Odbiór mieszkania – co koniecznie musisz skontrolować? Na co zwracać uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania stanowi jeden z ostatnich etapów procesu zakupu nieruchomości, który przybliża nas do upragnionego momentu, jakim jest przekazanie kluczy do mieszkania. Jest to także doskonała okazja do tego, aby zweryfikować, czy stan techniczny lokalu jest zgodny z zawartą umową i czy mieszkanie nie ma żadnych wad. Z tego powodu, zanim udamy się na odbiór techniczny mieszkania, warto dowiedzieć się, jak wygląda takie spotkanie i na co warto zwrócić uwagę.

 

Czym jest odbiór mieszkania od dewelopera?

W dużym uproszczeniu możemy powiedzieć, że odbiór techniczny mieszkania to inaczej sprawdzenie jego stanu technicznego przez przyszłego właściciela. Warto przy tym podkreślić, że, zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej z 2011 roku, zanim dojdzie do wydania mieszkania lub domu nabywcy przez dewelopera, musi odbyć się w nim odbiór techniczny. Oznacza to, że na deweloperze ciąży obowiązek przeprowadzenia całej procedury odbioru lokalu, w trakcie którego nabywca ma prawo sprawdzić każde pomieszczenie, instalacje i inne elementy określone w umowie, a także ocenić, czy stan nieruchomości jest zgodny z normami budowlanymi. Obowiązek odbioru technicznego lokalu dotyczy wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego. 

Co ważne, wszystkie czynności związane z odbiorem mieszkania powinny być przeprowadzone przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Takie pozwolenie jest wydawane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego i formalnie potwierdza ukończenie inwestycji, przeprowadzenie wszelkich kontroli oraz gwarantuje bezpieczeństwo użytkowania. Oznacza to, że odbiór mieszkania od dewelopera dotyczy wyłącznie tych nieruchomości, które zostały zakupione przed momentem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Jeżeli deweloper ma już prawo do użytkowania budynków, wówczas nie dochodzi do podpisania umowy deweloperskiej, a odbiór techniczny jest możliwy jedynie wtedy, kiedy zapis na ten temat znajdzie się w umowie kupna nieruchomości.

Odbiór techniczny mieszkania – kto może w nim uczestniczyć?

Jak wynika z zapisów ustawy deweloperskiej, przy odbiorze mieszkania konieczna jest obecność dewelopera oraz nabywcy nieruchomości (lub jego pełnomocnika). Zgodnie z ustawą oraz praktykami dotyczącymi odbioru technicznego nabywca wskazuje deweloperowi podczas spotkania wady i usterki mieszkania, które ten jest zobligowany spisać w specjalnie przygotowanym na tę okazję protokole odbioru.

W wielu przypadkach oprócz dewelopera udział w odbiorze mieszkania bierze także przedstawiciel generalnego wykonawcy, czyli firmy budowlanej, która odpowiadała za budowę inwestycji. Często zdarza się bowiem tak, że w umowie pomiędzy deweloperem a generalnym wykonawcą istnieją zapiski dotyczące tego, że ten drugi zobowiązuje się do naprawy wszelkich wad i usterek, które nabywca wskazuje podczas odbioru mieszkania. W odbiorze technicznym mieszkania mogą uczestniczyć również przedstawiciele firm podwykonawczych lub producenckich (np. producent okien).

Co ważne, ustawa deweloperska zezwala na to, aby w imieniu nabywcy mieszkania podczas odbioru pojawił się pełnomocnik, którym zwykle jest wyspecjalizowany fachowiec zajmujący się profesjonalnym odbiorem mieszkania od dewelopera. Oczywiście funkcję pełnomocnika może przejąć także zaufana osoba z rodziny lub przyjaciel, jednak decydując się na skorzystanie z usług fachowca, możemy liczyć na jego rozległą wiedzę, doświadczenie z poprzednich odbiorów oraz znajomość norm budowlanych.

Podsumowując, w odbiorze mieszkania uczestniczy:

• deweloper lub jego przedstawiciel – obecność obowiązkowa;
• kupujący lub jego przedstawiciel – obecność obowiązkowa;
• przedstawiciel generalnego wykonawcy – opcjonalnie, jednak przeważnie jest on obecny na spotkaniu;
• podwykonawcy i producenci – obecność dobrowolna;
• specjalista zajmujący się profesjonalnym odbiorem mieszkania od dewelopera – opcjonalnie, jednak warto z tego skorzystać.

Odbiór mieszkania – kiedy można go przeprowadzić?

Jak zostało wspomniane wcześniej, odbiór mieszkania musi nastąpić przed przeniesieniem na nabywcę własności nieruchomości. Biorąc jednak pod uwagę przepisy prawa budowlanego, odbiorów można dokonywać wyłącznie w tych lokalach, które zostały dopuszczone do użytkowania. Oznacza to, że odbiór techniczny mieszkania powinien odbyć się w czasie pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie a terminem na podpisanie umowy przeniesienia własności z dewelopera na nabywcę. Najpóźniejszy termin na odbiór mieszkania powinien zatem pojawić się w zapisach umowy deweloperskiej lub prospekcie informacyjnym podpisanym przez nabywcę.

Odbiór techniczny mieszkania – co zabrać ze sobą?

Osoby, które decydują się na samodzielne przeprowadzenie odbioru technicznego mieszkania, powinny przygotować listę przedmiotów, które mogą okazać się pomocne w weryfikacji stanu technicznego lokalu. Są to:

• prospekt informacyjny, czyli załącznik do umowy, który zawiera informacje na temat gruntu i budynku, a także standardu prac wykończeniowych;
• rzut i plan mieszkania, który pozwoli nie tylko na sprawdzenie wymiarów pomieszczeń, ale także na ocenę rozmieszczenia włączników światła, gniazdek, jak również przyłączy wodno-kanalizacyjnych;
• podstawowe narzędzia i akcesoria – na odbiór techniczny mieszkania warto zabrać ze sobą takie przedmioty jak próbnik, taśma miernicza, latarka oraz aparat fotograficzny do udokumentowania ewentualnych wad i usterek.

 

 

Odbiór mieszkania od dewelopera – ważne wskazówki dla kupującego

W chwili podpisania protokołu odbioru mieszkania nabywca potwierdza, że stan techniczny mieszkania nie wzbudza zastrzeżeń, a sam lokal zgadza się ze standardem wykończenia, rzutami oraz normami budowlanymi. Z tego powodu niezwykle ważne jest, aby dokładnie przygotować się na to spotkanie. Jak to zrobić? Warto pamiętać o kilku aspektach:

• rozmowa ze znajomymi – przed udaniem się na odbiór techniczny mieszkania warto porozmawiać z rodziną lub znajomymi, którzy mają już doświadczenie związane z zakupem nowego mieszkania. Dobrze jest zapytać się ich o to, na co zwracali uwagę podczas odbioru, z jakich narzędzi korzystali i jakie niedociągnięcia w wykończeniu nieruchomości pojawiły się w ich przypadku;
• sprawdzenie informacji w Internecie – odbiór mieszkania wymaga sporej wiedzy ze strony nabywcy, dlatego też warto poczytać w Internecie, np. na forach lub blogach tematycznych, o tym, jak powinien przebiegać taki proces;

• spotkanie w ciągu dnia – odbiór techniczny mieszkania zawsze powinien być przeprowadzany w ciągu dnia, ponieważ w naturalnym świetle zawsze jesteśmy w stanie zobaczyć więcej niż przy sztucznym oświetleniu;
• prawo rękojmi za wady – pamiętajmy, że wszystkie nieruchomości, które zostały wybudowane przed 25 grudnia 2014 roku, są objęte 3-letnim okresem na zgłoszenie ewentualnych usterek, natomiast nieruchomości po tej dacie mają 5-letni okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. W tym okresie nabywca ma prawo do wymagania naprawy usterek dotyczących konstrukcji budynku;
• skrupulatność – podczas odbioru mieszkania nie warto kierować się emocjami i należy zwracać uwagę na wszystkie, nawet najdrobniejsze detale;
• znajomość swoich praw i obowiązków dewelopera – deweloper nie ma możliwości wycofania się z podpisanej umowy z powodu żądań naprawy, jeżeli są one zasadne. Warto również mieć na uwadze, że ze względu na konieczność naprawy usterek przeprowadzka do nowego mieszkania może przesunąć się w czasie.

Co więcej, zawsze starajmy się kilkukrotnie czytać umowę z deweloperem, kładąc szczególny nacisk na kwestie związane z warunkami technicznymi, które lokal powinien spełniać. Dzięki temu klient ma świadomość, czego może oczekiwać od kupowanego przez niego lokalu. Niestety, jeżeli nie zrobimy tego w trakcie spotkania, to po podpisaniu protokołu technicznego odbioru mieszkania wniesienie wszelkich skarg może okazać się sporym problemem.

Odbiory mieszkań – na co zwrócić uwagę podczas spotkania?

Budowa osiedli mieszkaniowych to złożony i dynamiczny proces. Niestety, pomimo nieustannej kontroli i staranności na każdy metapie budowy, mogą zdarzyć się pewne niedociągnięcia, które będziemy w stanie zauważyć podczas odbioru technicznego. Są to przede wszystkim takie kwestie jak:

• jakość wylewek, w tym ich wilgotność oraz poziom;
• tynki (ewentualne odchylenia od płaszczyzny i zawilgocenia);
• stan stolarki okiennej i drzwiowej (szczelność oraz usterki mechaniczne);
• zgodność instalacji elektrycznej i przyłączy wodnych z ich rozmieszczeniem zawartym w umowie;
• multimedia – wszystkie nowe budynki wielorodzinne, które otrzymały pozwolenie na budowę po 23.02.2013 r. muszą mieć doprowadzony światłowód i instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej oraz satelitarnej;
• stan techniczny balkonu, parapetów, grzejników;
• stan techniczny miejsca postojowego oraz komórki lokatorskiej;
• zgodność metrażu z wartością wskazaną w umowie deweloperskiej.

Ile trwa odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór mieszkania od dewelopera trwa zwykle 2-3 godziny. Czas ten jest uzależniony m.in. od powierzchni mieszkania oraz liczby zgłoszonych usterek. Przyjmuje się, że w przypadku dużych nieruchomości konieczne może być zarezerwowanie sobie co najmniej 3 godzin, natomiast mniejsze mieszkania (do 50 m2) można sprawdzić w ciągu maksymalnie 2 godzin.

Jakie błędy pojawiają się najczęściej podczas odbioru technicznego mieszkania?

Podczas odbioru mieszkania spisywany jest protokół odbioru nieruchomości od dewelopera, w którym wyszczególnione są wszystkie usterki oraz wady, które zostały zauważone podczas spotkania. Wśród najczęściej pojawiających się niedociągnięć wymienia się:

• porysowane szyby i parapety – w wielu przypadkach takie usterki są trudne do zaobserwowania, dlatego warto przyjrzeć się w świetle dziennym temu, jak wygląda stan techniczny okien;
• rysy i otarcia – często są one widoczne na grzejnikach, drzwiach zewnętrznych oraz ościeżnicach, w związku z czym dobrze jest przyjrzeć się dokładnie tym elementom;
• nieprawidłowe wykonanie balustrad – pamiętajmy, że każda, nawet bardzo mała rysa, może spowodować rozwój korozji, dlatego istotne jest, aby ocenić stan techniczny balustrady;
• niedostateczna jakość wykończenia ścian – o ile brak kątów prostych jest przeważnie wykrywany jeszcze na etapie budowy, o tyle zdarza się, że mogą pojawić się pewne odchylenia od normy w narożach okien lub połączeniach ściany ze stropem. Warto więc sprawdzić, czy wszystkie ściany są proste i nie posiadają żadnych pęknięć;
• nieodpowiednia wentylacja w pomieszczeniach, spowodowana m.in. błędami projektowymi lub wykonawczymi;
• cieknący kaloryfer – zdarza się, że czasami jedna ze śrub nie zostanie dokładnie dokręcona do grzejnika lub poluzuje się, co może spowodować jego przeciekanie. Ważne jest, aby zauważyć ten problem i poinformować o tym dewelopera. W wielu naszych inwestycjach w Nowa Deweloper staramy się unikać tego problemu poprzez montaż ogrzewania podłogowego w nowych mieszkaniach.

Odbiór mieszkania od dewelopera – najważniejsze formalności

Na koniec pozostają kwestie związane z formalnościami dotyczącymi odbioru mieszkania od dewelopera. Na spotkaniu spisywany jest protokół przekazania i odbioru technicznego lokalu, w którym spisuje się wszystkie wady i usterki wykryte w trakcie weryfikacji technicznej lokalu. Dokument ten powinien zawierać:

• datę i miejsce podpisania;
• dane osób podpisujących dokument, jak również datę, numer i tytuł umowy, której dotyczy;
• informacje na temat przedmiotu przekazania;
• wskazanie liczników zainstalowanych w nieruchomości;
• dokładny opis wszystkich wad, usterek i wszelkich niezgodności z umową, które zostały zauważone podczas przekazania;
• informację o ilości przekazanych kluczy;
• wzmiankę o przekazanych dokumentach, takich jak gwarancja na mieszkanie, dokumentacja powykonawcza mieszkania;
• podpisy osób biorących udział w odbiorze mieszkania.

Warto zaznaczyć, że od momentu podpisania protokołu odbioru technicznego mieszkania deweloper ma 14 dni na to, aby udzielić nabywcy odpowiedzi na temat zgłoszonych wad oraz zlikwidować je w ciągu 30 dni. Przekazanie kluczy do mieszkania może nastąpić zatem dopiero wtedy, gdy wszystkie usterki zostaną naprawione.

 

Jak widać, odbiór techniczny mieszkania to proces, który wymaga skrupulatności, rozwagi i wiedzy technicznej, aby zapewnić sobie komfortowe i bezpieczne zamieszkanie w przyszłości. Kluczowe jest więc, aby przeprowadzić dokładną inspekcję, zwracając uwagę na każdy detal oraz zgłosić wszelkie uwagi i zastrzeżenia deweloperowi. Tylko w ten sposób można mieć pewność, że mieszkanie spełnia nasze oczekiwania i jest zgodne z zawartą umową. Ważne jest w tym temacie także zaangażowanie ze strony dewelopera już na etapie budowy inwestycji, aby móc tym samym zniwelować liczbę usterek i przeprowadzać odbiory techniczne w przyjaznej atmosferze.

 

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania w jednej z naszych inwestycji na Śląsku zachęcamy do kontaktu ze specjalistami w Nowa Deweloper, którzy udzielą niezbędnych informacji na temat przebiegu procesu zakupu nieruchomości oraz kwestii związanych z odbiorem technicznym mieszkania. Dla tych osób, które chcą uniknąć formalności związanych z odbiorem mieszkania, oferujemy gotowe mieszkania oraz te wykończone pod klucz.