Jakie są najważniejsze czynniki wpływające na cenę zakupu mieszkania?

Cena stanowi jeden z kluczowych czynników, które bierzemy pod uwagę przy zakupie mieszkania – niezależnie od tego, czy planujemy zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, czy z tzw. drugiej ręki. Okazuje się jednak, że parametr ten jest silnie powiązany z wieloma aspektami, które znajdują swoje odzwierciedlenie w ostatecznej cenie mieszkania. Sprawdźmy, co wpływa na cenę zakupu nieruchomości, analizując czynniki krótkoterminowe oraz te długoterminowe.

Spis treści

• Gospodarka a ceny na rynku nieruchomości – główne zależności
• Co wpływa na ceny nowych mieszkań w Polsce?
• Spekulacje a ceny nieruchomości
• Dlaczego nowe mieszkania są coraz droższe? 

 

Gospodarka a ceny na rynku nieruchomości – główne zależności

Jak wynika z raportu Rednet Consulting, w 2022 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich w sześciu największych polskich metropoliach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) spadła niemal aż o 45%, jednak równocześnie ich ceny wzrosły o około 10%. Analitycy Banku Pekao szacują z kolei, że ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym będą rosły do I kwartału 2025 roku, po czym zaczną nieznacznie spadać. Specjaliści nie mają jednak wątpliwości, że w perspektywie najbliższych miesięcy powinniśmy oczekiwać dalszych wzrostów cen nieruchomości. Z czego to wynika?

Wahania cenowe na rynku mieszkaniowym są w dużej mierze powiązane z sytuacją, w jakiej znajduje się polska gospodarka. Istotną rolę odgrywają tu takie czynniki jak:

• popyt i podaż – dwie podstawowe zależności wpływające na ceny mieszkań w danym regionie. Wzrost liczby ludności i migracje do miast mogą zwiększać popyt na mieszkania. Co więcej, wysoki popyt w połączeniu z ograniczoną podażą (np. wskutek niewielkiej dostępności nieruchomości na rynku) wpływa na wzrost cen nieruchomości;
• dochody gospodarstw domowych – realne dochody Polaków rosną, dlatego też coraz zamożniejsze społeczeństwo może pozwolić sobie na bardziej kosztowne inwestycje mieszkaniowe;
• wysokość bezrobocia – jak można zaobserwować, zmiany cen mieszkań nawet w 70-80% są uzależnione od wahań stóp bezrobocia. Stosunkowo niski poziom bezrobocia w Polsce (5,3% w marcu 2024 r.) zachęca Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych, co może wpłynąć na wzrost popytu na nieruchomości, a dalej na wzrost ich cen;
• zmiany społeczne widoczne m.in. w zmianie stylu życia Polaków – wciąż przybywa osób zamożnych, które są w stanie pozwolić sobie na zakup luksusowego apartamentu, położonego w atrakcyjnej lokalizacji;
• stopy procentowe – niskie stopy procentowe niejednokrotnie zachęcają potencjalnych inwestorów do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, co może wpłynąć na wzrost popytu na nieruchomości, a także na ich ceny;

• rozwój rynku komercyjnego – potencjalni klienci często są zainteresowani zakupem nieruchomości położonej w pobliżu dużych kompleksów biurowych i galerii handlowych, z kolei znajduje swoje odzwierciedlenie w cenach tego typu mieszkań.

W sytuacji na polskim rynku nieruchomości duży udział ma też koniunktura gospodarcza, która pośrednio kształtuje popyt i podaż na mieszkania, a także potrzeby i możliwości na linii inwestor oraz nabywca. Jest to silnie powiązane m.in. z aktywnością gospodarczą społeczeństwa, które w miarę wzrostu dochodów coraz częściej rozważa inwestowanie w kosztowne nieruchomości. 

Warto jednak pamiętać, że chociaż większe zarobki oznaczają wyższą zdolność kredytową (dziś niemal 2/3 wszystkich transakcji na rynku pierwotnym finansowana jest poprzez kredyt hipoteczny), to inflacja w połączeniu ze wzrostem cen nieruchomości może sprawić, że z czasem coraz mniej osób będzie stać na zakup wymarzonego M.

Co wpływa na ceny nowych mieszkań w Polsce?

Aspekty gospodarcze to zaledwie część spośród wielu czynników wpływających na kształtowanie cen mieszkań na rynku nieruchomości deweloperskich. Równie istotne w tym temacie są kwestie ściśle związane ze standardem nieruchomości, a konkretnie z ich:

• lokalizacją – zdaniem analityków najdroższe nieruchomości znajdują się w centrum miasta, jak również w miejscach o wysokich walorach lokalizacyjnych, czyli np. bardzo dobrze skomunikowanych z centrum, z dostępem do wysoko rozwiniętej infrastruktury miejskiej oraz terenów rekreacyjnych. Duże znaczenie ma tu również prestiż danej dzielnicy i to, czy jest ona obecnie popularna wśród mieszkańców. Oczywiście i od tej zasady mogą pojawić się wyjątki, czego przykładem są inwestycje  oddalone od ścisłego centrum miasta, jednak położone w pobliżu lasu, rzeki lub jeziora;
• standardem wykończenia – w przypadku mieszkań deweloperskich kluczową rolę odgrywa rodzaj i jakość materiałów użytych w trakcie budowy nieruchomości. Na cenę danego lokalu może wpłynąć także zagospodarowanie terenu, czystość i dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców, np. rowerownia, miejsce do ładowania samochodów elektrycznych oraz system jednego klucza;
• powierzchnią nieruchomości – na pierwszy rzut oka może wydawać się, że nieruchomości o większym metrażu są droższe w porównaniu do tych mniejszych, np. kawalerek. W rzeczywistości nie zawsze wygląda to tak samo. W przeliczeniu na metr kwadratowy kawalerki mogą być znacznie droższe w porównaniu do przestronnych mieszkań 3- lub 4-pokojowych, zwłaszcza jeśli są one położone w atrakcyjnej lokalizacji, a do tego są bardziej ustawne i funkcjonalne;
• kondygnacją i położeniem względem stron świata – mieszkania na wyższych piętrach (zwłaszcza te z piękną panoramą miasta oraz przestronnym tarasem widokowym) często są znacznie droższe w porównaniu do lokali położonych na niższych kondygnacjach. Co więcej, takie mieszkania są zwykle bardziej nasłonecznione i lepiej doświetlone. Na wzrost ceny nieruchomości wpływa również ekspozycja południowa lub południowo-zachodnia, która gwarantuje bardzo dobre nasłonecznienie przez większą część dnia, co z kolei przekłada się na oszczędność energii i lepszą estetykę wnętrz;
• powierzchnie dodatkowe – możliwość relaksu na świeżym powietrzu to niezwykle istotna kwestia dla kupujących, dlatego często są oni w stanie zapłacić więcej za mieszkania z przestronnym balkonem, tarasem lub ogródkiem. 

 

 

Spekulacje a ceny nieruchomości 

Mówiąc o cenach mieszkań, warto poruszyć również temat związany ze spekulacjami, czyli kupowaniem i sprzedawaniem nieruchomości z zamiarem osiągnięcia zysku w związku z ich zmiennością cenową. Wielu inwestorów, którzy angażują się w ten proces, liczy na szybki zysk z inwestycji związanej z zakupem mieszkania. Należy jednak pamiętać o tym, że może to wpłynąć niekorzystnie na stabilność na rynku i prowadzić do krótkoterminowych zmian cen nieruchomości. 

W momencie gdy spekulanci obserwują możliwość szybkiego zysku, zaczynają masowo wchodzić na rynek, co prowadzi do błyskawicznego wzrostu cen mieszkań. Sytuacja ta jest jednak przeważnie krótkotrwała i prowadzi do powstania tzw. bańki spekulacyjnej, która z czasem pęka i niesie za sobą spadek cen mieszkań. W przypadku gdy inwestorzy skupują jednak większe ilości nieruchomości, może to nieść za sobą ryzyko obniżonej dostępności mieszkań dla osób poszukujących własnego M. W rezultacie ceny mieszkań mogą rosnąć, a ich dostępność dla osób o niższych dochodach może się zmniejszać, co skutkuje problemami ze stabilnością na rynku nieruchomości.

Z drugiej strony należy podkreślić, że spekulacje mogą nieść za sobą pewne korzyści dla rozwoju infrastruktury oraz inwestycji w danej okolicy. Inwestorzy spekulacyjni, którzy widzą potencjał w danym regionie, mogą angażować się w projekty budowlane, wpływając tym samym na rozwój infrastruktury lokalnej oraz tworzenie nowych miejsc pracy. Z tego powodu tak ważne jest, aby władze regulacyjne i instytucje finansowe dbały o kontrolowanie i monitorowanie spekulacji na rynku nieruchomości, aby zachować jego stabilność.

Dlaczego nowe mieszkania są coraz droższe? 

To pytanie jest często zadawane przez potencjalnych inwestorów, którzy marzą o zakupie własnej nieruchomości, jednak stale rosnące ceny skutecznie zniechęcają ich do podjęcia takiej decyzji. Czynników, które wpływają na taki stan, jest wiele. Przede wszystkim należy zaznaczyć, że w Polsce wciąż zmagamy się z problemem zbyt małej dostępności mieszkań w porównaniu do zapotrzebowania. Gruntów pod budowę nowych inwestycji jest coraz mniej, a to oznacza wzrost ich cen. I chociaż wydawać by się mogło, że jest to problem, z którym borykają się głównie inwestorzy, to odczuwają go także nabywcy, którzy muszą liczyć się z wysoką ceną mieszkania, w którą jest już wliczony koszt gruntu.

Kolejny aspekt to rosnące ceny materiałów budowlanych, które przekładają się na wyższe koszty związane z realizacją inwestycji. Od 2021 roku inwestorzy płacą znacznie więcej za materiały budowlane i chociaż na tę chwilę sytuacja ta jest ustabilizowana, to wzrost cen wciąż można obserwować w takich grupach towarowych jak np. cement i wapno. Do tego wszystkiego dochodzą też koszty związane z postawieniem budynku oraz doprowadzeniem go do takiego stanu, który określony jest w umowie. Bez doświadczonych pracowników nie byłoby to możliwe, a koszt ich pracy z roku na rok jest coraz wyższy.

Ostatnią kwestią, która wpływa na ceny nieruchomości z rynku deweloperskiego, jest sytuacja gospodarcza w kraju oraz polityka państwa. Duże znaczenie ma pod tym względem m.in. podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, co wpływa na dostępność kredytów hipotecznych. Programy rządowe, jak np. zakończony już Program Bezpieczny Kredyt 2% oraz planowany Program Mieszkanie na Start, również wpływają na okresowy wzrost popytu na nieruchomości, zwłaszcza wśród osób, które mogą liczyć na bardzo preferencyjne warunki finansowania nieruchomości i wsparcie rządowe.

Jak widać, ostateczna cena zakupu mieszkań to wypadkowa wielu czynników, które są ze sobą silnie powiązane. Wiele zależy pod tym względem od ogólnej koniunktury gospodarczej w kraju, relacji popytu do podaży na rynku nieruchomości, jak również od indywidualnych preferencji nabywcy, któremu zależy na wysokim standardzie nieruchomości i komforcie życia codziennego. Nie bez znaczenia pozostają także kwestie związane z dostępnością gruntów pod budowę nowych inwestycji oraz spekulacje na rynku nieruchomości, które mogą wpływać na okresowe zmiany w cenach mieszkań.

 

Osoby, które planują zakup nieruchomości deweloperskiej na Śląsku, zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Nowa Deweloper. Oferujemy mieszkania o wysokim standardzie wykończenia i zróżnicowanym metrażu, które położone w dogodnej lokalizacji. W celu zapoznania się z ich cenami zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami.