Nowy podatek od nieruchomości od 2025 r. – kogo i czego dotyczy?

Podatek od nieruchomości to opłata, którą uiszcza za posiadanie nieruchomości (mieszkania, domu jednorodzinnego) lub gruntu. Jest to obowiązkowa opłata pobierana przez samorządy jednostki administracyjnej – gminy lub miasta na prawach powiatu. Ile wynosi obecnie podatek od nieruchomości, kiedy należy go zapłacić i jakie zmiany szykują się w najbliższych miesiącach w tym temacie?

 

Spis treści

• Podatki związane z nieruchomościami – o jakich opłatach należy wiedzieć?
• Podatek od nieruchomości – co to? Stawki na 2024 rok
• Podatek od nieruchomości – jak go obliczyć?
• Nowy podatek od nieruchomości w 2025 roku – na jakie zmiany należy się przygotować?
• Stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku
• Nowy podatek od nieruchomości – do kiedy należy zapłacić?

 

Podatki związane z nieruchomościami – o jakich opłatach należy wiedzieć?

Każda osoba planująca zakup lub sprzedaż nieruchomości powinna rozeznać się w kwestii opłat skarbowych. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że te najważniejsze to:

• podatek od kupna nieruchomości – w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego kupujący ma obowiązek odprowadzenia podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), odprowadzanego do urzędu skarbowego. Taki obowiązek mają wszystkie osoby fizyczne, które kupują mieszkanie, dom lub inną nieruchomość z rynku wtórnego, od osoby fizycznej lub przedsiębiorcy, który wystawia fakturę bez VAT. Jeżeli chodzi o zakup mieszkania od dewelopera, to tu opłaca się podatek VAT, który zwykle wliczany jest w cenę nieruchomości. W zależności od formy prawnej nieruchomości sprzedający płaci podatek od zakupu nieruchomości PCC lub podatek VAT;
• podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – w momencie sprzedaży nieruchomości sprzedający ma obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego, który wynosi 19% od kwoty dochodu. Osoba, która rozlicza podatek od sprzedaży nieruchomości, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-39 w terminie do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży. Tej opłaty można uniknąć, m.in. poprzez odczekanie 5 lat od nabycia nieruchomości lub skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, w ramach której pieniądze uzyskane z transakcji przeznaczone będą na własne cele mieszkaniowe sprzedającego;
• podatek od nieruchomości – obowiązkowa należność wpłacana przez właścicieli, użytkowników wieczystych gruntów, posiadaczy samoistnych nieruchomości lub posiadaczy zależnych. Podatek jest pobierany każdego roku, a środki zebrane w ten sposób stanowią jedno ze źródeł przychodów własnych w budżetach gmin.

Podatek od nieruchomości – co to? Stawki na 2024 rok

Podatek od nieruchomości to lokalny podatek naliczany od gruntów, budynków i budowli, które stanowią własność lub są w posiadaniu osób fizycznych, prawnych bądź też jednostek organizacyjnych bez osobowości prawnej. Służy on do finansowania różnych usług publicznych, takich jak infrastruktura, edukacja czy utrzymanie porządku. Wysokość podatku od nieruchomości zależy od powierzchni nieruchomości oraz stawek ustalanych przez władze lokalne (gminy). Co ważne, stawka ta nie może być wyższa niż ta, którą określa obwieszczenie Ministra Finansów.

Zgodnie z najnowszym obwieszczeniem Ministra Finansów w sprawie odgórnych stawek podatków i opłat lokalnych za 2024 rok wysokość podatku wynosi:

• podatek od budynków i ich części mieszkalnych – 1,15 zł/m2 powierzchni użytkowej (w 2023 roku była to stawka 1 zł);
• podatek od budynków i ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności – 33,10 zł/m2 powierzchni użytkowej (w 2023 roku 28,78 zł);
• podatek od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 15,50 zł/m2 powierzchni użytkowej (w 2023 roku 13,47 zł);
• podatek od budynków i ich części związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej – 6,76 zł/m2 powierzchni użytkowej (5,87 zł w 2023 roku);
• podatek od pozostałych budynków – 11,17 zł/m2 (w 2023 roku – 9,71 zł);
• podatek od budowli – 2% ich wartości określonej w art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3–7 Ustawy o podatkach i opłatach.

Podatek od nieruchomości – jak go obliczyć?

Ostateczna wysokość podatku od nieruchomości zależy od kilku czynników, m.in. od tego, czy:

• na gruncie znajduje się budynek trwale z nim związany;
• część lub całość budynku jest przeznaczona na poczet działalności gospodarczej.

Najłatwiej podatek obliczyć można wtedy, gdy dana osoba jest jedynie właścicielem gruntu – wówczas wysokość stawki należy pomnożyć przez powierzchnię gruntu. Inaczej wygląda to w sytuacji, gdy ktoś jest właścicielem budynku jednorodzinnego – wtedy konieczne jest obliczenie wysokości zobowiązania za sam grunt oraz za budynek, a następnie zsumowanie obu kwot. Jeżeli część budynku jest z kolei przeznaczona na działalność gospodarczą, wtedy potrzebne jest wyliczenie 3 różnych stawek dla każdej powierzchni (za grunt, za budynek oraz część wykorzystywaną pod działalność gospodarczą).

Warto przy tym podkreślić, że w przypadku osób fizycznych kwotę podatku zawsze wylicza organ podatkowy (wójt, burmistrz, prezydent miasta), właściwy z uwagi na lokalizację nieruchomości. Pozostali podatnicy ustalają wysokość podatku samodzielnie, na podstawie przepisów.

Nowy podatek od nieruchomości w 2025 roku – na jakie zmiany należy się przygotować?

W połowie czerwca tego roku Ministerstwo Finansów opublikowało projekt zmian dotyczących wysokości podatku od nieruchomości. Jest to związane w dużej mierze z wyrokiem wydanym przez Trybunał Konstytucyjny z dnia 4 lipca 2023 roku, który dotyczył obowiązku opracowania przez ustawodawcę samodzielnej definicji budowlanej. Ma to uniemożliwić odwoływanie się do prawa budowlanego oraz opieranie się wyłącznie o ustawę w sprawie podatków.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że obecna definicja określająca prawo budowlane jest mocno nieprecyzyjna, zbyt szeroka i nie zapewnia należytej stabilności w kwestii respektowania przepisów podatku od nieruchomości. W rezultacie 17 czerwca 2024 roku przygotowano załącznik ze spisem obiektów podlegających opodatkowaniu jako budowla, jak również dodatkowe zapisy związane z wysokością podatku za garaże wielostanowiskowego położone w budynkach mieszkalnych. Co więcej, nowe przepisy podatkowe uwzględniają też zwolnienia z podatku od nieruchomości. 

Nowy podatek od nieruchomości ma wejść w życie od 1 stycznia 2025 roku. Wśród najważniejszych zmian, jakich muszą spodziewać się podatnicy, wymienić należy:

• jasne i precyzyjne definiowanie budowli – o klasyfikacji danego obiektu ma decydować jego nazwa. W spisie budowli występuje m.in. oczyszczalnia ścieków, zbiorniki, obiekty kontenerowe związane z gruntem, hangary, sieci techniczne, itd. Budowlą mają stać się też instalacje i urządzenia, które wraz z obiektem stanowią całość techniczno-użytkową;
• zmiany w definicji budynku – głównym kryterium ma być to, czy dany obiekt opiera się siłom przyrody. Jeżeli tak, to może być klasyfikowany jako budynek;
• zmiana klasyfikacji garażu wielostanowiskowego – jeżeli znajduje się on w budynku mieszkalnym, to od 1 stycznia będzie uznawany za część mieszkalną, a opodatkowaną zgodnie z zasadami obowiązującymi budynki mieszkalne;
• modyfikacje w kwestii zwolnień z podatku – właściciele gruntów, budynków i budowli wchodzących w skład terminali towarowych, podobnie jak grunty na terenie lotnisk użyteczności publicznej będą objęte podatkiem. Zwolnienie dotyczyć ma z kolei zabudowanych gruntów oraz nieruchomości i ich części wy łączonych z prowadzenia działalności podstawowej instytutów badawczych.

Jak widać, największe zmiany w związku z podatkiem od nieruchomości odczują właściciele budynków i budowli, osoby korzystające z miejsc parkingowych w garażach, właściciele infrastruktury kolejowej, lotniczej oraz instytutów badawczych.

Stawki podatku od nieruchomości w 2025 roku

Na 2025 rok przewidziane są też zmiany w wysokości maksymalnych stawek podatku od nieruchomości. Jak wynika z obwieszczenia Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych za rok 2025 (Mon. Pol. z 2024 r. poz. 716), stawki podatku nie będą mogły przekroczyć:

• w przypadku gruntów:

• związanych z prowadzeniem działalności, niezależnie od sposobu zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków: 1,38 zł/m2 powierzchni;

• pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych: 6,84 zł/m2 powierzchni;

• pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego: 0,73 zł/m2 powierzchni;

• niezabudowanych, objętych obszarem rewitalizacji i położonych na terenach, gdzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową lub o przeznaczeniu mieszanym: 4,51 zł/m2 powierzchni;

• w przypadku budynków oraz ich części:

• mieszkalnych – 1,19 zł/m2 powierzchni;

• związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej: 35 zł/m2 powierzchni;

• zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym: 15,92 zł/m2 powierzchni;

• związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń: 6,95 zł/m2 powierzchni;

• pozostałych, niewymienionych powyżej – 11,48 zł/m2 powierzchni.

Nowy podatek od nieruchomości – do kiedy należy zapłacić?  

Termin opłaty podatku od nieruchomości zależy przede wszystkim od jego wysokości. Osoby fizyczne mogą wpłacać go ratalnie, w 4 terminach:

• do 15 marca;
• do 15 maja;
• do 15 września;
• do 15 listopada danego roku kalendarzowego.

Pozostali podatnicy, w tym m.in. osoby prawne, uiszczają podatek od nieruchomości co miesiąc, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego. Co ważne, granicznym terminem na opłatę podatku od nieruchomości jest 15. dzień miesiąca. Podatek za styczeń opłaca się z kolei do 31. stycznia danego roku kalendarzowego. Naliczenie podatku od nieruchomości następuje co roku, co oznacza, że nie jest to opłata jednorazowa.

 

Wszystkie osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na Śląsku zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Częstochowie, Dąbrowie Górniczej i Sosnowcu. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości dotyczących zmian w obszarze opodatkowania nieruchomości zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami, którzy udzielą Państwu szczegółowych informacji na ten temat.