Jakie są najważniejsze czynniki wpływające na cenę zakupu mieszkania?

Ostatnie lata to okres dynamicznych zmian dla rynku nieruchomości. Pandemia COVID-19, która rozpoczęła się na początku 2020 roku, wróżyła potężny krach dla rynku deweloperskiego. Wbrew pozorom tak się jednak nie stało. Czas mijał, a zarówno nowe mieszkania, jak i te z rynku wtórnego wciąż drożały, co nie zmieniło się nawet w okresie wysokiej inflacji oraz szalejących stóp procentowych w naszym kraju. To, co również pozostało niezmienne, to czynniki wpływające na cenę zakupu mieszkania deweloperskiego oraz tego z „drugiej ręki”.

Gospodarka a ceny na rynku nieruchomości – główne zależności

Jak wynika z raportu Rednet Consulting, w 2022 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich w sześciu największych polskich metropoliach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) spadła niemal aż o 45%, jednak równocześnie ich ceny wzrosły o około 10%. Początek 2023 roku przyniósł nam stopniowy wzrost sprzedaży mieszkań, co będzie można odczuć jeszcze mocniej w nadchodzących miesiącach. Warto przy tym zaznaczyć, że na wahania cenowe na rynku mieszkaniowym spory wpływ mają takie czynniki jak:

• dochody gospodarstw domowych – coraz zamożniejsze społeczeństwo może pozwolić sobie na bardziej kosztowne inwestycje mieszkaniowe;
• wysokość bezrobocia – jak można zaobserwować, zmiany cen mieszkań nawet w 70-80% są uzależnione od wahań stóp bezrobocia;
• zmiany społeczne widoczne m.in. w zmianie stylu życia Polaków – wciąż przybywa osób zamożnych, które są w stanie pozwolić sobie na zakup luksusowego apartamentu, położonego w atrakcyjnej lokalizacji;
• rozwój rynku komercyjnego – potencjalni klienci często są zainteresowani zakupem nieruchomości położonej w pobliżu dużych kompleksów biurowych i galerii handlowych, z kolei znajduje swoje odzwierciedlenie w cenach tego typu mieszkań.

W sytuacji na polskim rynku nieruchomości duży udział ma też koniunktura gospodarcza, która pośrednio kształtuje popyt i podaż na mieszkania, a także potrzeby i możliwości na linii inwestor oraz nabywca. Jest to silnie powiązane m.in. z aktywnością gospodarczą społeczeństwa, które w miarę wzrostu dochodów coraz częściej rozważa inwestowanie w kosztowne nieruchomości. 

Warto jednak pamiętać, że chociaż większe zarobki oznaczają wyższą zdolność kredytową (dziś niemal 2/3 wszystkich transakcji na rynku pierwotnym finansowana jest poprzez kredyt hipoteczny), to inflacja w połączeniu ze wzrostem cen nieruchomości może sprawić, że z czasem coraz mniej osób będzie stać na zakup wymarzonego M.

Co wpływa na ceny nowych mieszkań w Polsce?

Aspekty gospodarcze to zaledwie część spośród czynników wpływających na kształtowanie cen mieszkań na rynku nieruchomości. Równie istotne w tym temacie są kwestie ściśle związane z konkretnymi lokalami, a konkretnie z ich:

• lokalizacją – zdaniem analityków najdroższe nieruchomości znajdują się w centrum miasta, jak również te o wysokich walorach lokalizacyjnych, czyli np. bardzo dobrej komunikacji z centrum, dostępem do wysoko rozwiniętej infrastruktury miejskiej oraz terenów rekreacyjnych. Duże znaczenie ma tu również prestiż danej dzielnicy i to, czy jest ona obecnie popularna wśród mieszkańców;
• standardem wykończenia – w przypadku mieszkań deweloperskich kluczową rolę odgrywa rodzaj i jakość materiałów użytych w trakcie budowy nieruchomości. Na cenę danego lokalu może wpłynąć także zagospodarowanie terenu, czystość i odpowiednia infrastruktura lokalna, w tym m.in. zadbane chodniki oraz drogi dojazdowe;
• wielkością nieruchomości – jak można zaobserwować, największym zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców cieszą się nieco mniejsze nieruchomości, aczkolwiek bardziej ustawne i funkcjonalne;
• kondygnacją i położeniem względem stron świata – mieszkania na wyższych piętrach (zwłaszcza te z piękną panoramą miasta lub widokiem na pobliski park) często są znacznie droższe w porównaniu do lokali położonych na niższych kondygnacjach. Co więcej, takie mieszkania są zwykle bardziej nasłonecznione i lepiej doświetlone. Na wzrost ceny nieruchomości wpływa również ekspozycja południa lub południowo-zachodnia, która gwarantuje bardzo dobre nasłonecznienie przez większą część dnia, co z kolei przekłada się na oszczędność energii i lepszą estetykę wnętrz.

Jak widać, ceny zakupu mieszkań to wypadkowa ogólnej koniunktury gospodarczej, relacji popytu do podaży na rynku nieruchomości, jak również indywidualnych preferencji nabywcy, któremu zależy na wysokim standardzie nieruchomości i komforcie życia codziennego.

Osoby, które planują zakup nieruchomości deweloperskiej na Śląsku, zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Nowa Deweloper. Oferujemy mieszkania o wysokim standardzie wykończenia i zróżnicowanym metrażu, które położone w dogodnej lokalizacji. W celu zapoznania się z ich cenami zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami.