Jaki podatek od kupna mieszkania trzeba zapłacić? Ważne informacje
Decydując się na zakup wymarzonego domu lub mieszkania, musimy liczyć się z tym, że do ceny nieruchomości należy dodać również inne opłaty, takie jak np. podatek od kupna mieszkania. Okazuje się, że ten na pozór niewielki wydatek może niekiedy uszczuplić budżet nawet o kilkanaście tysięcy złotych. W tym artykule wyjaśnimy, kto musi zapłacić podatek od kupna mieszkania, ile on wynosi i jakie dodatkowe opłaty musi ponieść podatnik z tytułu zakupu nieruchomości.
Czym jest podatek od kupna mieszkania?
Zakup domu lub mieszkania to decyzja na lata, która wiąże się z dużym obciążeniem finansowym dla przyszłego właściciela. Warto przy tym zaznaczyć, że cena transakcyjna nieruchomości to nie jedyny koszt, który musimy ponieść, kupując wymarzone mieszkanie lub dom. Oprócz tego nabywca jest zobowiązany także do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej PCC, czyli tzw. podatku od wzbogacenia. Jest to opłata ponoszona przez każdą osobę, która dokonuje zakupu i nie jest zobowiązana do zapłaty podatku VAT.
Co ważne, podatek PCC dotyczy wszystkich czynności, które wskazane zostały w Ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych z 9 września 2000 roku, czyli:
- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;
- umowy pożyczki, pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
- umowy darowizny;
- umowy dożywocia;
- umowy o podział spadku oraz zniesienie współwłasności;
- ustanowienie hipoteki;
- ustanowienie odpłatnego użytkowania;
- umowy depozytu nieprawidłowego;
- umowy spółki.
Opodatkowaniu podatkiem PCC podlegają także zmiany wyżej wskazanych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem PCC. W przypadku nieruchomości podatek PCC od kupna mieszkania odprowadza się do urzędu skarbowego z tytułu kupna nieruchomości na rynku wtórnym.
Drugim typem podatku, który może pojawić się w przypadku zakupu mieszkania, jest podatek VAT. Dotyczy on jednak wyłącznie kupna mieszkania od dewelopera i jest naliczany wtedy, gdy jedna ze stron transakcji podlega opodatkowaniu VAT (przedsiębiorstwa). Warto też podkreślić, że transakcja zakupu nieruchomości może być obciążona tylko jednym podatkiem – podwójne opodatkowanie nie jest zgodne z polskimi przepisami. W związku z tym przy zakupie mieszkania od dewelopera naliczany jest jedynie podatek VAT, a nie podatek PCC. Podatek cywilnoprawny jest z kolei jedynym podatkiem od kupna nieruchomości z rynku wtórnego.
Ile wynosi podatek od kupna mieszkania?
Osoby planujące zakup wymarzonego M często zastanawiają się nad tym, ile wynosi podatek od kupna mieszkania. Kwota ta nie jest stała i zależy m.in. od tego, jaki rodzaj obciążenia pojawi się w przypadku danej transakcji – podatek VAT czy podatek PCC. Przyjmuje się, że:
- podatek PCC od zakupu mieszkań na rynku wtórnym wynosi 2% od wartości nieruchomości. Oblicza się go od ceny lokalu ustalonej w umowie kupna sprzedaży. Przykładowo, kupując mieszkanie za 250 000 zł, podatek PCC wyniesie 5 000 zł;
- podatek VAT od zakupu mieszkań na rynku pierwotnym wynosi 8% w przypadku lokali o powierzchni do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych o powierzchni do 300 m2 lub 23% w przypadku nieruchomości o większym metrażu. Co ważne, podatnik jest zobowiązany do zastosowania opodatkowania proporcjonalnego w przypadku przekroczenia podanych wielkości powierzchni, czyli opodatkowaniu wyższą stawką VAT nadwyżki ponad wspomniane powierzchnie. Ponadto, podatek VAT 23% obowiązuje też w sytuacji nabycia garażu, komórki lokatorskiej lub lokalu użytkowego uznawanego za mikroapartament (powierzchnia mniejsza niż 25 m2).
Warto też dodać, że od 1 stycznia 2024 roku obowiązują nowe przepisy, które obciążają 6% stawką podatku PCC podczas zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego. Takie posunięcie ma ograniczyć działania osób, które kupują mieszkania na wynajem lub nabywają je w związku z działalnością inwestycyjną.
Kto musi zapłacić podatek od kupna mieszkania?
Podatek cywilnoprawny od zakupu mieszkania, jak również podatek VAT zawsze opłaca nabywca nieruchomości. Takiej opłaty nie musi uiszczać sprzedający. Nabywając mieszkanie z rynku wtórnego, nabywca ma obowiązek uiszczenia podatku PCC i złożenia stosownej deklaracji podatkowej w urzędzie skarbowym. W praktyce czynnościami tymi zwykle zajmuje się notariusz na etapie zawierania umowy kupna-sprzedaży mieszkania.
Jeżeli chodzi o mieszkania deweloperskie, to tu podatek VAT jest wliczany w cenę nieruchomości. Oznacza to, że kupujący płaci za niego przy okazji zapłaty należności za lokal na podstawie wystawionej faktury, gdzie kwota brutto obejmuje już podatek VAT. W praktyce kupujący nie musi też zajmować się kwestią rozliczania podatku poprzez składanie deklaracji do urzędu skarbowego. Rozliczeniem podatku, jak również odprowadzeniem go do US zajmuje się deweloper. Jeżeli jednak nabywcą jest płatnik VAT (inna firma), która chce wykorzystać dany lokal do prowadzenia działalności gospodarczej, wówczas podatek VAT można odliczyć i pomniejszyć tym samym zobowiązanie podatkowe z tytułu VAT.
Kto jest zwolniony z opłaty podatku od kupna mieszkania?
Jeszcze do niedawna obowiązek opłacenia podatku PCC spoczywał na wszystkich nabywcach nieruchomości z rynku wtórnego. 26 maja 2023 roku Sejm przyjął jednak nowelizację znoszącą ten obowiązek przy zakupie pierwszej nieruchomości. Dzięki temu od 31 sierpnia 2023 roku osoby, które nigdy wcześniej nie miały praw własności do innego mieszkania lub domu, nie muszą opłacać podatku PCC. Zwolnieniem objęte są także osoby, które przed zakupem pierwszego mieszkania miały udział w prawach własnościowych, który nie przekracza 50% i został nabyty w ramach dziedziczenia.
Istnieją też inne sytuacje, w których nabywca nie ma obowiązku uiszczania podatku PCC. Mają one miejsce, gdy:
- sprzedawcą mieszkania jest spółdzielnia, a przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie na prawie spółdzielczym własnościowym;
- wykupujemy mieszkanie komunalne na podstawie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku;
- kupujemy mieszkanie z powodu wywłaszczenia wcześniej posiadanej nieruchomości, które finansowane jest w całości z otrzymanego odszkodowania z tego tytułu (np. nieruchomość zajęta na cele publiczne). Zwolnieniu podlega wówczas mieszkanie kupione w ciągu 5 lat, licząc od momentu otrzymania odszkodowania;
- zakup dotyczy mieszkania wykupionego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Gdzie należy opłacić podatek od kupna mieszkania?
Jak zostało wspomniane wcześniej podatek od kupna mieszkania PCC w kwocie należnej Urzędowi Skarbowemu oblicza notariusz na podstawie ceny zawartej w akcie notarialnym nieruchomości. Podatnik nie musi zatem samodzielnie załatwiać formalności związanych z opłaceniem podatku. Po opłaceniu wszystkich należności przez kupującego notariusz odprowadza w jego imieniu odpowiednią kwotę tytułem podatku PCC do fiskusa. Co więcej, Urząd Skarbowy ma 5 lat na przeprowadzenie ewentualnej kontroli i sprawdzenia, czy cały proces opodatkowania został wykonany zgodnie z przepisami.
Kiedy należy zapłacić podatek od kupna mieszkania?
Podatek PCC opłaca się zawsze w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego, czyli od:
- zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania – dokumentu, który przenosi własność nieruchomości na nabywcę;
- wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy notarialnej, która zawiera zapis o ustanowieniu hipoteki.
Co więcej, od momentu wykonania powyższych czynności konieczne jest też złożenie deklaracji PCC-3 do Urzędu Skarbowego. Jeżeli natomiast chodzi o zakup mieszkania z rynku pierwotnego, to podatek VAT jest opłacany w terminie zapłaty całej wartości nieruchomości.
Czym skutkuje niezapłacony podatek od kupna mieszkania?
Niezłożenie odpowiednich dokumentów przy zakupie mieszkania, a także brak uiszczenia podatku wiąże się z poważnymi konsekwencjami finansowymi. Urząd Skarbowy ma obowiązek naliczenia dodatkowych odsetek ustawowych za opóźnienia, które w 2024 roku wynoszą 11,25% w stosunku rocznym. Maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie może wynieść nawet 22,5% w skali roku. Obie stawki obowiązują od 5 października 2023 roku.
Ile podatku od kupna mieszkania? Dodatkowe opłaty przy nabyciu nieruchomości
Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością skorzystania z usług notariusza, który sporządza akt nabycia nieruchomości. Za tę czynność pobiera jednak dodatkową opłatę, tzw. taksę notarialną. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości. Im droższe mieszkanie planujemy kupić, tym wyższą opłatę naliczy notariusz. Taksa notarialna jest jednak w pewnym stopniu usankcjonowana prawnie – Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej narzuca górną granicę, która w zależności od wartości wynosi:
- do 3 000 zł – 100 zł;
- 3 000 – 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
- 10 000 – 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- 30 000 – 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- 60 000 – 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- 1 000 000 – 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, jednak nie więcej niż 10 000 zł.
Dodatkowe koszty mogą również pojawić się w przypadku finansowania nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny. Jednorazowo kredytobiorca jest zobowiązany do opłacenia:
- kosztów wyceny nieruchomości, czyli sporządzenia tzw. operatu;
- prowizji bankowej za udzielenie pożyczki;
- opłat przygotowawczych, które mogą wynosić nawet kilkaset złotych.
Podsumowując, zakup mieszkania wiąże się z koniecznością uiszczenia wielu opłat, które związane są m.in. z obowiązkiem podatkowym (podatek PCC lub podatek VAT, w zależności od typu zakupionej nieruchomości), jak również uregulowaniem kosztów usług notariusza. Warto zatem z większym wyprzedzeniem oszacować planowane koszty, aby móc tym samym lepiej przygotować się finansowo na tak dużą inwestycję.
Osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na Śląsku zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą inwestycji w Nowa Deweloper. Wszystkie nasze lokale objęte są podatkiem VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości. W przypadku dodatkowych pytań zachęcamy do kontaktu z naszymi doradcami.