Kupno mieszkania pod wynajem – jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Jak wynika z raportu Barometr, opracowanego przez Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl, w I kwartale 2023 roku aż 44% inwestycji mieszkaniowych na rynku wtórnym stanowiły transakcje inwestycyjne. Dużym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się również nieruchomości z rynku pierwotnego, których zakup również staje się doskonałym sposobem na lokowanie nadwyżek finansowych. Jakie korzyści niesie za sobą zakup mieszkania pod wynajem i jak zabrać się za cały ten proces? Oto nasze wskazówki dla początkujących inwestorów!

 

Kupno mieszkania pod wynajem ulubionym sposobem inwestycji Polaków?

Inwestowanie w nieruchomości to w dobie rekordowej inflacji i kryzysu ekonomicznego jedna z najlepszych lokat kapitału i skuteczny sposób na ochronę zgromadzonych środków. Dzieje się tak nieprzypadkowo. Jak podkreślają eksperci, polski rynek nieruchomości jeszcze nigdy nie był tak silny jak dziś, a do tego istnieje spore prawdopodobieństwo, że wciąż będzie się rozwijał. Potwierdzeniem tego są takie aspekty jak:

• ponad 10-letni okres wzrostów cen nieruchomości, które wciąż są coraz droższe;
• pandemia COVID-19, z którą rynek nieruchomości poradził sobie bardzo dobrze;
• fala inflacji i towarzyszące jej rosnące stopy procentowe, które również nie odbiły się zbyt mocno na polskim rynku nieruchomości;
• program Bezpieczny Kredyt 2%, który w znacznym stopniu zwiększył liczbę zapytań o kredyty hipoteczne;
• napływ imigrantów, który wpływa korzystnie na wzrost popytu na najem nieruchomości.

Nie da się ukryć, że zagadnieniu kupna mieszkań pod wynajem sprzyja też sposób myślenia Polaków, którzy uważają, że inwestowanie w nieruchomości jest czymś „namacalnym” i bardziej zrozumiałym niż lokowanie pieniędzy w akcje czy też obligacje. Zjawisko to znajduje swoje odzwierciedlenie w danych, które pokazują, że chociaż w I kwartale 2022 roku 38% transakcji zrealizowanych z pomocą firmy Metrohouse można było uznać za transakcje inwestycyjne, to rok później odsetek ten wzrósł już do 44%.

Zakup mieszkania pod wynajem – od czego zacząć?

Rozważania na temat inwestycji w mieszkanie pod wynajem najlepiej zacząć od sporządzenia odpowiedniego planu inwestycyjnego – im bardziej będzie on szczegółowy, tym lepiej dla nas. Plan ten powinien uwzględniać następujące kwestie:

• ustalenie celu i pobudek, które kierują osobą pragnącą wkroczyć na ścieżkę inwestycyjną;
• określenie stanu kapitału, który inwestor jest w stanie poświęcić na kupno mieszkania pod wynajem;
• stworzenie symulacji ekonomicznej, która będzie obejmować m.in. zakładane przychody związane z najmem, koszty potrzebne na przeprowadzenie remontu oraz ewentualne opłacanie czynszu w czasie, gdy nieruchomość nie będzie wynajmowana;
• ustalenie ryzyka, jakie niesie za sobą zakup danego lokum;
• określenie rezerwy finansowej na wypadek nieprzewidzianej sytuacji losowej.

Kupno mieszkania pod wynajem – czy inwestor musi dysponować dużymi środkami finansowymi?

W Polsce przyjęło się, że inwestor musi być bogaty i posiadać dużą sumę pieniędzy, by móc inwestować w nieruchomości. Jest to jednak bardzo mylne założenie, ponieważ inwestowanie w mieszkania można zacząć od naprawdę niedużych kwot, korzystając przy tym np. ze wsparcia wspólnika. Jak poradzić sobie z pozornym problemem finansowym? Oto kilka rozwiązań:

• zakup tańszej nieruchomości pod wynajem, np. małej kawalerki lub mieszkania do remontu;
• inwestowanie w tańszym mieście, np. zamiast decydować się na kupno mieszkania pod wynajem w Warszawie, można pomyśleć o zainwestowaniu w nieruchomość na Śląsku;
• podnajem dużej nieruchomości w podziale na kilka pokoi, które może wynająć więcej osób;
• grupowa inwestycja w nieruchomości, np. zakup mieszkania pod wynajem z rodziną lub przyjaciółmi.

Zakup mieszkania pod wynajem – o czym warto pamiętać?

Każdy, komu temat inwestowania w mieszkania pod wynajem jest bliski, dobrze wie, że nie jest to wcale tak proste przedsięwzięcie, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Ważne jest zatem, by wiedzieć, na co należy zwrócić podczas niego uwagę i czego się wystrzegać. Odpowiedzi na te pytania zebraliśmy w kilku poniższych podpunktach.

1. Wybór odpowiedniego mieszkania – lokalizacja, metraż i stan lokalu to zaledwie kilka z czynników, które mają ogromny wpływ na dochodowość całej inwestycji związanej z zakupem mieszkania pod wynajem. Im lepiej będzie ulokowane i urządzone dane mieszkanie, tym większe szanse na to, że uda nam się zyskać duże zyski z najmu.

2. Obliczenie stopy zwrotu – im będzie wyższa, tym inwestycja będzie bardziej opłacalna. Przykładowo, kupując mieszkanie w Katowicach za 500 tys. złotych i wynajmując je za 2 500 zł, przy założeniu kosztów utrzymania na poziomie 500 zł, stopa zwrotu wynosi:

(2 500 zł – 500 zł) x 12 miesięcy / 500 000 = 4,8%.

3. Wskazówki dla początkujących inwestorów – osoby, które dopiero zaczynają swoją przygodę z inwestowaniem, powinny skupić się na kilku ważnych zagadnieniach:

a) zapoznanie się ze specyfiką rynku, tak, aby wiedzieć, jaka będzie docelowa grupa najemców dla danej nieruchomości;

b) polowanie na okazje – zdecydowanie warto próbować negocjować ceny nieruchomości i szukać okazji, np. mieszkań na licytacjach komorniczych;

c) uwzględnienie podatków – wynajem mieszkania bez umowy i płacenia podatków wydaje się kuszący, jednak ze względu na spore ryzyko i poważne konsekwencje takiego działania lepiej jest z tego zrezygnować. Ważne jest więc, by w kosztorysie uwzględnić kwestie podatkowe.

 

Planujesz kupno nowego mieszkania pod wynajem na Śląsku? Zapoznaj się z naszą ofertą inwestycji w Nowa Deweloper! Oferujemy nieruchomości położone w atrakcyjnych lokalizacjach, które są znakomitą okazją inwestycyjną dla początkujących inwestorów. W przypadku dodatkowych pytań zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami.