Sprzedaż działek deweloperowi – co warto wiedzieć i dlaczego to korzystne rozwiązanie?

Działka stanowi kluczowy element przedsięwzięcia związanego z postawieniem nowego osiedla mieszkaniowego. Bez niej nie można niczego wybudować, dlatego nic dziwnego, że deweloperzy nieustannie powiększają swoje zapasy i inwestują w grunty położone w atrakcyjnej lokalizacji. Proces poszukiwania i zakupu gruntów inwestycyjnych wygląda jednak zupełnie inaczej niż w przypadku działki nabywanej przez osobę prywatną. Jak deweloperzy szukają działek i czy sprzedaż gruntu deweloperowi jest korzystnym rozwiązaniem?

 

Działki budowlane na sprzedaż – czy to się opłaca?

Nie od dziś wiadomo, że posiadanie działki budowlanej to inwestycja, która może przynieść spore korzyści finansowe, zwłaszcza w dłuższej perspektywie czasu. Niestety, zdarza się, że z różnych powodów (m.in. konieczność zdobycia dodatkowych środków finansowych, brak możliwości wykorzystania terenu w planowany sposób) właściciel jest zmuszony do wystawienia działki budowlanej na sprzedaż. Wówczas może się okazać, że sprzedaż działki stanie się szybkim sposobem na uzyskanie środków finansowych, np. na spłatę zobowiązań lub realizację innych planów inwestycyjnych.

Opłacalność inwestycji związanej ze sprzedażą działki budowlanej jest uzależniona w dużej mierze od aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, odpowiedniej wyceny wartości działki oraz tego, kto ostatecznie stanie się nabywcą naszego gruntu – osoba prywatna czy deweloper.

Komu sprzedać działkę budowlaną? Sprzedaż gruntu deweloperowi vs. osobie prywatnej

W większości przypadków właściciele działek budowlanych decydują się na sprzedaż swojego gruntu osobom prywatnym. Należy tu jednak podkreślić, że klienci mają zazwyczaj określone wymagania dotyczące lokalizacji działki (cicha, spokojna okolica, z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej i drogą dojazdową), a także warunków zabudowy, które umożliwią im wbudowanie wymarzonego domu w określonym miejscu (m.in. dostęp do mediów).

Niestety, problemem, jaki może się tu pojawić, jest chęć sprzedania dużej działki, na którą zainteresowanie klientów, ze względu na dużą powierzchnię, jest niskie. Wówczas możemy wyodrębnić z istniejącej działki dwa mniejsze grunty, co odbywa się na wniosek i koszt właściciela lub użytkownika wieczystego. Proces ten jest jednak obarczony dodatkowymi formalnościami, koniecznością poniesienia dodatkowych nakładów finansowych, a w wielu przypadkach także problemami w dogadaniu się pomiędzy współwłaścicielami działki.

Alternatywą dla takiego rozwiązania jest sprzedaż działki deweloperowi, który będzie mógł wybudować na niej nowe mieszkania, a następnie oferować je klientom w formie nieruchomości deweloperskich. Co ważne, w przeciwieństwie do prywatnych inwestorów, którym zazwyczaj wystarczają grunty o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych, deweloperzy celują zwykle w działki o powierzchni powyżej 5 tysięcy metrów kwadratowych. Na takim terenie mogą bowiem budować duże osiedla mieszkaniowe.

Kwestią, która także przemawia za sprzedażą działki deweloperowi, a nie osobie prywatnej, jest uzbrojenie gruntu. Ziemia kupowana przez inwestora prywatnego powinna mieć dostęp do mediów (energii elektrycznej, wodociągu, gazu i kanalizacji), a także do drogi publicznej. Deweloperzy, którzy kupują działki pod większe inwestycje, kierują się natomiast przede wszystkim rozbudowaną infrastrukturą oraz połączeniem komunikacyjnym z większymi miastami.

Ile kosztują działki inwestycyjne?

Ceny działek inwestycyjnych to temat, który od wielu lat wzbudza wiele emocji wśród inwestorów. Jak wynika z badań, ubiegły rok upłynął na rynku działek inwestycyjnych pod znakiem intensywnych poszukiwań gruntów przez deweloperów, zwłaszcza w kwestii powiększania banków ziemi. Poszukiwania te znalazły swoje odzwierciedlenie w znacznej ilości wartościowych transakcji gruntowych oraz M&A, które świadczą o sporej aktywności w branży. Eksperci INWI wskazują jednak na pewien trend, a mianowicie na wyraźny wzrost cen działek inwestycyjnych pod inwestycje mieszkaniowe, co ma ścisły związek z obowiązującym w 2023 roku programem Bezpieczny kredyt 2%, jak również napływem kapitału z różnych krajów.

Wzrost cen zaobserwowano w 2023 roku przede wszystkim w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto. Średnie ceny działek budowlanych na sprzedaż pod budowę osiedli wielorodzinnych w tych miastach odnotowały w ubiegłym roku największy wzrost i wiązały się z rekordowymi transakcjami, zwłaszcza w Warszawie. Przykładem tego jest m.in. inwestycja 90 milionów tysięcy w grunt w centrum Łodzi, jak również licytacja działki w centrum Ursynowa za 82 miliony złotych.

Działka budowlana na sprzedaż – o tym należy pamiętać

Sprzedaż działki, niezależnie od tego, czy nabywcą będzie deweloper, czy osoba prywatna, wymaga od właściciela gruntu odpowiedniego przygotowania. Przed przystąpieniem do tego procesu należy zwrócić uwagę na następujące kwestie:

• stan prawny działki, powierzchnia, kształt oraz lokalizacja;
• objęcie gruntu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• pozwolenia na budowę;
• cena działki;
• akt notarialny zakupienia działki lub postanowienie o jej nabyciu w ramach darowizny lub spadku;
• informacje o wysokości podatku od nieruchomości.

Sprzedaż działek deweloperowi w Nowa Deweloper – jak wygląda ten proces?

Nieustanny rozwój naszej działalności deweloperskiej w Nowa Deweloper sprawia, że wciąż poszukujemy nowych gruntów pod zabudowę wielorodzinną (bloki mieszkalne) w centrach dużych miast na terenie województwa śląskiego, małopolskiego, łódzkiego oraz mazowieckiego. Zwracamy uwagę na to, by były to przede wszystkim działki inwestycyjne w obszarze całego Zagłębia, Katowic, Łodzi, Warszawy oraz Krakowa.

Jak szukamy działek pod inwestycje? W Nowa Deweloper bierzemy pod uwagę dwa rodzaje zakupu działki inwestycyjnej:

• kupujemy grunt z pozwoleniem na budowę od innego dewelopera lub od firmy przygotowującej grunty do sprzedaży. Jak to wygląda w praktyce? Deweloper lub firma kupuje grunt, zatrudnia architektów i inżynierów, którzy odpowiedzialni są za projekt inwestycyjny, a następnie ubiega się o pozwolenie na budowę. W momencie, gdy mają otrzymują komplet dokumentów umożliwiających budowę inwestycji, sprzedają nam gotowy grunt, który jest proporcjonalnie droższy w porównaniu do działki kupionej od prywatnego inwestora;
• kupujemy działki od prywatnych inwestorów. W wielu przypadkach jest jednak tak, że chcąc zrealizować inwestycję, decydujemy się na zakup kilku lub kilkunastu sąsiadujących ze sobą działek od różnych właścicieli, którzy weszli w ich posiadanie, np. w wyniku spadku. Proces ten niejednokrotnie jest obarczony licznymi trudnościami, związanymi np. z problemami w porozumieniu się między właścicielami działek. Prowadzi to do tego, że jako deweloper często pełnimy rolę mediatora, który pomaga sprzedającym w dojściu do porozumienia i wyjaśnia, że sprzedaż działek deweloperowi wiąże się dla nich nie tylko z korzyściami finansowymi, ale też możliwością rozwikłania problemu współwłasności, który ciążył im przez długi czas.

 

 

Sprzedaż – działka budowlana dla dewelopera. Z jakimi ograniczeniami musimy się liczyć?

Podejmując temat zakupu działki budowlanej pod inwestycję, warto podkreślić, że w Nowa Deweloper często decydujemy się na inwestycję w grunt, który nie posiada warunków zabudowy. W takiej sytuacji musimy mieć jednak pewność, że będziemy w stanie wybudować na takiej działce budynek wielorodzinny. Rozwiązujemy to na dwa sposoby:

• kupujemy grunty, które mają plany miejscowe, dzięki czemu mamy jasno określone, co można robić na takiej działce;
• prowadzimy procedurę uzyskania warunków zabudowy, aby móc tym samym uzyskać niezbędne informacje na temat gruntów.

Zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem z naszego punktu widzenia jako deweloper jest opcja pierwsza, zwłaszcza biorąc pod uwagę nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 roku. Reforma ta zakłada, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony po 1 stycznia 2026 roku będzie możliwe wyłącznie wtedy, gdy w gminie wszedł w życie plan ogólny gminy. Decyzje będą wydawane jedynie na obszarach uzupełnienia zabudowy określonych w planach ogólnych.

Takie działanie ma przede wszystkim zapobiegać stawianiu nieruchomości w pustej, niezagospodarowanej przestrzeni. Z drugiej strony niesie to również za sobą pewne zagrożenia dla inwestorów, którzy posiadają grunty, ale nie podjęli jeszcze żadnych działań, aby móc je zabezpieczyć tę przestrzeń.

 

 

Sprzedaż działki to poważne przedsięwzięcie, które może jednak przynieść szereg korzyści zarówno sprzedającemu, jak i nabywcy. Z tego powodu zachęcamy wszystkie osoby, które dysponują dużymi działkami budowlanymi w centrum dużych miast, takich jak Katowice, Warszawa, Łódź lub Kraków, aby skontaktowały się z naszym działem inwestycyjnym: 794 145 444 lub [email protected].