Rynek najmu – czy ceny wynajmu mieszkań się ustabilizowały?

Od wybuchu wojny u naszych wschodnich sąsiadów minęły już ponad 2 lata. Ten dramatyczny konflikt wpłynął bezpośrednio na wiele aspektów życia w Polsce, w tym m.in. na rynek najmu. Napływ uchodźców, zmieniające się potrzeby mieszkaniowe oraz rosnące koszty utrzymania znacząco przekształciły sytuację na rynku nieruchomości. Popyt na wynajem mieszkań osiągnął niespotykany wcześniej poziom, czego odzwierciedleniem był znaczący wzrost cen najmu, sięgający niejednokrotnie nawet kilkunastu procent. Ten kryzysowy szok trwał jednak dosyć krótko, a właściciele mieszkań muszą pogodzić się, że „tłuste lata” ich działalności już dawno odeszły w niepamięć. Jak wygląda obecnie rynek najmu w Polsce i jakie ceny wynajmu mieszkań możemy zaobserwować?

 

 

Spis treści

• Sytuacja na rynku najmu w Polsce na przestrzeni ostatnich lat
• Nadszedł czas na stabilizację cen wynajmu mieszkań
• Ceny wynajmu mieszkania w Polsce – II połowa 2024 roku
• Polski rynek najmu zdominowany przez najemców
• Prognozy dla rynku najmu na kolejne miesiące

 

Sytuacja na rynku najmu w Polsce na przestrzeni ostatnich lat

Jeżeli cofniemy się pamięcią o kilka lat i spróbujemy przeanalizować sytuację na rynku najmu, to zauważymy, że zmieniała się ona dosłownie jak w kalejdoskopie. Pandemia COVID-19, z którą zmagaliśmy się od początku 2020 roku, mocno osłabiła pobyt na wynajem mieszkań w dużych miastach. Ze względu na ograniczenie mobilności, naukę zdalną na uczelniach oraz przejście na pracę zdalną najemcy decydowali się na opuszczanie wynajmowanych mieszkań i powrót do rodzinnych domów, często poza miasto. Sytuacja ta spowodowała drastyczną obniżkę cen wynajmu mieszkań, zwłaszcza w sektorze nieruchomości wynajmowanych studentom i pracownikom z innych miast lub krajów.

Po złagodzeniu restrykcji pandemicznych cała gospodarka, w tym także rynek najmu, zaczęła się odradzać. Studenci i pracownicy zaczęli znów wracać do miast, co zaowocowało wzrostem popytu na mieszkania do wynajęcia, a także wzrost ich cen. Niestety,  sytuacja ta nie trwała zbyt długo, ponieważ wybuch wojny w Ukrainie w 2022 roku spowodował spadek dostępności mieszkań na wynajem aż o 70% w ciągu zaledwie kilku tygodni. Błyskawicznie zaczęły znikać oferty mieszkań najbardziej przystępnych cenowo, co poskutkowało tym, że stawka ofertowa wzrosła o ponad 30% w ujęciu rocznym.

Kolejna rewolucja na rynku najmu przyszła wraz ze wzrostem inflacji oraz podniesieniem stóp procentowych. Trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych i wzrost kosztów utrzymania nieruchomości sprawiły, że więcej osób zaczęło decydować się na wynajem mieszkań zamiast ich kupna. To zaczęło dodatkowo napędzać popyt i prowadzić do dalszego wzrostu cen. A jak to wygląda dziś? Już od kilku miesięcy kształtuje się specyficzny trend, który nie do końca podoba się wynajmującym.

Nadszedł czas na stabilizację cen wynajmu mieszkań

Obecną sytuację na rynku najmu w Polsce doskonale obrazuje „Kwartalnik Mieszkaniowy” opracowany przez analityków Polityki Insight i Otodom. Jak wynika z danych, wraz z początkiem 2024 roku wzrost cen najmu mieszkań praktycznie stanął w miejscu. To jednak nie wszystko! Analitycy zauważyli również, że tylko w I kwartale 2024 roku reaktywowano ponad 10 tysięcy ofert wynajmu mieszkań, co jak na tę porę roku nie jest raczej spotykanym zjawiskiem.

Publikacja opracowana przez Politykę Insight oraz Otodom pokazuje, że w pierwszych trzech miesiącach tego roku średnia cena ofertowa wynajmu mieszkania wyniosła 3 2 43 zł, co w przeliczeniu na metraż daje stawkę na poziomie około 71 zł/m2. Stanowi to średni wzrost o zaledwie 0,7% w stosunku do kwartału poprzedniego. Idąc dalej, w ostatnim kwartale ubiegłego roku odnotowano nieco wyższy wzrost – o 0,8% w stosunku do kwartału wcześniejszego. Oznacza to, że wraz z początkiem roku obserwujemy spadek rocznej dynamiki cen wynajmu mieszkań do poziomu 5,9%.

Czym jest spowodowana taka sytuacja? Jest to efekt przede wszystkim nieustannie powiększającej się bazy ofert wynajmu mieszkań, która ma związek m.in. z:

• masowym zwalnianiem wynajmowanych mieszkań przez obywateli Ukrainy oraz osoby, które kupiły swoją własną nieruchomość;
• programem Bezpieczny Kredyt 2%, który zachęcił Polaków do nabycia własnego mieszkania;
• obniżką stóp procentowych, która wpłynęła na wzrost zdolności kredytowej Polaków.

Co ważne, te dwa ostatnie czynniki wpłynęły nie tylko na reaktywację ofert wynajmu mieszkań, ale też na zwiększenie ich liczby o nowe lokale, kupowane w celach inwestycyjnych.

 

 

Ceny wynajmu mieszkania w Polsce – II połowa 2024 roku

Jak wynika z Raportu z rynku najmu. Lipiec 2024 opracowanego przez Otodom, lipiec 2024 roku zapisuje się w historii jako jeden z najgorszych miesięcy na rynku najmu. Wraz z końcem lipca liczba ofert mieszkań na wynajem skurczyła się do 22,2 tysięcy (spadek o 7,9% w stosunku do miesiąca poprzedniego), co stanowi najgorszy wynik w tym roku. Równocześnie ceny wynajmu mieszkań były w tym czasie wyższe o 1,2%. Według raportu Otodom średnia cena wynajmu mieszkania to obecnie 3 500 zł, przy czym najwyższy czynsz za wynajem mieszkania wciąż obserwowany jest w Warszawie. W lipcu tego roku mogliśmy tu znaleźć aż 2 tysiące pokoi i stancji do wynajęcia, a liczba ta w kolejnych miesiącach zamiast spadać – wciąż rośnie. Niestety, wraz z nią rosną ceny wynajmu.

W niemal wszystkich miastach akademickich opłata za wynajem mieszkania (czynsz) wzrosła o około 100-150 zł w porównaniu do roku poprzedniego. Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę, że lipiec to praktycznie szczyt sezonu najmu, to oznacza to względną stabilizację cen. Mimo wszystko ceny wynajmu mieszkania są dziś najwyższe w historii. Na koniec lipca prezentowały się one następująco:

• Warszawa – około 5 100 zł za miesiąc;
• Kraków, Wrocław, Gdańsk – około 3 100-3 300 zł za miesiąc;
• Poznań, Katowice, Łódź – 2 100-2 500 zł za miesiąc.

Największą popularnością cały czas cieszą się mieszkania o powierzchni co najmniej 40 m2. Tuż za nimi zainteresowanie najemców wzbudzają mieszkania o powierzchni co najmniej 50 m2 z 3 lub 2 pokojami.

Polski rynek najmu zdominowany przez najemców

Jeszcze kilka lat temu często spotykaliśmy się ze zjawiskiem tzw. castingów na najemców. Wynajmujący mogli sami określać „zasady gry” i dyktować swoje warunki związane z wynajmem mieszkania. Czasy jednak się zmieniły i choć wzrost cen najmu powoli hamuje, to ofert dostępnych mieszkań jest o wiele więcej niż chętnych na ich wynajem. Co to oznacza? Im bardziej wygórowane opłaty za wynajem mieszkania (czynsz) oferować będą najemcy, tym większe ryzyko, że nie znajdą tak szybko chętnej osoby na wynajem.

Dziś wynajmujący musi liczyć się z tym, że na najemcę musi poczekać nieco dłużej – czasami nawet kilka tygodni, a nawet miesięcy. Jeżeli chodzi o warunki cenowe, to piłeczka również pozostaje po stronie najemcy, który ma spore pole do manewru w kwestii negocjacji. Co ważne, najemca nie tylko nie zgadza się na wysoki czynsz za wynajem mieszkania i umowę najmu mieszkania na czas określony (o wiele korzystniejszym rozwiązaniem jest dla niego umowa na czas nieokreślony), ale też nie chce płacić prowizji pośrednikom, chociaż jeszcze kilka miesięcy było to zupełnie normalną tendencją.

Prognozy dla rynku najmu na kolejne miesiące

Jak długo potrwa sielanka najemców, którzy dyktują warunki wynajmującym? To zależy. Jak zaznacza Agata Stachowiak, Head of Research Otodom Analytics, duże znaczenie ma pod tym względem m.in. termin wprowadzenia kolejnego programu rządowych dopłat, który może doprowadzić do nagłego skoku we wzroście popytu na rynku nieruchomości. Jeżeli wzrosną ceny na rynku sprzedaży, wówczas część osób planująca zakup mieszkania będzie zmuszona ze względów ekonomicznych na pozostanie przy najmie. A takie posunięcie, biorąc pod uwagę ograniczony napływ nowych mieszkań na wynajem, może doprowadzić do ponownego niedoboru podaży.

Innym czynnikiem, często wymienianym przez analityków, jest sytuacja polityczna za naszą wschodnią granicą. Istnieje spore ryzyko, że w kolejnych miesiącach dojdzie do ponownego napływu uchodźców z Ukrainy, m.in. ze względu na wciąż niestabilną sytuację polityczną oraz możliwe przerwy w dostawie prądu w zimie. Fala ta może zaburzyć obecną stabilizację cen wynajmu mieszkań. Im więcej obywateli Ukrainy trafi do Polski, tym większe jest ryzyko, że ceny wynajmu mieszkania wzrosną. W pierwszej kolejności odczują to prawdopodobnie miasta położone w pobliżu Ukrainy, w tym m.in. Rzeszów.

 

Czas pokaże, jak będą wyglądały kolejne miesiące na rynku najmu. Jedno jest pewne – popyt na mieszkania do wynajęcia wciąż jest spory, a dalszy wzrost cen jest raczej nieunikniony, zwłaszcza w dużych miastach. Wiele zależy pod tym względem jednak od stabilności gospodarczej w Polsce i u naszych wschodnich sąsiadów, dostępności kredytów hipotecznych, a także rozwoju sytuacji związanej z inflacją i kosztami utrzymania nieruchomości. Nasi specjaliści cały czas jednak obserwują sytuację na rynku najmu, aby przekazywać Państwu najnowsze informacje i analizy, pomagając tym samym w podejmowaniu świadomych decyzji inwestycyjnych.

 

Wszystkie osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na Śląsku zachęcamy także do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Częstochowie, Dąbrowie Górniczej i Sosnowcu. Więcej informacji można uzyskać podczas bezpośredniego kontaktu z naszymi doradcami.