Nowa ustawa deweloperska – co się zmieniło?

Ustawa deweloperska, a dokładnie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 20 maja 2021 roku, to dokument wprowadzony w celu zapewnienia większej ochrony prawnej osób kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego. Jego głównym celem jest zagwarantowanie nabywcom bezpieczeństwa finansowego oraz przejrzystości w relacjach z deweloperami. W ostatnim czasie doszło jednak do sporych zmian w kwestii stosowania zapisów ustawy. Co się zmieniło i jaki ma to wpływ na działania kupujących oraz deweloperów?  

 

 

Spis treści

• Zmiany w ustawie deweloperskiej – koniec okresu przejściowego dla deweloperów
• Umowa deweloperska – ustawa w starej i nowej wersji. Jak to wygląda w praktyce?
• Nowelizacja ustawy deweloperskiej – zmiany w pigułce
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) na nowych zasadach
• Mieszkaniowy rachunek powierniczy a nowa ustawa deweloperska
• Obowiązek informacyjny po stronie dewelopera
• Zmiany w ustawie deweloperskiej – zasady odbioru lokalu
• Umowa deweloperska – ustawa z 2022 roku. Kiedy można zerwać umowę?

 

Zmiany w ustawie deweloperskiej – koniec okresu przejściowego dla deweloperów

Wraz z dniem 2 lipca 2024 roku zakończył się okres przejściowy w kwestii regulowania ustawy deweloperskiej, co oznacza, że od tej pory jej zapisy w pełni wchodzą w życie. Co to dokładnie oznacza? Jeszcze do niedawna, pod pewnymi warunkami, deweloperzy mieli możliwość realizować swoje inwestycje, a także sprzedawać lokale na „starych zasadach”. Od lipca obowiązuje ich już jednak nowa ustawa deweloperska, która wprowadza szereg zmian w temacie ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.

Najważniejsze aspekty nowelizacji ustawy deweloperskiej dotyczą takich zagadnień jak:

• Jeszcze większy nacisk na moc prawną umów rezerwacyjnych. Zgodnie z zapisami ustawy wszystkie postanowienia zawarte w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej, które są mniej korzystne dla nabywcy niż nowe przepisy, przestają być ważne.
• Rachunek powierniczy obowiązuje od samego początku aż do końca sprzedaży. Takie posunięcie ma na celu zapewnić nabywcom jeszcze większą ochronę w relacjach z deweloperem, a także zminimalizować praktycznie do zera ryzyko utraty środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Chroni to również interesy kupującego w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej.
• Gwarancja zwrotu pieniędzy – w niektórych przypadkach nawet wtedy, gdy umowa deweloperska nie zostanie zawarta.
• Jeszcze więcej informacji dla kupującego. Deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcy prospekt informacyjny (jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej) wraz z wyszczególnieniem, jakie informacje mają się w nim znaleźć.
• Nowe zasady dotyczące odbioru lokali i zgłaszania usterek. Od tej pory kupujący ma możliwość odmowy odbioru mieszkania z uwagi na istotną wadę, a także może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli wada nie zostanie usunięta przez dewelopera w określonym czasie lub rzeczoznawca zauważy istotne wady lokalu.
• Ustalenie wysokości opłaty rezerwacyjnej na poziomie maksymalnie 1% ceny nieruchomości wraz z konkretnym doprecyzowaniem warunków zarządzania opłatą i wskazaniem, kiedy może być zwrócona klientowi podpisującemu umowę rezerwacyjną. Opłata nie jest obowiązkowa i musi być zwrócona wtedy, gdy nie klient nie otrzyma kredytu (brak zdolności kredytowej) lub deweloper wprowadzi zmiany w prospekcie informacyjnym bez wiedzy kupującego.

Umowa deweloperska – ustawa w starej i nowej wersji. Jak to wygląda w praktyce?

„Stare” zasady dotyczące działań deweloperów regulowała ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wraz z dniem 1 lipca 2022 roku zastąpiła ją Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Co to zmienia z punktu widzenia deweloperów? Już dwa lata temu zaobserwować można było wśród deweloperów tendencję do przyspieszania prac związanych z przygotowaniem inwestycji do sprzedaży. Działo się tak z prostego powodu – deweloperzy robili wszystko, by „nie wpaść” w zapisy nowej ustawy deweloperskiej. W rezultacie spora część inwestycji z ostatnich dwóch lat podlegała starej regulacji, a nie nowej.

Dziś jednak wygląda to zupełnie inaczej. Oprócz pewnych wyjątków wskazanych w nowej ustawie deweloperskiej, deweloperzy nie mają już możliwości korzystania ze starych przepisów. Wyjątki dotyczą z kolei umów deweloperskich zawartych do dnia 1 lipca 2024 roku. W takiej sytuacji umowy przenoszące własność, związane z umowami deweloperskimi zawartymi przed lipcem br., można sfinalizować po 1 lipca, jednak w oparciu o poprzednie regulacje.

Co ważne, nowe zasady obowiązują już wszystkie te inwestycje, które były realizowane na podstawie starych regulacji, jednak wciąż nie zostały ukończone. Z punktu widzenia nabywcy będzie to więc wyglądać tak, że w ramach jednej inwestycji (a nawet jednego budynku) będą mogli wybierać spośród mieszkań sprzedawanych w oparciu o dwie różne ustawy deweloperskie – część z nich zgodnie ze starymi zasadami, a część z nowymi przepisami.

Oprócz tego nowa ustawa deweloperska ma objąć też sprzedaż gotowych mieszkań. O ile jeszcze do lipca 2024 roku deweloperzy sprzedawali jest zgodnie z zasadami kodeksu cywilnego (umowy przedwstępne mogły być wówczas zawierane u notariusza, ale nie musiały), o tyle dziś każda umowa przedwstępna na zakup gotowego mieszkania musi być sporządzona na podstawie umowy deweloperskiej, czyli z udziałem notariusza. Ponadto, osoby kupujące mieszkania gotowe są dziś objęci ochroną w takim samym stopniu, jak nabywcy lokali będących tzw. dziurą w ziemi.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej – zmiany w pigułce

Wprowadzenie zmian w ustawie deweloperskiej ma na celu zapewnić jeszcze większą ochronę interesów kupującego mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego, zwłaszcza z udziałem kredytu hipotecznego. Dzięki tym regulacjom klient ma czuć się pewniej i bezpieczniej, nie martwiąc się o nieuczciwe działania ze strony dewelopera. Sprawdźmy, jak to wygląda dokładnie.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) na nowych zasadach

O Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym mówi się już od dwóch lat, kiedy to został wprowadzony wraz z ustawą deweloperską. Powstał on na wzór Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, tworząc tym samym zakres ochrony finansowej dla klientów deweloperów w przypadku upadłości firmy deweloperskiej lub upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Warto jednak podkreślić, że deweloperzy mieli możliwość uniknięcia opłat za ten fundusz, jeżeli budowa ich inwestycji rozpoczynała się przed 1 lipcem 2022 roku.  

Nowe przepisy gwarantują natomiast pełne bezpieczeństwo powierzonych pieniędzy wszystkim nabywcom – zarówno wtedy, gdy upadnie firma deweloperska, jak i wtedy, gdy bank kredytujący zakup nieruchomości ogłosi upadłość. Odzyskanie środków jest możliwe również wtedy, gdy:

• deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej;
• inwestycja nie będzie kontynuowana lub zostanie przerwana;
• deweloper zerwie umowę;
• deweloper nie usunie wad istotnych w terminach określonych podczas odbioru technicznego.

W każdej z wyżej wymienionych sytuacji nabywca otrzymuje całkowity zwrot środków, jednak pod warunkiem złożenia stosownego wniosku, który zostanie rozpatrzony w terminie 90 dni. Deweloper jest z kolei zobowiązany do przekazywania na rachunek DFG składki od każdej dokonanej przez nabywcę wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy, w wysokości:

• 0,45% sumy w przypadku otwartego rachunku powierniczego;
• 0,1% sumy w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy a nowa ustawa deweloperska

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specyficzny typ rachunku bankowego, do którego założenia jest zobowiązany każdy deweloper. Rachunek ten umożliwia warunkowe rozliczanie zobowiązań pomiędzy kupującym a deweloperem zgodnie z zapisami zawartymi w umowie deweloperskiej. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że MRO ogranicza ryzyko związane z utratą środków w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Nowa ustawa deweloperska rozjaśnia kwestie związane z dwoma rodzajami rachunków powierniczych:

• zamknięty rachunek powierniczy, z którego środki wypłacane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę;
• otwarty rachunek powierniczy, z którego środki wypłaca się w kilku transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych, zwiększając tym samym bezpieczeństwo nabywców.

Deweloper ma obowiązek utworzenia oddzielnego rachunku powierniczego na każdą inwestycję, a także utrzymania go aż do momentu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej. Wszystkie koszty związane z utrzymaniem rachunku powierniczego również pozostają pod stronie dewelopera.

 

Obowiązek informacyjny po stronie dewelopera

Nowelizacja umowy deweloperskiej zobowiązuje wszystkich deweloperów do opracowania prospektu informacyjnego zawierającego szczegółowe informacje o projekcie oraz jego otoczeniu, takie jak:

• planowane inwestycje znajdujące się w promieniu 1 km od inwestycji;
• całkowita cena lokalu, uwzględniająca wszystkie koszty oraz opłaty;
• przewidywany termin zakończenia budowy wraz z terminem przeniesienia prawa własności do lokalu na kupującego;
• standard wykończenia lokalu, wraz z informacjami na temat wykorzystanych materiałów budowlanych, dostępnych udogodnień oraz przestrzeni wspólnych dla wszystkich mieszkańców;
• dostępność mediów;
• plan zagospodarowania przestrzennego w okolicy inwestycji;
• określenie sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.

Zmiany w ustawie deweloperskiej – zasady odbioru lokalu

Niezwykle istotną zmianą w nowelizacji ustawy deweloperskiej są szczegółowe przepisy dotyczące odbioru lokalu z rynku pierwotnego. Najważniejsze zmiany to:

• obowiązkowa obecność nabywcy w odbiorze technicznym lokalu mieszkalnego;
• konieczność sporządzenia protokołu odbioru, w którym nabywca zgłasza wady mieszkania lub domu jednorodzinnego;
• w przypadku zgłoszenia wady deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru na dostarczenie klientowi oświadczenia o uznaniu wad lub odmowie uznania wad (wraz z podaniem przyczyny odmowy);
• deweloper ma 30 dni od dnia podpisania odbioru na usunięcie uznanych wad lokalu, a jeżeli nie dopełni tego terminu, wówczas może wskazać inny termin, jednak pod warunkiem uzasadnienia opóźnień;
• nabywca może odmówić odbioru lokalu z uwagi na stwierdzenie istotnej wady i odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie usunie jej w określonym terminie lub rzeczoznawcza stwierdzi wystąpienie wady istotnej.

Umowa deweloperska – ustawa z 2022 roku. Kiedy można zerwać umowę?

Kwestie dotyczące zerwania umowy deweloperskiej regulują nowe przepisy z 2024 roku, które wskazują na następujące sytuacje, w przypadku których można zdecydować się na taki krok:

• umowa deweloperska nie zawiera kluczowych informacji, np. o charakterystyce lokalu, jego cenie oraz terminie przeniesienia praw na nowego właściciela;
• informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z tymi, które zawarto w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz załącznikami;
• niejasności związane z prospektem informacyjnym, np. brak zgodności przekazanych informacji ze stanem rzeczywistym, a także ogólnym wzorem prospektu;
• prawa własności lokalu nie są przeniesione na nabywcę we wskazanym terminie;
• deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego w odpowiednim trybie i terminie (lub nie poinformował o zmianie banku, w którym prowadzony jest RKO, na co ma 10 dni od dnia zawarcia umowy z bankiem);
• deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia;
• rzeczoznawcza stwierdza istnienie wady istotnej lokalu;
• syndyk żąda wykonania umowy na podstawie art. 98 Ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe.

Co ważne, ustawa deweloperska zakłada kilka różnych terminów dotyczących odstąpienia od umowy:

• 30 dni od zawarcia, jeżeli deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego lub występują w nim (bądź w umowie deweloperskiej) błędy;
• 120 dni od terminu wyznaczonego w osobnym wezwaniu, jeżeli deweloper nie przeniósł prawa własności na nabywcę w ustalonym terminie;
• 30 dni od wezwania do zapłaty – deweloper może odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie dokona wpłaty, nie stawi się do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego;
• 60 dni, jeżeli deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia, bądź też nie poinformuje o zmianie banku do prowadzenia rachunku powierniczego.

 

Jak widać, nowa ustawa deweloperska nakłada na deweloperów nowe obowiązki i jest znacznie bardziej precyzyjna, jeżeli chodzi o samą treść zapisów. W efekcie sytuacja dewelopera oraz prowadzone przez niego działania są transparentne, co z kolei wpływa na poziom ochrony nabywcy.

 

Wszystkie osoby zainteresowane zakupem mieszkania na rynku pierwotnym na Śląsku, zachęcamy do zapoznania się z ofertą naszych lokali w Nowa Deweloper. Oferujemy szeroki wybór mieszkań w Częstochowie i Dąbrowie Górniczej, które podlegają zapisom nowej ustawy deweloperskiej. Aby uzyskać szczegółowe informacje, zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami.