuje się też korekty wartości na podstawie indywidualnych cech danej nieruchomości, takich jak np. otoczenie, infrastruktura osiedlowa;
• metoda dochodowa – wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie stopy zwrotu z inwestycji, czyli dochodu, który może generować np. podczas wynajmu;
• metoda kosztowa – określenie wartości nieruchomości na podstawie kosztów odtworzenia, które pomniejsza się o wartość zużycia nieruchomości i koszt odtworzenia jej części składowych;
• metoda mieszana – łączy w sobie kilka opisanych powyżej metod.

Uproszczona wycena nieruchomości – na czym polega?

Zdarza się, że czasami potencjalni kupujący decydują się na przeprowadzenie uproszczonej wyceny nieruchomości. Taki proces może być wykonany pracownika banku, który ma udzielić kredytu hipotecznego na dane mieszkanie lub dom. Przygotowany przez niego dokument wskazuje jednak wyłącznie przybliżoną wartość nieruchomości i nie jest akceptowany w procesie ubiegania się o kredyt. Kiedy warto zdecydować się na przygotowanie takiego dokumentu? Przede wszystkim wtedy, gdy jesteśmy zainteresowani zakupem danego lokalu i chcemy poznać jego realną wartość. Uproszczona wycena nieruchomości jest jednak stosowana wyłącznie do celów wewnętrznych.

 

 

Co jest potrzebne do wyceny nieruchomości?

Aby móc oszacować wartość domu lub mieszkania, rzeczoznawca potrzebuje różnych danych na temat danego lokalu, a zwłaszcza tych, które znajdują się w:  

• księgach wieczystych;
• katastrze nieruchomości;
• ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• planie miejscowym, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także w pozwoleniu na budowę;
• wykazach przeprowadzanych przez urzędy skarbowe;
• w akcie notarialnym, który znajduje się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej (np. informacje na temat zbywania spółdzielczych praw do lokalu);
• umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, które stanowią podstawę wpisu do ksiąg wieczystych;
• świadectwie charakterystyki energetycznej.

Należy pamiętać, że lista dokumentów, jakie należy przedłożyć rzeczoznawcy, może różnić się w zależności od charakterystyki danego obiektu. Przed przygotowaniem kompletu dokumentów warto upewnić się u rzeczoznawcy, jakie informacje są mu potrzebne.

Jak wygląda wycena nieruchomości? Najważniejsze informacje zawarte w operacie szacunkowym

W większości przypadków rzeczoznawcy przeprowadzają wycenę nieruchomości w oparciu o metodę porównawczą, która zakłada podejście, że nieruchomości o podobnych parametrach mają zbliżone ceny. Cały proces przebiega w kilku krokach:

1. Ustalenie szczegółów zlecenia i podpisanie umowy z rzeczoznawcą majątkowym.
2. Gromadzenie dokumentacji niezbędnej do przygotowania wyceny, uwzględniając przy tym dokumentację fotograficzną i wywiad terenowy.
3. Analiza zebranych danych i wybór metody wyceny.
4. Wizja lokalna.
5. Przygotowanie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy powinien zawierają następujące informacje:

• przedmiot i zakres wyceny – ustalenie, czy wycena dotyczy mieszkania, domu jednorodzinnego lub innego typu nieruchomości;
• cel wyceny – operat szacunkowy może służyć wyłącznie do określonego celu, np. posłużyć do ubiegania się o kredyt hipoteczny;
• podstawy opracowania operatu – w tym podstawa formalna, materialno-prawna i metodologiczna. Na tym etapie określa się zleceniodawcę i zleceniobiorcę operatu, przepisy prawne, na podstawie których wykonuje się dokument oraz źródła danych;
• daty – data sporządzenia wyceny, oględzin nieruchomości i ustalenia wartości rynkowej nieruchomości;
• opis i stan nieruchomości – ustalenie własności nieruchomości, jej lokalizacji i otoczenia, opis działki, metraż lokalu, liczba pomieszczeń i standard ich wykończenia;
• określenie metody wyceny nieruchomości, np. metoda porównawcza;
• analiza rynku nieruchomości, np. transakcji podobnych lokali;
• określenie końcowej wartości nieruchomości;
• wykaz załączników, np. kopie wypisów z rejestru gruntów, dokumentacja fotograficzna;
• podpis i pieczątka rzeczoznawcy, wraz z podaniem jego numeru uprawnień i daty przygotowania operatu.

Ile trwa wycena nieruchomości?

W sytuacji, gdy wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy lub biegły sądowy, operat szacunkowy jest gotowy w ciągu 10 dni roboczych. Nieco dłuższy czas oczekiwania może być w przypadku wyceny przygotowywanej przez bank, która zakłada czas oczekiwania wynoszący od 10 dni do 3 tygodni. Najbardziej skomplikowane przypadki wyceny nieruchomości mogą jednak trwać nawet do kilku miesięcy. Warto przy tym podkreślić, że operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego jest ważny przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Wyceny nieruchomości – cennik. Kto płaci za wycenę?

Koszty wyceny nieruchomości mogą być różne i są uzależnione od wielu czynników, takich jak np.:

• rodzaj i powierzchnia nieruchomości – wyższych kosztów należy się spodziewać w przypadku budynku wielorodzinnego lub kompleksu obiektów niż niewielkiej kawalerki;
• lokalizacja nieruchomości – wyższe ceny związane z wyceną nieruchomości są obserwowane w przypadku nieruchomości położonych w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Łódź, Katowice, Opole, Gdańsk, Poznań i Szczecin. Najniższe stawki obowiązują w małych miejscowościach na wschodzie kraju;
• doświadczenie i kwalifikacje rzeczoznawcy majątkowego.

Przeważnie koszt wyceny nieruchomości to wydatek rzędu 750-1 300 zł w przypadku mieszkań oraz 1 000-1 800 zł dla domów jednorodzinnych z działkami. Najdroższe są wyceny budynków wielorodzinnych i wielopiętrowych (nawet do 6 000 zł) oraz willi, rezydencji i dużych posesji z przynależnymi gruntami.

Koszty związane z wyceną nieruchomości przeważnie pokrywa strona, która zleca tego typu usługę. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości zwykle jest to kupujący, zwłaszcza gdy wycena jest opracowywana przez bank w celu uzyskania kredytu hipotecznego. W niektórych sytuacjach koszty te mogą być jednak dzielone między sprzedającego a kupującego, jednak kwestie te powinny być ustalone w warunkach umowy przedwstępnej.

 

Jak widać, wycena nieruchomości to ważny krok przy sprzedaży nieruchomości, finansowaniu poprzez kredyt hipoteczny lub podziale majątku. Przepisy prawa jasno określają kwestie związane z przeprowadzaniem tego procesu i wskazują, kto może go wykonywać. W przypadku wszelkich wątpliwości warto jednak skonsultować tę kwestię ze specjalistą, który udzieli niezbędnych informacji na temat przebiegu wyceny mieszkania oraz opcji, z jakich możemy skorzystać.

 

Osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania lub domu w zabudowie szeregowej na Śląsku zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Nowa Deweloper. Zapraszamy również do kontaktu z naszymi doradcami, którzy udzielą Państwu szczegółowych informacji na temat dostępnych lokali, a także wskażą, jak wygląda cały proces związany z zakupem nieruchomości.