Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i jak działa? Czy jest wiążąca?

Umowa rezerwacyjna mieszkania stanowi jeden z kluczowych elementów związanych z zakupem nieruchomości, który w przejrzysty sposób reguluje relacje pomiędzy deweloperem a klientem. Dokument ten pozwala na zabezpieczenie warunków zakupu danego mieszkania i chroni potencjalnego inwestora przed ryzykiem wykupienia nieruchomości przez inną osobę. Jak dokładnie wygląda umowa rezerwacyjna mieszkania i czym różni się od umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej.

 

 

Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Umowa rezerwacyjna to dokument zawierany pomiędzy deweloperem a klientem zainteresowanym zakupem danej nieruchomości z rynku pierwotnego (rezerwującym). Celem takiej umowy jest czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego ze sprzedaży. W ramach umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się do tego, że nie sprzeda nieruchomości innemu klientowi, a nabywca ma czas na podjęcie decyzji, czy chce zawrzeć umowę deweloperską dotyczącą danego mieszkania. W tym czasie rezerwujący może zweryfikować swoją zdolność kredytową, by móc finalnie zadecydować, czy chce kupić zarezerwowaną nieruchomość.

Warto przy tym podkreślić, że umowa rezerwacyjna mieszkania nie zobowiązuje potencjalnego nabywcy do zakupu nieruchomości. Najczęściej jej podpisanie wiąże się jednak z koniecznością dokonania opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta może mieć charakter bezzwrotny i wówczas stanowi wynagrodzenie dla dewelopera, który zgadza się na czasowe wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży. Co ważne, umowa rezerwacyjna może, ale nie musi być podpisywana przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna mieszkania to rozwiązanie, które funkcjonuje od pierwszych lat sprzedaży nowych mieszkań przez deweloperów, czyli tak naprawdę od lat 90. ubiegłego wieku. Niestety, jeszcze do niedawna klienci podchodzili ze sporą rezerwą do podpisywania tego typu dokumentów, co wynikało z częstych nadużyć ze strony firm deweloperskich, które ujmowały w nich zapiski niekorzystne dla klientów. 1 lipca 2022 roku weszła jednak w życie nowa Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która reguluje zasady i tryb zawierania, a także treść umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna mieszkania a umowa przedwstępna i deweloperska – różnice

Osoby planujące zakup nieruchomości z rynku pierwotnego powinny orientować się w tym, jakie są różnice pomiędzy umową rezerwacyjną mieszkania a umową przedwstępną i deweloperską. Chociaż w praktyce każdy z tych dokumentów dotyczy tej samej nieruchomości, to różni się ich cel:

• umowa rezerwacyjna mieszkania pozwala klientowi zarezerwować mieszkanie na określony czas, w trakcie którego deweloper wycofuje lokal ze swojej oferty;
• umowa przedwstępna to zobowiązanie jednej lub dwóch stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, skutkującej przeniesieniem własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Umowa dotyczy nieruchomości, które już istnieją;
• umowa deweloperska to dokument, w którym deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności mieszkania lub domu jednorodzinnego. Umowa dotyczy nieruchomości, które zostaną dopiero wybudowane.

Co ważne, umowa rezerwacyjna mieszkania może zawierać elementy umowy przedwstępnej, co zostało dokładnie opisane poniżej.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – rodzaje

Umowa rezerwacyjna mieszkania zaliczana jest do kategorii tzw. umów nienazwanych. Oznacza to, że nie znajdziemy jej w Kodeksie cywilnym i w innych aktach prawnych, które regulowałyby taki kontrakt. Nowa ustawa deweloperska wprowadziła jednak w tym zakresie sporo istotnych zmian, chociaż nie zmieniła samego celu zawierania umów rezerwacyjnych. W praktyce deweloperskiej stosowane są dziś dwa rodzaje umów rezerwacyjnych:

• zwykła umowa rezerwacyjna mieszkania (tzw. czysta umowa rezerwacyjna), która dotyczy wyłącznie czasowej rezerwacji mieszkania i nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy przeniesienia własności. Taki dokument nie jest wiążący dla obu stron i każda z nich może się z niej wycofać w dowolnym momencie, bez ponoszenia żadnych konsekwencji;
• umowa rezerwacyjna mieszkania z elementami umowy przedwstępnej, która posiada zapis zobowiązujący obie strony do podpisania głównej umowy przeniesienia własności w ustalonym terminie. Umowa ta jest wiążąca dla obu stron, a wycofanie się z niej prowadzi do poniesienia konsekwencji finansowych. Wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania w takim przypadku warto przekazać prawnikowi, aby mógł on dokonać analizy dokumentu pod kątem zabezpieczenia interesów klienta.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – wzór. Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna mieszkania?

Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 lipca 2022 roku umowa rezerwacyjna powinna być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. Dokument ten powinien zawierać następujące elementy:

• podstawowe informacje – data i miejsce zawarcia umowy rezerwacyjnej, jak również dane stron, takie jak nazwa dewelopera, adres, numer KRS, NIP i REGON, dane osoby upoważnionej do podpisania umowy (wraz z określonym stanowiskiem), imię i nazwisko potencjalnego nabywcy, jego adres oraz numer dowodu osobistego lub PESEL;
• przedmiot rezerwacji – zarezerwowane mieszkanie powinno być dokładnie oznaczone i opisane, zwłaszcza jeśli inwestycja jest dopiero na początkowym etapie budowy;
• okres obowiązywania rezerwacji – umowa rezerwacyjna powinna być zawierana na określony czas, który uwzględnia okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej przez rezerwującego;
• koszt rezerwacji – przepisy jasno wskazują, że opłata rezerwacyjna nie powinna przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym;
• konsekwencje na wypadek rezygnacji z umowy rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna jest pobierana na poczet ceny nabycia nieruchomości. Przepisy zakładają jednak, że do jej zwrotu może dojść, gdy rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej, gdy deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub gdy deweloper dokonał istotnych zmian w prospekcie informacyjnym i nie poinformował o tym klienta.

Wydawać by się mogło, że są to standardowe informacje, które pojawiają się w większości umów dotyczących zakupu mieszkania. Ważne jest jednak o tym, aby dokładnie sprawdzać zapisy tego dokumentu, zwłaszcza pod kątem dodatkowych zapisów, które zabezpieczą interesy klienta.

 

Umowa rezerwacyjna mieszkania – na co zwrócić szczególną uwagę przed podpisaniem dokumentu?

Umowa rezerwacyjna mieszkania to powód częstych konfliktów między deweloperami a klientami. Często wynika to z tego, że nie do końca sprawdzamy zapisy umowy przed jej podpisaniem. Ważne jest zachowanie w tym przypadku skrupulatności i uwagi, a także sprawdzenie takich elementów jak chociażby czas trwania umowy rezerwacyjnej mieszkania. Ważne jest, aby okres obowiązywania rezerwacji był na tyle długi, aby mógł pokryć czas niezbędny na uzyskanie decyzji kredytowej przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna mieszkania może przewidywać opłatę rezerwacyjną, ale nie musi. Jeszcze do niedawna strony mogły też ustalać, co stanie się z wpłaconą kwotą – czy zostanie zwrócona, zaliczona na poczet zakupu mieszkania, czy przepadnie na rzecz dewelopera. Obecnie nowa ustawa deweloperska reguluje kwestie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej i to, co się z nią stanie, gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej lub gdy nabywca nie otrzyma zgody na kredyt.

Jeżeli umowa rezerwacyjna mieszkania przewiduje opłatę rezerwacyjną, to:

• jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny mieszkania wskazanej w prospekcie informacyjnym;
• po podpisaniu dokumentu (np. umowy deweloperskiej) opłata zostaje zaliczona na poczet ceny nabycia nieruchomości. Deweloper otrzymuje ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie do 7 dni, zaczynając od dnia zawarcia umowy;
• może być ona zwrócona w wyjątkowych sytuacjach, czyli wtedy, gdy rezerwujący nie otrzymał kredytu, deweloper nie spełnił zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej lub gdy deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym i nie poinformował o tym klienta.

Wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania może zakładać też zwrot opłaty rezerwacyjnej kupującemu w podwójnej wysokości, co ma miejsce np. wtedy, gdy deweloper nie podpisze umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna mieszkanie – co dzieje się po jej podpisaniu?

Nowa ustawa deweloperska nie zmienia niczego w kwestii dalszego przebiegu procedur związanych z zakupem nieruchomości. Jeżeli nabywca uzyska zgodę banku na kredyt hipoteczny, druga strona umowy, czyli deweloper, jest zobowiązany do zawarcia z nim umowy deweloperskiej, na warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej (m.in. w kontekście ceny i przedmiotu umowy). Sekwencja dokumentów wygląda wówczas następująco:

• umowa rezerwacyjna mieszkania;
• umowa deweloperska;
• umowa przenosząca własność, czyli umowa przyrzeczona.

W niektórych sytuacjach zdarza się tak, że umowa deweloperska pomija kwestie związane z zobowiązaniem dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej (tzw. czysta umowa rezerwacyjna). Pamiętajmy jednak o tym, że wbrew pozorom nie jest to korzystne rozwiązanie dla potencjalnego nabywcy, ponieważ nie będzie miał on możliwości wyegzekwowania od dewelopera zawarcia umowy deweloperskiej w ustalonym czasie.

Umowa rezerwacyjna mieszkania na rynku wtórnym – czy to możliwe?

Na koniec jeszcze jedna kwestia, która często nurtuje kupujących. Otóż umowa rezerwacyjna mieszkania może być też wykorzystana w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Cel tego dokumentu jest bardzo podobny jak w przypadku rynku pierwotnego. Sprzedawca zobowiązuje się do tego, że w trakcie jej trwania nie znajdzie innego nabywcy, a potencjalny kupujący zyskuje czas na załatwienie formalności, związanych np. ze sprawdzeniem zdolności kredytowej lub uzyskaniem promesy.

W większości przypadków kupujący ma też obowiązek uiszczenia określonej opłaty, która w razie braku zawarcia umowy przedwstępnej lub przenoszącej własność nieruchomości będzie wynagrodzeniem dla sprzedawcy z tego tytułu. Umowa rezerwacyjna mieszkania z rynku wtórnego przeważnie poprzedza zawarcie umowy przedwstępnej.

 

Umowa rezerwacyjna to dokument, które ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Ważne jest jednak, by zapisy umowy były jasno sformułowane i zrozumiałe zarówno dla potencjalnego nabywcy, jak i dla firmy deweloperskiej. W Nowa Deweloper szczególną wagę przykładamy do kwestii formalnych i sprawnego przebiegu transakcji sprzedaży nieruchomości. Wszystkie osoby zainteresowane zakupem mieszkania w jednej z naszych inwestycji zachęcamy do kontaktu z doradcami, którzy udzielą wszelkich informacji na temat rezerwacji nieruchomości.