Poprzedni
Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce zmienia się jak w kalejdoskopie. Jeszcze pod koniec 2023 roku rynek w znacznym stopniu napędzany był programem Bezpieczny Kredyt 2%, jednak tegoroczna wiosna przyniosła już znaczne ochłodzenie sprzedaży. Jak zakładają eksperci, istnieje też duże prawdopodobieństwo, że na rynku pojawi się najmniej nowych mieszkań od 2018 roku. Równocześnie stale rosną ceny mieszkań, które już dziś osiągają astronomiczne wartości. Jak zapowiadają się kolejne miesiące na rynku nieruchomości? Sprawdźmy!
Spis treści
- Podsumowanie I połowy 2024 roku na rynku deweloperskim
- Rynek nieruchomości – prognozy na II połowę 2024 r. Tak drogo jeszcze nie było!
- Prognoza dla rynku nieruchomości – kiedy możemy spodziewać się spadku cen mieszkań?
- Rynek nieruchomości w Polsce – prognozy dla rynku wtórnego
Podsumowanie I połowy 2024 roku na rynku deweloperskim
Ostatnie miesiące stanowiły okres niezwykle gorący na rynku nieruchomości, co potwierdzają przede wszystkim firmy deweloperskie. Jak podkreślają, pierwsza połowa tego roku, a dokładnie pierwszy kwartał, był jeszcze pod mocnym wpływem programu rządowego Bezpieczny Kredyt 2%. Chociaż wnioski można było składać tak naprawdę jedynie do końca 2023 roku, to początek tego roku można było nazwać mianem konwersji rezerwacji na umowy deweloperskie, jeżeli klient uzyskał zgodę na kredyt hipoteczny.
W drugim kwartale 2024 roku czynnik związany z dopłatami rządowymi był już znacznie mniej znaczący, jednak tu powoli zaczęliśmy wchodzić w falę oczekiwań na nowy program, obiecywany przez obecny rząd – Mieszkanie na Start. Nadzieje na uruchomienie programu na jesień br. roku były spore, jednak resort rozwoju potwierdził, że program wejdzie w życie dopiero w 2025 roku. Będzie to natomiast możliwe dopiero wtedy, gdy uda się znaleźć dla niego poparcie w mocno poróżnionej koalicji.
Zawirowania na rynku nieruchomości przełożyły się na sporą niepewność wśród kupujących, którzy wciąż nie wiedzą, czy warto obecnie inwestować w zakup mieszkania. Widać to na przykładzie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w pierwszej połowie 2024 roku. Już od stycznia obserwujemy spore spadki w sprzedaży mieszkań w 7 głównych rynkach lokalnych w Polsce. Iskierkę nadziei wprowadzają jednak dane z czerwca, które wskazują, że miesiąc ten był pierwszym od początku roku, w którym liczba sprzedanych mieszkań jest wyższa niż miesiąc wcześniej. Zaobserwować możemy także rosnącą ofertę firm deweloperskich. Już od zeszłej jesieni na lokalnych rynkach dostępnych jest ponad 50 tysięcy mieszkań deweloperskich, co daje podobny poziom jak w lecie 2022 roku.
A jak kształtowały się ceny mieszkań na rynku deweloperskim? Wciąż najdrożej jest w Warszawie – ceny nowych mieszkań w stolicy oscylują na poziomie około 18 tysięcy zł za m2. Tuż za nimi na liście znajduje się Kraków, Gdańsk i Poznań. Jeżeli chodzi o mniejsze miejscowości, to tu widzimy, że ceny nieruchomości w Lublinie powoli zrównują się z tymi w Katowicach i Poznaniu, osiągając poziom około 12 tysięcy zł za m2. Jeżeli chodzi o wzrost cen rok do roku, to najtrudniejsza sytuacja jest w Łodzi (+12,7%) i Kielcach (+11,5). Największe spadki odnotowane zostały z kolei w Gdańsku (-0,6%) i Szczecinie (-8,8%).
Rynek nieruchomości – prognozy na II połowę 2024 r. Tak drogo jeszcze nie było!
Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny w raporcie Sytuacja na rynku nieruchomości I kwartał 2024, ceny mieszkań w kolejnych miesiącach nadal będą rosnąć, osiągając prawdopodobny wzrost do poziomu ponad 4% w drugiej połowie 2024 roku. Zdaniem analityków duży wpływ na taką sytuację będzie mieć stały wzrost płac w gospodarce, a także utrzymująca się stabilna sytuacja gospodarcza, chociaż z nieco wyższym poziomem inflacji niż obecnie.
Wzrost cen mieszkań to także wypadkowa ograniczonej liczby projektów budowlanych, które deweloperzy będą mogli wprowadzić do swojej oferty sprzedaży. Chociaż stopniowo sytuacja ta się stabilizuje, to wciąż większość projektów inwestycyjnych pozostaje we wstępnej fazie realizacji, co z kolei mocno ograniczy liczbę tych projektów, które będzie można zakończyć w kolejnych kwartałach.
Sporą niespodzianką jest to, że popyt na zakup nowych mieszkań wciąż prezentuje się na bardzo wysokim poziomie. Istnieje też duża szansa na to, że mimo odnotowanego spadku liczby składanych wniosków o kredyt hipoteczny, zainteresowanie nieruchomościami wciąż pozostanie spore.
Swoje zdanie na temat prognoz rynku nieruchomości 2024, ze szczególnym naciskiem na drugą połowę roku, mają też analitycy banku Pekao S.A., którzy opublikowali raport Rynek nieruchomości w Polsce 2024. Według nich ceny mieszkań na pewno będą rosły jeszcze w tym roku, osiągając swój szczyt w III kwartale 2024 roku w wysokości niemal 25% rok do roku. W przygotowanym przez nich modelu ekonometrycznym wykorzystane zostały zmienne makroekonomiczne dotyczące popytu (m.in. funduszu płac (wypadkowa poziomu wynagrodzeń i zatrudnienia), realnych stóp procentowych oraz liczby zarejestrowanych obcokrajowców) i podaży (liczba wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań i koszty produkcji).
Jak szacują analitycy Pekao S.A., na początku przyszłego roku ceny mieszkań będą mogły osiągnąć poziom nawet 15,4% tysięcy zł za 1 m2, co stanowi wzrost o niemal 14% w stosunku do obecnych poziomów cen (przypomnijmy, 13,5 tysiąca zł w I kwartale 2024 roku).
Prognoza dla rynku nieruchomości – kiedy możemy spodziewać się spadku cen mieszkań?
Eksperci Pekao S.A. są zdania, że od II kwartału 2025 roku ceny mieszkań powinny zacząć powoli spadać, co ma stanowić naturalną konsekwencję wysokich realnych stóp procentowych, rosnącej podaży mieszkań i wygaśnięcia wpływu programu Bezpieczny Kredyt 2%. Niestety, pewną barierą dla dalszego spadku cen może stanowić nieustannie wysoki popyt na nieruchomości, napędzany przez poprawiającą się koniunkturę i szybki wzrost wynagrodzeń. W związku z tym, po szczycie wzrostu cen na poziomie 25% rok do roku w III kwartale 2024 roku następne miesiące powinny przynieść powolny spadek cen, spychając dynamikę do poziomu nawet poniżej zera pod koniec 2025 roku.
Podobnego zdania są analitycy banku Credit Agricole, którzy prognozują, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (tj. Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Łódź i Poznań) będą rosły w 2024 roku i w pierwszej połowie 2025 roku. Na wyhamowanie tego procesu będziemy mogli liczyć dopiero w połowie przyszłego roku.
Rynek nieruchomości w Polsce – prognozy dla rynku wtórnego
Skoro wiemy już, jak wyglądają prognozy dla rynku nieruchomości w przypadku lokali deweloperskich, warto zatrzymać się jeszcze na chwilę na kwestii nieruchomości z rynku wtórnego. Jak wynika z raportu GetHome.pl, w czerwcu odnotowany został spadek ceny 1 m2 mieszkań na rynku wtórnym o 1%, podobnie jak w innych większych metropoliach. Niestety, po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% sprzedaż mieszkań z tzw. drugiej ręki również mocno spadła. W konsekwencji na rynku pojawiło się znacznie więcej ofert lokali – pod koniec maja było w całym kraju odnotowano nawet 145,5 tysięcy unikalnych ofert mieszkań, co stanowi wzrost o ponad 18% od grudnia 2023 r.
Sytuacja ta spowodowała, że na rynek wprowadzono o wiele więcej mieszkań, niż faktycznie było na nie chętnych. W rezultacie, w maju 2024 roku wycofano z rynku około 35 tysięcy unikalnych ofert mieszkań, podczas gdy jeszcze w ubiegłym roku w analogicznym okresie było to 29,5 tysiąca, a w najlepszym sprzedażowo okresie (III kwartał 2023 roku) wartości te wynosiły 36,3 tysięcy mieszkań w miesiącu. I chociaż w większości przypadków wycofanie było konsekwencją sprzedaży lokali, to musimy mieć na uwadze, że część z nich wycofano ze względu na brak chętnych.
Co ciekawe, w ubiegłym roku analitycy obserwowali trudności w nadążaniu podaży za popytem na rynku wtórnym. Obecnie mamy z kolei do czynienia z sytuacją odwrotną i dopiero II kwartał br. przyniósł pierwsze sygnały cenowej stabilizacji. W maju cena 1 m2 mieszkania z rynku wtórnego utrzymała poziom z kwietnia w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i miastach należących do Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej. Wzrost cen zaobserwowano z kolei w Łodzi, Warszawie i Wrocławiu. W czerwcu podwyżki te zahamowały w niemal wszystkich miastach, spadając o 1% nawet w Warszawie i Trójmieście.
Przyglądając się bliżej tym ofertom, możemy zaobserwować, że tanieją głównie te mieszkania, które od dłuższego czasu czekają na nabywców. Brak zainteresowania ze strony klientów coraz częściej przekonuje obecnych właścicieli do obniżenia ceny wywoławczej, co w efekcie przekłada na zmiany w ogólnej sytuacji na rynku. Jeżeli chodzi o oczekiwania wobec dalszych zachowań na rynku wtórnym, to zdania ekspertów na ten temat są mocno podzielone. Część z nich twierdzi, że ceny mieszkań z rynku wtórnego nie spadną, inni uważają z kolei, że czeka nas korekta. Kto z nich ma rację? Wszystko zależy od perspektywy, jaką uwzględniamy podczas naszych rozważań.
W krótszej perspektywie czasu faktycznie możemy spodziewać się pewnej korekty na rynku wtórnym, co wynika m.in. z zakończonego programu dopłat rządowych, wysokich kosztów kredytów hipotecznych i spadającej rentowności mieszkań na wynajem. Musimy jednak pamiętać, że w dłuższej perspektywie czasu ceny mieszkań mogą nadal rosnąć, co może być związane m.in. z rosnącymi kosztami pracy i wzrostem cen materiałów budowlanych, które mogą z czasem znów rosnąć.
Co przyniosą kolejne miesiące na rynku nieruchomości – zarówno pierwotnym, jak i wtórnym? Czas pokaże, jednak dużo pod tym względem zależy od dalszych działań rządu w kontekście uruchomienia nowego programu Mieszkanie na Start, a także zachowań deweloperów i właścicieli mieszkań, którzy w znacznym stopniu kształtują ceny na rynku. Nasi eksperci z Nowa Deweloper będą nadal analizować sytuację na rynku i przekazywać najświeższe informacje na temat tego, co będzie się działo w najbliższym czasie.
Wszystkie osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na Śląsku zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą w Nowa Deweloper. Więcej informacji na temat naszych mieszkań w Częstochowie i Dąbrowie Górniczej można uzyskać podczas bezpośredniego kontaktu z naszymi doradcami.
