Poprzedni
Jak wynika z badania „Poziom wiedzy finansowej Polaków 2021”, przeprowadzonego na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości i Fundacji GPW, zaledwie 40% Polaków czyta dokładnie umowy przed ich podpisaniem. Zwykle wierzymy, że skoro treść dokumentów została omówiona ustnie, to nie ma potrzeby czytania papierowej wersji. A to błąd, który może nieść za sobą poważne konsekwencje. Najlepszym tego przykładem jest umowa deweloperska, która zawierana jest przy zakupie nowego mieszkania. Chociaż taka umowa powinna być korzystna dla obu stron i zabezpieczać interesy nabywcy lokalu mieszkalnego, to mimo wszystko i tu można natknąć się na pewne „haczyki”. Czym jest umowa deweloperska i co należy sprawdzić przed jej podpisaniem?
Umowa deweloperska – czym jest i jak działa?
Umowa deweloperska to dokument stanowiący kontrakt pomiędzy deweloperem (inwestorem) a nabywcą mieszkania lub domu z rynku pierwotnego. Na podstawie tego dokumentu deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść prawo własności nieruchomości na nabywcę, który z kolei ma obowiązek uiszczenia zapłaty za tę nieruchomość. Taka umowa przyjmuje formę aktu notarialnego, co oznacza, że tylko dokument podpisany u notariusza zyskuje moc prawną. Sama teść umowy deweloperskiej jest z kolei regulowana Ustawą z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, rozdział 6, art. 22 – 28.
Co powinno znaleźć się w treści umowy deweloperskiej?
Podpisywanie umów deweloperskich od wielu lat wzbudzało w nabywcach pewne wątpliwości w kwestii bezpieczeństwa tego typu dokumentów. Warto jednak podkreślić, że obowiązująca od 1 lipca 2022 roku nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg dodatkowych mechanizmów, których celem jest zwiększenie ochrony praw nabywcy lokalu. W praktyce oznacza to powiększenie listy dokumentów, których nabywca nieruchomości może domagać się od dewelopera w momencie, gdy chce podpisać umowę deweloperską czy też rezerwacyjną.
Umowa deweloperska powinna zawierać wszystkie niezbędne informacje określone we wspomnianej wyżej ustawie oraz w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Główne elementy takiego dokumentu to:
- dane stron umowy oraz data i miejsce jej zawarcia;
- ostateczna cena nieruchomości;
- harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera;
- informacja dotycząca zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności po wpłacie pełnej kwoty przez nabywcę;
- wysokość kar umownych i odsetek dla obu stron;
- powierzchnia i usytuowanie lokalu (ujęte w tzw. karcie prezentującej układ pomieszczeń);
- parametry techniczne oraz standard prac wykończeniowych mieszkania;
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, wraz z numerem pozwolenia na budowę;
- termin przeniesienia prawa własności na nabywcę i ustanowienia odrębnej własności lokalu;
- warunki odbioru lokalu oraz rękojmi za wady;
- zasady odstąpienia od umowy oraz zwrotu wpłaconych środków (od umowy może odstąpić zarówno nabywca, jak i deweloper).
Na co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?
Podobnie jak nieznajomość prawa nie zwalnia od jego przestrzegania, tak i niedokładne przeczytanie umowy deweloperskiej nie zwalnia nas od wywiązywania się z jej zapisów. Warto zatem dokładnie przeanalizować każdy punkt umowy i sprawdzić, czy zawiera ona wszystkie niezbędne dane. Pamiętajmy, że brak istotnych elementów w dokumencie może stać się powodem do zerwania warunków umowy.
Na co należy zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej? Przede wszystkim na terminy – zarówno te dotyczące przeniesienia praw własności do lokalu na nabywcę, jak i te związane z dokładnym terminem odbioru lokalu, czasem trwania prawa rękojmi oraz harmonogramem płatności. Warto sprawdzić, czy podział płatności jest zgodny z postępami prac na budowie i jak dużego zaangażowania finansowego wymaga deweloper tuż po podpisaniu umowy.
Niezwykle ważną kwestią przy podpisywaniu umowy deweloperskiej są także klauzule waloryzacyjne. Kupując mieszkanie, nabywca musi mieć pewność co do ostatecznej ceny nieruchomości. Deweloper nie może bowiem przypisywać sobie prawa do zmiany ceny lokalu po podpisaniu umowy. Umieszczenie takiej klauzuli w umowie jest niezgodne z prawem i może być powodem do jej zerwania.
Decyzja o zakupie nowego mieszkania nie jest prosta. Każdemu nabywcy zależy bowiem na tym, by zainwestowane przez niego pieniądze były bezpieczne, a deweloper wywiązał się ze wszystkich zobowiązań. Jeżeli zatem mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości dotyczące umowy deweloperskiej podpisywanej w ramach mieszkania zakupionego w Nowa Deweloper, zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami i skorzystania z ich wiedzy oraz wieloletniego doświadczenia.
