Jaki VAT obowiązuje na lokale usługowe? Ile kosztuje remont lokalu usługowego? Rozwiewamy wątpliwości

Rosnące zapotrzebowanie na przestrzenie komercyjne, dostosowane do zmieniających się potrzeb przedsiębiorców i konsumentów, nieustannie rośnie. Sektor ten wciąż zdobywa na znaczeniu jako atrakcyjna przestrzeń inwestycyjna, zwłaszcza w kontekście odbudowy aktywności społecznej po pandemii oraz wzrostu popularności lokalnych usług. Jak dokładnie prezentuje się sytuacja na rynku lokali usługowych w Polsce i jak to wygląda z punktu widzenia osoby inwestującej w tego typu obiekt?

 

 

Spis treści

• Lokal użytkowy – definicja
• Lokal usługowy – co to jest?
• Sytuacja na rynku lokali usługowych w Polsce w 2025 roku
• Jaki VAT na lokale usługowe?
• Lokale usługowe a odliczenie VAT
• Ile kosztuje remont lokalu usługowego?

 

Lokal użytkowy – definicja

Zgodnie z art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2021 poz. 1048) lokal użytkowy to wyodrębnione trwałymi ścianami pomieszczenie lub zespół pomieszczeń w obrębie budynku, przeznaczone na stały pobyt ludzi, wykorzystywane na cele inne niż mieszkaniowe. Innymi słowy lokal usługowy nie służy do zamieszkania, lecz do prowadzenia działalności gospodarczej, handlowej lub świadczenia usług.

Definicja ta została uzupełniona przez § 3 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Rozporządzenie to definiuje lokal użytkowy jako pomieszczenie lub zespół pomieszczeń wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, które nie są mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym ani gospodarczym.

W praktyce lokal użytkowy może pełnić różne funkcje, w zależności od jego przeznaczenia i adaptacji. Do najczęściej spotykanych przykładów należą:

• sklepy i butiki;
• gabinety lekarskie, stomatologiczne lub kosmetyczne;
• biura i kancelarie;
• magazyny lub powierzchnie logistyczne;
• stoiska w centrach handlowych;
• miejsca postojowe lub garaże (w niektórych przypadkach, o ile spełniają odpowiednie warunki i są przeznaczone do odpłatnego użytkowania).

Lokal usługowy – co to jest?

Pojęcia lokalu usługowego i lokalu użytkowego bywają często stosowane zamiennie, jednak z punktu widzenia przepisów mają odmienne znaczenie i zakres zastosowania. Lokal użytkowy to ogólne określenie wszystkich pomieszczeń niemieszkalnych, które są przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, handlowej, usługowej, magazynowej lub technicznej.

Lokal usługowy to natomiast węższa kategoria lokalu użytkowego, odnosząca się konkretnie do przestrzeni przeznaczonych do świadczenia usług bezpośrednio na rzecz klientów. Co istotne, lokal usługowy nie tylko pełni określoną funkcję, ale również musi być odpowiednio dostosowany do charakteru danej działalności – zarówno pod względem technicznym, jak i funkcjonalnym.

Wymagania mogą obejmować m.in.:

• montaż specjalistycznego sprzętu (np. w gabinecie stomatologicznym);
• odpowiednie instalacje sanitarne (np. w salonie kosmetycznym);
• systemy wentylacji lub klimatyzacji (np. w restauracji);
• oświetlenie spełniające normy branżowe (np. w zakładzie fryzjerskim);
• przystosowanie do przepisów BHP i sanitarnych (np. w placówce medycznej).

Lokalem usługowym będzie zatem:

• gabinet lekarski lub stomatologiczny;
• salon fryzjerski lub kosmetyczny;
• biuro rachunkowe, kancelaria prawna lub agencja ubezpieczeniowa;
• studio tatuażu;
• przedszkole niepubliczne;
• klub fitness czy studio jogi;
• restauracja, kawiarnia lub punkt gastronomiczny;
• warsztat samochodowy świadczący usługi serwisowe, itd.

Sytuacja na rynku lokali usługowych w Polsce w 2025 roku

Ostatnie miesiące przynoszą znaczącą zmianę w postrzeganiu lokali usługowych jako atrakcyjnego aktywa inwestycyjnego. Po okresie niepewności związanym z pandemią koronawirusa sektor usługowy stopniowo się odbudowuje, a inwestorzy coraz chętniej lokują swój kapitał w nieruchomościach przeznaczonych pod działalność usługową. Taka tendencja nie jest przypadkowa i wynika z pewnych trendów, które kształtują obecnie rynek:

• powrót do życia społeczności i korzystania z lokalnych usług, które oferują realne doświadczenia i bezpośredni kontakt z usługodawcą. Przykładem tego są kawiarnie, restauracje, gabinety kosmetyczne czy fryzjerskie, które dziś znów tętnią życiem, stając się lokalnym centrum życia społecznego;
• zmieniające się potrzeby i zachowania konsumenckie – praca zdalna, choć pozostała z nami na dobre po czasie pandemii, wbrew pozorom nie osłabiła sektora usługowego, a wręcz go wzmocniła. Spadek popytu na tradycyjne biura został zrównoważony przez wzrost znaczenia elastycznych i zróżnicowanych usług blisko miejsca zamieszkania. Klienci poszukują wygody, jakości i dostępności, czyli tego, co oferują dobrze zlokalizowane lokale usługowe;
• nacisk na usługi lokalne – Polacy coraz chętniej wspierają regionalnych przedsiębiorców, co znajduje odzwierciedlenie w rosnącym zainteresowaniu lokalami usługowymi, które oferują produkty i usługi „od sąsiada”.

Jak możemy zaobserwować, zainteresowanie inwestorów koncentruje się dziś wokół tych lokali, które odpowiadają na konkretne potrzeby współczesnych konsumentów:

• lokale gastronomiczne, w tym kameralne kawiarnie, restauracje z lokalnym menu, bary śniadaniowe;
• usługi zdrowotne i kosmetyczne, jak chociażby gabinety lekarskie i fizjoterapeutyczne, a także salony urody i SPA;
• usługi z zakresu sportu i wellness, jak np. studia jogi, siłownie butikowe oraz centra rehabilitacyjne;
• usługi specjalistyczne, m.in. biura rachunkowe, kancelarie prawne, agencje doradcze.

 

 

Jaki VAT na lokale usługowe?

Niezwykle ważną kwestią dla każdego inwestora, niezależnie od tego, czy kupuje lokal mieszkalny na wynajem, czy planuje zakup lokalu usługowego do prowadzenia własnej działalności, jest prawidłowe określenie stawki VAT, która może mieć bezpośredni wpływ na opłacalność całej inwestycji. Standardowo zakup lokalu usługowego obciążony jest podstawową stawką VAT w wysokości 23%. Dotyczy to transakcji, w których sprzedającym jest przedsiębiorca, a nieruchomość jest nowa lub nie była użytkowana po tzw. pierwszym zasiedleniu.

W określonych przypadkach możliwe jest również skorzystanie ze zwolnienia z VAT, o ile spełnione są konkretne warunki wynikające z ustawy o VAT. Zwolnienie może mieć zastosowanie, gdy:

• lokal był użytkowany przez sprzedającego przez co najmniej 2 lata (czyli nastąpiło pierwsze zasiedlenie i upłynął wymagany okres);
• sprzedawca i nabywca nie są podatnikami VAT i transakcja ma charakter prywatny;
• obie strony spełniają wymogi określone w 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT i zdecydują się na zastosowanie zwolnienia.

Co ważne, jeżeli dochodzi do zwolnienia z VAT, kupujący ma obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej lokalu. W razie wątpliwości co do kwalifikacji transakcji i właściwej stawki VAT zaleca się konsultację z doradcą podatkowym lub uzyskanie Wiążącej Informacji Stawkowej (WIS).

Wynajem lokalu usługowego – jaki VAT?

W przypadku wynajmu lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej stawka VAT wynosi 23%. Dotyczy to zarówno długoterminowego najmu, jak i umów krótkoterminowych, o ile najem ma charakter komercyjny. Jeśli właściciel lokalu jest czynnym podatnikiem VAT, powinien:

• wystawiać faktury z doliczonym 23% VAT;
• regularnie odprowadzać należny podatek do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z VAT może mieć zastosowanie jedynie w przypadku najmu lokalu mieszkalnego na cele prywatne (np. osobie fizycznej nieprowadzącej działalności), ale nie dotyczy lokali usługowych ani takich, które choćby częściowo są wykorzystywane w celach komercyjnych.

Lokale usługowe a odliczenie VAT

Niezależnie od tego, czy nabywcą lokalu usługowego jest firma, czy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, istnieje możliwość ubiegania się o zwrot VAT, o ile zakup zostanie przeznaczony na cele związane z działalnością opodatkowaną VAT (np. wynajem komercyjny lub prowadzenie usług). Odliczyć można m.in. podatek VAT:

• od zakupu lokalu usługowego;
• od prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych;
• od bieżących kosztów eksploatacyjnych (media, zarządzanie, konserwacja, sprzątanie itp.);
• od wyposażenia (meble, sprzęt, oświetlenie itp.).

Odliczenie nie przysługuje, jeśli lokal jest wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT, np. wynajem lokalu mieszkalnego na cele prywatne bez VAT.

 

 

Ile kosztuje remont lokalu usługowego?

Z punktu widzenia inwestora ważne jest dokładne rozeznanie się w kosztach związanych z remontem lokalu usługowego, zanim zostanie on oddany do użytku. Warto przy tym podkreślić, że koszty te mogą różnić się w zależności od kilku czynników, takich jak:

• lokalizacja – ceny usług remontowych są wyższe w dużych miastach i centrach biznesowych, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, niż w mniejszych miejscowościach;
• zakres prac – im bardziej zaawansowane i rozległe prace (np. przebudowy, wymiana instalacji), tym wyższy będzie całkowity koszt remontu;
• jakość użytych materiałów – wybór droższych, trwałych materiałów podnosi koszt remontu, ale może też zmniejszyć przyszłe wydatki eksploatacyjne;
• stan techniczny lokalu – lokal wymagający tylko odświeżenia będzie znacznie tańszy w remoncie niż lokal przeznaczony do całkowitej przebudowy;
• koszt robocizny – ceny usług ekip remontowych są bardzo zróżnicowane i uzależnione od regionu, zakresu zlecenia i terminów realizacji.

Przyjmuje się, że koszt remontu lokalu usługowego może wynosić od 200 do 500 zł/m² w przypadku podstawowego odświeżenia, natomiast w przypadku pełnej adaptacji pod konkretny rodzaj działalności (np. salon kosmetyczny, gabinet medyczny, lokal gastronomiczny), koszty mogą wzrosnąć nawet do 1 500–3 000 zł/m², a w przypadku lokali wymagających specjalistycznych instalacji oraz spełnienia rygorystycznych wymogów sanitarnych jeszcze więcej.

 

Inwestowanie w lokale usługowe, choć odpowiada na dynamicznie zmieniające się potrzeby rynku i konsumentów, wymaga większego zaangażowania oraz dobrego rozeznania w kwestiach prawnych, podatkowych i finansowych. Wychodząc naprzeciw tym wyzwaniom, w Nowa Deweloper oferujemy naszym klientom kompleksowe wsparcie na każdym etapie procesu zakupu lokalu usługowego, począwszy od doboru odpowiedniej nieruchomości, przez analizę opłacalności, po doradztwo podatkowe i pomoc w formalnościach.

 

Osoby, które rozważają inwestycję w lokal usługowy, zapraszamy do kontaktu i odwiedzenia naszych biur sprzedaży w Częstochowie, Dąbrowie Górniczej lub Sosnowcu. Nasi doradcy chętnie omówią z Państwem wszystkie szczegóły transakcji, odpowiedzą na pytania i przedstawią aktualną ofertę lokali usługowych dostępnych w naszych inwestycjach.