Poprzedni
Chociaż za nami dopiero niemal połowa 2024 roku, to już teraz widzimy, jak wiele dzieje się na polskim rynku nieruchomości. Zamknięty wraz z początkiem roku program dopłat rządowych Bezpieczny Kredyt 2% miał spowodować chwilowe wstrzymanie w sprzedaży domów i mieszkań. Wszystko to ze względu na planowane uruchomienie kolejnego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, Mieszkanie na Start, który miał z kolei zastąpić poprzednie rozwiązanie. Od opublikowanego 8 kwietnia pierwszego projektu ustawy minęło jednak trochę czasu, a sam projekt wciąż nie trafił do Sejmu. Czy to oznacza, że rządowe plany spalą na panewce? Przekonajmy się!
Uruchomienie nowego programu Mieszkanie na Start pod znakiem zapytania
W ogólnym założeniu program Mieszkanie na Start miał zapewnić Polakom dostęp do tanich kredytów mieszkaniowych (tzw. kredyt zero procent) z dopłatami od państwa do rat kredytowych. Miała być to swego rodzaju odpowiedź nowego rządu pod kierunkiem Donalda Tuska na potrzeby społeczeństwa, które od wielu lat zmaga się z różnymi wyzwaniami na rynku mieszkaniowym. Tymczasem projekt, który od samego początku stanowił kluczowy punkt programu Koalicji Obywatelskiej podczas wyborów parlamentarnych w 2023 roku, nie do końca spotkał się z pozytywnym przyjęciem – ani ze strony Polaków, ani specjalistów z branży mieszkaniowej.
W mediach społecznościowych wciąż możemy spotkać się z negatywnymi komentarzami, które sugerują, że nowy program jest tworzony pod dyktando deweloperów, a dopłaty trafią w dużej mierze do kieszeni banków.
Wyświetl ten post na Instagramie
Sprawy nie ułatwia również stanowisko pozostałych partii, które wchodzą w skład koalicji rządowej. W ostatnich dniach poparcie dla kredytu 0% wycofała Polska 2050. Jak przyznał Szymon Hołownia, jego partia nie poprze tego pomysłu, chociaż mimo wszystko będzie głosować za wsparciem społecznego budownictwa mieszkaniowego. Podobnego zdania jest Nowa Lewica. Jak powiedział Robert Biedroń, współprzewodniczący partii i europoseł: „Klub Lewicy nie poprze ustawy ws. „kredytu 0 proc.” w takiej formule, w jakiej jest zaproponowany”. Jednocześnie Biedroń zapewnia, że posłowie Lewicy są otwarci na rozmowy, jednak dopiero po wprowadzeniu reformy budownictwa społecznego proponowanej przez wiceministra Krzysztofa Kukuckiego, która zakłada m.in. zwiększenie limitów wydatków na Fundusz Dopłat na lata 2024 i 2025 do 5 miliardów złotych. Biedroń podkreśla, że: „państwo musi rozwiązać problem braku mieszkań, a nie dolewać oliwę do ognia”.
Klub Lewicy nie poprze projektu ustawy ws. „kredytu 0 proc.” w takiej formule, w jakiej jest zaproponowany – powiedział współprzewodniczący Nowej Lewicy, @RobertBiedron.https://t.co/RDAmJULN0d
— tvp.info 🇵🇱 (@tvp_info) June 4, 2024
Sam wicepremier i minister cyfryzacji, Krzysztof Gawkowski, zaznacza jednak, że: „może być tak, że nie będzie kredytu zero procent, a zostanie zastąpiony on innym rozwiązaniem”. Oznacza to, że dyskusje nad wprowadzeniem programu dopłat do kredytów mieszkaniowych wciąż trwają, a najbliższe tygodnie powinny przynieść rozstrzygnięcie sporu.
Może być tak, że nie będzie kredytu zero procent, a zostanie zastąpiony on innym rozwiązaniem – stwierdził w piątek w radiowym wywiadzie wicepremier, minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski.https://t.co/kNaG1BXuAm
— TVN24 BiS (@TVN24BiS) May 10, 2024
Zdaniem ministra finansów, Andrzeja Domańskiego, skrajnie różne podejście partii koalicyjnych może jednak oznaczać, że szanse na wdrożenie projektu w życie drastycznie spadną. Już teraz widzimy jednak, jak duże zamieszanie powstaje na rynku nieruchomości. Deweloperzy twardo przekonują, że uruchomienie programu dopłat rządowych nie spowoduje wzrostu cen nieruchomości, jednak potencjalni inwestorzy wciąż nie mają pewności, czy powinni czekać na podjęcie kroków ze strony rządu. Eksperci jednak uspokajają i zachęcają do tego, by uzbroić się w cierpliwość, ponieważ wciąż tak naprawdę nie wiemy, jaką decyzję podejmie rząd.
Jak podkreśla Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments: „dopóki nie dostaniemy informacji od premiera albo od ministra odpowiedzialnego za ten program, że faktycznie rząd rezygnuje z jego wdrożenia, nie przesądzałbym o tym, że ten program nie zostanie wprowadzony. Nie mamy na ten temat żadnych pewnych informacji”. Jego zdaniem do obecnych wypowiedzi polityków warto zatem podchodzić ze sporą rezerwą, zwłaszcza biorąc pod uwagę wciąż trwającą kampanię wyborczą do europarlamentu.
Dlaczego projekt Mieszkanie na Start 2024 budzi tak wiele wątpliwości?
Nowy program Mieszkanie na Start cieszy się skrajnie różnymi opiniami już tak naprawdę od momentu pierwszych zapowiedzi związanych z jego wprowadzeniem. Wystarczy tylko przypomnieć sobie, jak jesienią ubiegłego roku stanowił on swego rodzaju rodzaj licytacji pomiędzy Koalicją Obywatelską a poprzednim rządem, który zaproponował Polakom bardzo podobne rozwiązanie – Bezpieczny Kredyt 2%.
Zgodnie z projektem nowy program Mieszkanie na Start ma mieć niższe oprocentowanie (0-1,5%), jednak mimo to budzi sporo wątpliwości, związanych m.in. z:
- niekorzystnym wpływem na rynek nieruchomości – eksperci obawiają się, że podobnie jak poprzedni program, nowe rozwiązanie także spowoduje nadmierny wzrost cen mieszkań;
- skomplikowanymi warunkami programu Mieszkanie na Start 2024 – projekt przewiduje sporo limitów i ograniczeń dla przyszłych beneficjentów programu, co z dużym prawdopodobieństwem może powodować różne interpretacje przepisów i utrudnić zdobycie kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach;
- bardzo krótkim vacatio legis – ustawa dotycząca programu Mieszkanie na Start powinna wejść w życie w ciągu miesiąca od momentu ogłoszenia, co zdaniem banków jest zbyt krótkim okresem do przygotowania się do formalności związanych z udzielaniem kredytu;
- nieścisłościami dotyczącymi weryfikacji spełnienia warunków programu – w obecnym projekcie program nie precyzuje, czy obowiązkiem banku jest weryfikowanie wysokości dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy, na podstawie których będzie mógł liczyć na dopłatę.
Jak nowy program Mieszkanie na Start może wpłynąć na ceny nieruchomości?
Kolejną niezwykle istotną kwestią, która traktowana jest jako kość niezgody w kwestii nowego programu Mieszkanie na Start 2024 jest jego wpływ na rynek nieruchomości. Obawy te są mocno uzasadnione, ponieważ wynikają z tego, jak rynek zachował się w odpowiedzi na program Bezpieczny Kredyt 2%. Eksperci zaobserwowali wówczas bardzo gwałtowny wzrost cen mieszkań. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN za ostatni kwartał ubiegłego roku, średnia cena transakcyjna za 1 m2 mieszkania w 6 największych miastach Polski (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków, Poznań i Łódź) wzrosła o około 13,66%. Największe wzrosty cen zaobserwowano we Wrocławiu, gdzie stawki te wzrosły rok do roku aż o 16,52%. Równie trudną sytuację widać na przykładzie Poznania (15,54%) oraz Krakowa (15,13%).
Zgodnie z raportem widzimy także, że ceny mieszkań zaczęły drastycznie rosnąć w III kwartale ubiegłego roku, czyli po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% (uruchomiony w lipcu 2023 roku). I chociaż zakłada się, że nowy program Mieszkanie na Start nie powinien spowodować aż tak dużych podwyżek cen nieruchomości, chociażby ze względu na limit dotyczący liczby udzielonych kredytów (15 tysięcy na kwartał), to mimo wszystko wciąż istnieje ryzyko, że program spowoduje dynamiczny wzrost cen nieruchomości.
Mieszkanie na Start warunki 2024 – obawy kredytobiorców
Mówiąc o kwestiach spornych związanych z projektem Mieszkanie na Start 2024, nie sposób nie wspomnieć o obawach potencjalnych kredytobiorców, którzy tak naprawdę są głównymi zainteresowanymi w tej sprawie. Podczas konferencji prasowej, która odbyła się w kwietniu 2024 roku, wiceprezes Związku Banków Polskich, Agnieszka Wachnicka, przedstawiła swoje uwagi dotyczące programu Mieszkanie na Start, zwłaszcza pod kątem przyszłych inwestorów. Jej zdaniem program w obecnej formie:
- zapewnia niewielki wpływ dopłat na zdolność kredytową – Związek Banków Polskich wyliczył, że przy wskaźniku RdD (rata w stosunku do dochodu) na poziomie 40% kredytobiorca jest w stanie otrzymać o wiele wyższy kredyt na tradycyjnych warunkach, jednak pod warunkiem, że wybierze on raty równe (kredyt w ramach Mieszkanie na Start ma mieć raty malejące);
- jest nieopłacalny po przekroczeniu limitu dochodowego – w takiej sytuacji dopłaty są pomniejszane, co z kolei podwyższa raty i zrównuje je do tych, które można spłacać przy kredycie hipotecznym na standardowych warunkach;
- ogranicza w znacznym stopniu osoby bez wkładu własnego – brakujący wkład powinien objąć gwarancją BGK, jednak należy liczyć się z tym, że kwota kredytu będzie wtedy wyższa, co oznacza, że jego otrzymanie wymaga posiadania wyższych dochodów;
- jest nieatrakcyjny dla singli i osób samozatrudnionych – przy aktualnych cenach mieszkań singiel nie będzie w stanie kupić w ramach programu Mieszkanie na Start nawet małej kawalerki o powierzchni 30 m2. Co więcej, w mieszkaniu kupionym w ramach tego programu kredytobiorca nie może prowadzić działalności gospodarczej aż do czasu wygaśnięcia jego warunków
- dopuszcza udział obcokrajowców, którzy nie są rezydentami – na tę chwilę banki nie udostępniają kredytów hipotecznych dla obcokrajowców, a program będzie wymuszać na nich stworzenie dodatkowych procedur dotyczących weryfikacji zdolności kredytowej.
Czy deweloperzy zyskają na nowym programie Mieszkanie na Start?
Jak widać, z możliwego uruchomienia nowego programu Mieszkanie na Start nie do końca cieszą się potencjalni kredytobiorcy, którzy upatrują w nim szereg trudności i ograniczeń. Zupełnie inne jest jednak stanowisko deweloperów, którzy wierzą, że dzięki temu programowi zwiększą sprzedaż swoich mieszkań. Jak wynika z raportu GUS z kwietnia 2024 roku, w ciągu pierwszych czterech miesięcy 2024 roku w Polsce rozpoczęto budowę ponad 81 tysięcy domów i mieszkań, z czego 55 tysięcy lokali to udział samych deweloperów, którzy odnotowali tym samym wynik o 80% lepszy w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim.
Co więcej, w tym samym czasie wydano deweloperom także niemal 67 tysięcy pozwoleń na budowę, co stanowi wzrost o około 36,8% w stosunku do roku poprzedniego. Za wynikami tymi idą także świetne prognozy dotyczące sprzedaży mieszkań. Według danych Otodom Analytics, w połowie kwietnia 2024 roku (tuż po ogłoszeniu projektu Mieszkanie na Start 2024) średni dzienny wskaźnik rezerwacji mieszkań osiągnął poziom 140, podczas gdy w poprzednim kwartale wyniósł on zaledwie 90-100.
Czy nowy program Mieszkanie na Start ostatecznie wejdzie w życie? Analizując wypowiedzi polityków i opinie ekspertów, istnieje duże prawdopodobieństwo, że do tego nie dojdzie. Nasi specjaliści w Nowa Deweloper zachęcają jednak do tego, by kierować się tym, co sugerują eksperci – uzbroić się w cierpliwość i obserwować dalszy bieg wydarzeń. O kolejnych doniesieniach z pewnością będziemy Państwa informować na bieżąco.
Wszystkie osoby, które są zainteresowane zakupem mieszkania na Śląsku, również bez wsparcia rządowego, zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Nowa Deweloper. W przypadku wszelkich pytań lub wątpliwości zachęcamy do kontaktu z doradcami i spotkania w naszych biurach sprzedaży.
