Budynek w tle

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i jak działa? Czy jest wiążąca?

Strzałka Poprzedni Następny Strzałka

Umowa rezerwacyjna dotycząca zakupu mieszkania z rynku pierwotnego to rozwiązanie, które funkcjonuje już od lat 90. ubiegłego wieku. Niestety, jeszcze do niedawna klienci podchodzili ze sporą rezerwą do podpisywania tego typu dokumentów, co wynikało z częstych nadużyć ze strony firm deweloperskich, które ujmowały w nich zapiski niekorzystne dla klientów. 1 lipca 2022 roku weszła jednak w życie nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która reguluje zasady i tryb zawierania, a także treść umowy rezerwacyjnej.

Wizualizacja osiedla Nowa Deweloper w Sosnowcu

Umowa rezerwacyjna – najważniejsze informacje

Umowa rezerwacyjna to dokument zawierany pomiędzy deweloperem a klientem zainteresowanym zakupem danej nieruchomości z rynku pierwotnego (rezerwującym). Celem takiej umowy jest czasowe wyłączenie lokalu mieszkalnego ze sprzedaży. W ramach umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się do tego, że nie sprzeda nieruchomości innemu klientowi, a nabywca ma czas na podjęcie decyzji, czy chce zawrzeć umowę deweloperską dotyczącą danego mieszkania. W tym czasie rezerwujący może zweryfikować swoją zdolność kredytową, by móc finalnie zadecydować, czy chce kupić zarezerwowaną nieruchomość.

Warto przy tym podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje potencjalnego nabywcy do zakupu nieruchomości. Najczęściej jej podpisanie wiąże się jednak z koniecznością dokonania opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta może mieć charakter bezzwrotny i wówczas stanowi wynagrodzenie dla dewelopera, który zgadza się na czasowe wyłączenie nieruchomości ze sprzedaży. Co ważne, umowa rezerwacyjna może, ale nie musi być podpisywana przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – rodzaje

Jeszcze do niedawna umowa rezerwacyjna zaliczana była do kategorii tzw. umów nienazwanych, co dało deweloperom sporą swobodę w określaniu jej treści. W praktyce deweloperskiej stosowane są dwa rodzaje umów rezerwacyjnych:

  • zwykła umowa rezerwacyjna, która dotyczy wyłącznie czasowej rezerwacji mieszkania i nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy przeniesienia własności. Taki dokument nie jest wiążący dla obu stron i każda z nich może się z niej wycofać w dowolnym momencie, bez ponoszenia żadnych konsekwencji;
  • umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej, która posiada zapis zobowiązujący obie strony do podpisania głównej umowy przeniesienia własności w ustalonym terminie. Umowa ta jest wiążąca dla obu stron, a wycofanie się z niej prowadzi do poniesienia konsekwencji finansowych.

Jakie informacje powinny znaleźć się w umowie rezerwacyjnej?

Zgodnie z przepisami ujętymi w ustawie z 1 lipca 2022 roku umowa rezerwacyjna powinna być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności. Dokument ten powinien zawierać następujące elementy:

  • podstawowe informacje – data i miejsce zawarcia umowy rezerwacyjnej, a także dane stron, takie jak nazwa dewelopera, adres, numer KRS, NIP i REGON, dane osoby upoważnionej do podpisania umowy (wraz z określonym stanowiskiem), imię i nazwisko potencjalnego nabywcy, jego adres oraz numer dowodu osobistego lub PESEL;
  • przedmiot rezerwacji – zarezerwowane mieszkanie powinno być dokładnie oznaczone i opisane, zwłaszcza jeśli inwestycja jest dopiero na początkowym etapie budowy;
  • okres obowiązywania rezerwacji – umowa rezerwacyjna powinna być zawierana na określony czas, który uwzględnia okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej przez rezerwującego;
  • koszt rezerwacji – przepisy jasno wskazują, że opłata rezerwacyjna nie powinna przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym;
  • konsekwencje na wypadek rezygnacji z umowy rezerwacyjnej – opłata rezerwacyjna jest pobierana na poczet ceny nabycia nieruchomości. Przepisy zakładają jednak, że do jej zwrotu może dojść, gdy rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej, gdy deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub gdy deweloper dokonał istotnych zmian w prospekcie informacyjnym i nie poinformował o tym klienta.

Umowa rezerwacyjna to dokument, które ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Ważne jest jednak, by zapisy umowy były jasno sformułowane i zrozumiałe zarówno dla potencjalnego nabywcy, jak i dla firmy deweloperskiej. W Nowa Deweloper szczególną wagę przykładamy do kwestii formalnych i sprawnego przebiegu transakcji sprzedaży nieruchomości. Wszystkie osoby zainteresowane zakupem mieszkania w jednej z naszych inwestycji zachęcamy do kontaktu z doradcami, którzy udzielą wszelkich informacji na temat rezerwacji nieruchomości.