Rękojmia i gwarancja dewelopera – co obejmuje i jak wygląda procedura reklamacyjna?

Zakup nowego mieszkania to ważny krok, który otwiera długo wyczekiwany rozdział w życiu każdego z nas. Zanim jednak przeprowadzimy się do wymarzonego M, konieczne jest zweryfikowanie stanu naszego lokalu, tak, aby uniknąć problemów na etapie dalszej jego eksploatacji. Jakie prawa przysługują nam w sytuacji, gdy znajdziemy jakiekolwiek wady nieruchomości i co oznacza rękojmia oraz gwarancja dewelopera?

 

Rękojmia dewelopera – czym jest i jak działa?

Zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej oraz art. 556 Kodeksu cywilnego, definiującymi kwestię rękojmi za wady nieruchomości, deweloper jest zobowiązany do naprawy wszelkich usterek znalezionych w sprzedawanym przez niego mieszkaniu. Co ważne, jest on odpowiedzialny zarówno za wady fizyczne, jak i prawne. Ze względu na fakt, że warunki rękojmi są usankcjonowane prawnie, są one niezależne od woli klienta i dewelopera, a także od treści umowy sprzedaży. Zakłada się zatem, że deweloper ma obowiązek naprawy wad i usterek, które pojawiły się podczas odbioru lokalu lub do 5 lat od daty odbioru nieruchomości.

Za wady fizyczne, które są objęte odpowiedzialnością z tytułu rękojmi dewelopera, uważa się sytuacje, w których przedmiot umowy:

• nie spełnia warunków związanych z jego celem lub przeznaczeniem, np. mieszkanie nie zapewnia należytej termoizolacji;
• nie spełnia warunków, które sprzedawca miał zapewnić kupującemu, np. w kwestii izolacji akustycznej;
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedającego przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił żadnych zastrzeżeń w tym temacie, np. w umowie deweloperskiej zawarta została informacja o pociągnięciu instalacji elektrycznej do miejsca parkingowego, jednak zamiast 3 faz w rzeczywistości dostępna jest tylko jedna.

Co ważne, rękojmia dotyczy też wad prawnych, czego przykładem jest chociażby sytuacja, w której deweloper sprzedaje mieszkanie będące własnością osoby trzeciej.

Co daje nam rękojmia? Z punktu widzenia klienta jest to bardzo korzystne rozwiązanie, ponieważ chroni go przed wszelkimi niedociągnięciami ze strony dewelopera. Dzięki takiemu zabezpieczeniu klient może:

• dochodzić usunięcia stwierdzonych usterek na rzecz dewelopera;
• żądać obniżenia ceny nieruchomości, proporcjonalnie do wielkości wady;
• odstąpić od umowy w sytuacji, gdy wada jest znacząca.

Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi jest uzależniony od daty zakupu nieruchomości. W przypadku lokali nabytych po 25 grudnia 2014 roku termin rękojmi wynosi 5 lat, licząc od momentu wydania nieruchomości klientowi. Przed tą datą lokale objęte były wyłącznie 3-letnim okresem rękojmi.

Nabywca, który chce skorzystać z przysługującej mu rękojmi, ma prawo zgłosić wszelkie wady ukryte, które zauważył po odbiorze mieszkania. Zgodnie z ustawą deweloperską zgłoszenie powinno nastąpić w odpowiednim terminie po wykryciu wady, jednak zwykle jest to dość krótki okres czasu (kilka dni). Po zgłoszeniu wady deweloper jest zobowiązany do jej usunięcia również w stosunkowo krótkim czasie, jednak dokładny termin zależy przede wszystkim od charakteru i skali wady.

Gwarancja dewelopera – jak długo trwa i czego dotyczy?

Rękojmia i gwarancja dewelopera to dwa współistniejące instrumenty prawne, które chociaż w języku potocznym są stosowane wymiennie, to w rzeczywistości nie są tożsame ze sobą. Gwarancja to dobrowolna propozycja ze strony dewelopera, która nie jest uregulowania prawnie. Jej zakres i czas trwania jest ustalany pomiędzy stronami umowy i umieszczany w zapisach umowy deweloperskiej. W ramach tego deweloperzy mogą np. określić szczegółową listę usterek, które zobowiązują się naprawić na własny koszt. Okres trwania gwarancji jest dowolny, jednak przyjmuje się, że jeśli nie zostanie określony przez dewelopera, to wynosi on dwa lata od daty odbioru technicznego lokalu mieszkalnego (zgodnie z art. 577 § 4 Kodeksu cywilnego).

Podobnie jak w przypadku rękojmi nabywca ma możliwość przygotowania odpowiedniego zgłoszenia, w którym opisze wszystkie istotne kwestie, takie jak miejsce i specyfika usterki (lub wady), jak również dokumentacja fotograficzna, dzięki której deweloper będzie wiedział, z jaką sytuacją ma do czynienia.

Rękojmia a gwarancja dewelopera – na co należy się powołać?

Po stwierdzeniu wady w nowym mieszkaniu kupujący ma do wyboru dwa rozwiązania: rękojmię dewelopera i gwarancję dewelopera. Obie formy mają za zadanie zabezpieczyć interesy klienta i pomóc mu w rozwiązaniu problemów związanych z zakupionym lokalem. Warto jednak podkreślić, w czym tkwi różnica między rękojmią a gwarancją dewelopera:

• rękojmia przysługuje zawsze i jest usankcjonowana prawnie, w związku z czym nabywca zyskuje większą pewność, że deweloper dokona określonych napraw. Dzięki temu łatwiej jest mu dochodzić swoich praw zarówno z deweloperem, jak i na drodze sądowej;
• gwarancja przysługuje wyłącznie wtedy, gdy deweloper określi ją w zapisach umowy deweloperskiej i oznacza, że w okresie objętym gwarancją klient może domagać się reklamacji, co nie zawsze jest jednak równoznaczne z tym, że cały proces zakończy się sukcesem.

W Nowa Deweloper dbamy o to, by wszystkie nasze inwestycje były synonimem najwyższej jakości i bezpieczeństwa dla klienta. W związku z tym oprócz 5-letniego okresu rękojmi zapewniamy 2-letni okres gwarancji dewelopera, który uprawnia Państwa do roszczenia swoich praw w zakresie naprawy ewentualnych usterek w nabytej nieruchomości. W przypadku dodatkowych pytań na ten temat zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami.