Jak inflacja wpływa na rynek nieruchomości i co słychać na śląskim rynku nieruchomości po I kwartale 2024 r.?

Rynek nieruchomości w Polsce przeszedł w ubiegłym roku prawdziwą rewolucję. W dużej mierze było to efektem programów ułatwiających dostępność kredytów, dzięki którym po wielu miesiącach stagnacji sprzedaż mieszkań dosłownie ruszyła z kopyta. Polacy z dużym entuzjazmem przyjęli ofertę dopłat do kredytu hipotecznego w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. W rezultacie ceny nieruchomości w wielu miastach wzrosły średnio o ponad 20%. Program jednak się już skończył, a na uruchomienie kolejnego programu, Mieszkanie na Start, musimy jeszcze poczekać. Jak w takim razie wygląda obecnie śląski rynek nieruchomości i jaką rolę odgrywa w nim inflacja?

 

 

Spis treści:

• Rynek nieruchomości w Polsce na koniec 2023 roku
• Rynek nieruchomości 2024
• Jak inflacja wpływa na ceny nieruchomości?
• Podatek od nieruchomości 2024

 

Rynek nieruchomości w Polsce na koniec 2023 roku

Jak wynika z raportu „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2023 r.”, opublikowanym przez Narodowy Bank Polski, w ostatnim kwartale ubiegłego roku w Polsce oddano do użytkowania niemal 60 tysięcy mieszkań, co stanowi spadek o 18% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim oraz wzrost o 20% w porównaniu do III kwartału 2023 r. Co więcej, w tym samym czasie wydano pozwolenia na budowę ponad 66 tysięcy mieszkań, co stanowi wartość wyższą o 7% w stosunku do poprzedniego kwartału oraz o 11% w porównaniu do IV kwartału 2022 r. Fakt ten świadczy o stopniowym przebudzeniu na rynku deweloperskim i zwiększonym zainteresowaniu ze strony deweloperów planowaniem nowych inwestycji.

 

W temacie nieruchomości z rynku pierwotnego warto wspomnieć również o wyraźnym wzroście średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań, które wzrosły w ujęciu kwartalnym i rocznym w większości dużych miast Polski, a w szczególności w Krakowie, Wrocławiu oraz Gdańsku. Ceny te spadły wyłącznie w Gdyni (-1,2% kw./kw.). Na rynku pierwotnym odnotowano także wzrost realnych cen transakcyjnych względem CPI – zarówno kwartalnie, jak i rocznie. Oznacza to, że w pewnym momencie wzrost inflacji okazał się niższy w porównaniu do wzrostu cen mieszkań. Co ciekawe, dynamiki realne w stosunku do wynagrodzeń były w tym okresie ujemne (kwartalnie i rocznie), co oznacza, że wynagrodzenia rosły w szybszym tempie w porównaniu do cen mieszkań. Czy to jednak spowodowało łatwiejszą dostępność kredytów? Nie do końca, bo duże znaczenie miała tu jednak rekordowa inflacja oraz wysokie stopy procentowe. 

Czym były spowodowane rosnące ceny nieruchomości w ubiegłym roku? Duże znaczenie dla takiej sytuacji miał przede wszystkim zwiększony popyt na mieszkania spowodowany wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2%. Do momentu uruchomienia tego rozwiązania Polacy niezbyt chętnie decydowali się na kredyty hipoteczne, głównie z uwagi na wysokie oprocentowanie, za które odpowiadały wysokie stopy procentowe i rekordowy WIBOR (WIBOR 3M na poziomie 7,2% w październiku 2022 r.). Z każdym miesiącem 2023 roku wskaźniki te zaczęły jednak stopniowo się obniżać, ponieważ, jak oczekiwano, malejąca inflacja miała spowodować obniżkę stóp procentowych NBP. Tak też się stało i w IV kwartale 2023 roku obniżono stopę referencyjną do poziomu 5,75% z poprzedniego 6,75% – taki poziom utrzymuje się aż do dziś. W rezultacie WIBOR 3M osiągnął wartość 5,68 w październiku 2023 r.

Rynek nieruchomości 2024 – sytuacja na Śląsku po I kwartale

Sprzedaż w dół, oferta w górę – tak w zaledwie kilku słowach można podsumować to, jak wyglądał pierwszy kwartał 2024 roku na rynku pierwotnym w naszym kraju. Jak wynika z analiz zaprezentowanych przez Otodom Analytics, w granicach największych miast w Polsce (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Poznań), do sprzedaży trafiło około 15,9 tysięcy mieszkań, co stanowi wzrost o 6% kw./kw. oraz o 120% w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Równocześnie zwiększyła się też dostępność mieszkań z rynku pierwotnego, których deweloperzy sprzedali średnio o 7% mniej w stosunku do poprzedniego kwartału. I chociaż przewaga podaży nad popytem wpłynęła na zwiększenie oferty deweloperów, to jednak sytuacja ta nie wygląda tak samo we wszystkich miastach.

O ile Poznań i Wrocław są tymi miastami, które odnotowały największy wzrost oferty nowych mieszkań na sprzedaż (odpowiednio 45% i 36%), o tyle w Katowicach, sercu Śląska, odnotowano wręcz spadek na poziomie 3%. Warto również wspomnieć, że Katowice odnotowały dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań deweloperskich w ostatnich 3 miesiącach, na poziomie 66%. Jeżeli chodzi z kolei o ceny mieszkań w ofercie deweloperów, to w niektórych miastach, jak chociażby Poznań i Trójmiasto, wzrost liczby dostępnych mieszkań spowodował nieznaczny spadek cen nieruchomości (około 1,5%). W pozostałych miastach utrzymuje się natomiast trend wzrostowy lub stagnacja, którą widać na przykładzie Śląska. W Katowicach średnia cena mieszkań deweloperskich po I kwartale 2024 r. pozostaje na poziomie sprzed 3 miesięcy i wynosi 11 639 zł/m2.

Inflacja a rynek nieruchomości – jak inflacja wpływa na wartość mieszkania?

Mówiąc o sytuacji na rynku nieruchomości – czy to lokalnym, czy ogólnokrajowym, nie sposób nie wspomnieć o kwestii inflacji, która w znacznym stopniu wpływa na ceny nieruchomości oraz warunki kredytów hipotecznych. W skrócie możemy powiedzieć, że inflacja to spadek siły nabywczej pieniądza wskutek przedłużającego się wzrostu poziomu cen w gospodarce. Wartość wskaźnika CPI, podstawowego wskaźnika inflacji konsumenckiej, ustalana jest na podstawie tzw. koszyka inflacyjnego, który obejmuje m.in. żywność, odzież, obuwie, wydatki na transport oraz zdrowie. Co ważne, ceny mieszkań nie są brane bezpośrednio do wyliczania inflacji, chociaż wpływają na nią w sposób pośredni. W tym przypadku istotną rolę odgrywa jednak wskaźnik inflacji mieszkaniowej (WIM).

Jak inflacja wpływa na ceny nieruchomości?

Aby wyjaśnić to zjawisko, warto cofnąć się na moment do okresu pandemii, kiedy to w latach 2020-2022 polski rząd przeznaczał ogromne sumy pieniędzy na ratowanie gospodarki poprzez kolejne tarcze antykryzysowe, a stopy procentowe obniżono niemal do 0 (0,1% w 2020 roku). Fakt ten z jednej strony wpłynął na wzrost inflacji, a z drugiej zachęcił Polaków do masowego inwestowania w nieruchomości finansowane w ramach kredytu hipotecznego.

Rosnący popyt na nieruchomości spowodował jednak gwałtowny wzrost ich cen, niejednokrotnie nawet o kilkaset złotych na m2 z kwartału na kwartał. Inflacja z kolei cały czas rosła, ponieważ sprzyjały jej niskie stopy procentowe. Należy jednak pamiętać, że inflacja była wówczas zjawiskiem pobocznym, które nie wpłynęło na wzrost cen nieruchomości. Za skutek wysokiej inflacji można uznać natomiast obniżony popyt na nieruchomości. Obecna walka z wysoką inflacją, m.in. wskutek podnoszenia stóp procentowych, spowodowała zmniejszoną dostępność kredytów oraz obniżenie zdolności kredytowej Polaków. To z kolei może przełożyć się na spadek cen ofertowych nieruchomości i tymczasowe zahamowanie lub spowolnienie dalszego wzrostu cen mieszkań, ponieważ realnie ceny te nadal rosną.

Warto jednak podkreślić, że chociaż inflacja nie wpływa bezpośrednio na wzrost cen nieruchomości, to jej aktualny poziom wskaźnika inflacji może mieć kluczowe znaczenie dla wartości mieszkań. Jak widzimy na przestrzeni ostatnich lat, wysoka inflacja skłania inwestorów do szukania korzystnych aktywów, które pozwolą im na zabezpieczenie zgromadzonych środków przed potencjalną utratą ich wartości. Biorąc pod uwagę to, że nie wszystkie metody pozwalają na takie lokowanie kapitału, aby mógł on rosnąć na zbliżonym poziomie co inflacja, inwestycja w nieruchomości okazuje się jednym, obok złota, z najkorzystniejszych i najbezpieczniejszych rozwiązań. Pamiętajmy bowiem o tym, że wartość nieruchomości spada wyłącznie wtedy, gdy gospodarka w danym kraju zmaga się z poważnymi problemami finansowymi, czego przykładem jest m.in. Wenezuela oraz Grecja.

Jeżeli chodzi o inwestowanie w nieruchomości, to warto też zaznaczyć, że w ofercie wielu deweloperów możemy znaleźć szeroki wybór lokali idealnych pod wynajem, czego przykładem są m.in. mieszkania wykończone pod klucz dostępne w inwestycjach Nowa Deweloper.

Inflacja a rynek nieruchomości – prognozy 2024

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, inflacja w marcu 2024 roku wyniosła 1,9% rok do roku, co stanowi najniższy odczyt od co najmniej 5 lat. Rada Polityki Pieniężnej podjęła z także ostatnio decyzję o utrzymaniu wysokości stóp procentowych na niezmienionym poziomie, czyli 5,75%. Jak te informacje mogą wpłynąć na ceny mieszkań w tym roku? Nie da się ukryć, że znaczny spadek inflacji oraz towarzyszące jej niskie stopy procentowe wpływają korzystnie na zdolność kredytową Polaków, co z kolei może przełożyć się na wzrost popytu na zakup nieruchomości, który, w połączeniu z zapowiadanym na połowę roku nowym programem rządowym, może wpłynąć na rosnące ceny mieszkań.

Takiego zdania są m.in. deweloperzy ankietowani przez Narodowy Bank Polski, którzy uważają, że w tym roku możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, chociaż niższego niż w roku poprzednim. Według ich prognoz, nieruchomości będą droższe o średnio 11% w stosunku do 15% wzrostu szacowanego przez nich za rok ubiegły. Co więcej, jak możemy przeczytać w raporcie NBP, pod koniec ubiegłego roku zaledwie 13% deweloperów było w stanie wprowadzić nowe oferty do sprzedaży w ciągu 3 miesięcy, a kolejne 24% w okresie do 6 miesięcy. Ponad połowę podmiotów w obu grupach stanowiły niewielkie firmy deweloperskie, sprzedające rocznie mniej niż 100 mieszkań. Możemy zatem przypuszczać, że w wielu przypadkach większe firmy deweloperskie nie będą w stanie rozpocząć nowych inwestycji w I półroczu tego roku. Wynika to z wielu kwestii, takich jak m.in.:

• czasochłonność procedur administracyjnych, która opóźnia rozpoczęcie nowych inwestycji;
• trudna sytuacja ekonomiczna deweloperów, spowodowana m.in. długim okresem procedowania kredytów w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% – mieszkania rezerwowano i wyłączano ze sprzedaży na kilka miesięcy bez gwarancji sprzedaży;
• przedłużające się procedury urzędowe;
• wzrost kosztów realizacji projektów;
• wzrost cen materiałów budowlanych;
• trudności w nabyciu ziemi pod budownictwo wielorodzinne.

Podatek od nieruchomości 2024 – rekordowo wysokie stawki dla właścicieli mieszkań

W temacie inflacji oraz wzrostu cen nieruchomości warto zatrzymać się też na moment na zagadnieniu rekordowych podwyżek podatku od nieruchomości. Jak podało Ministerstwo Finansów, w tym roku stoimy w obliczu największej podwyżki stawek podatku od nieruchomości od 25 lat, co stanowi skutek głównie wysokiej inflacji z pierwszej połowy ubiegłego roku, kiedy to wskaźnik inflacji wynosił 15%. Dla porównania, w 2023 roku podwyżka podatku od nieruchomości wynosiła 11,8%. Jak to wygląda w praktyce?

Do zapłaty podatku od nieruchomości są zobligowane osoby fizyczne (właściciele nieruchomości), osoby prawne oraz spółki bez osobowości prawnej. Co ważne, podatek płaci zarówno właściciel budynku, jak i użytkownik wieczysty, posiadacz samoistny lub zależny nieruchomości. Podatkiem są objęte wszystkie budynki, grunty oraz budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Maksymalne stawki ustalone na ten rok przez Ministerstwo Finansów wynoszą (w przeliczeniu na 1 m2):

• 1,15 zł – budynki mieszkalne (w porównaniu do 1 zł w 2023 roku);

• 33,10 zł – budynki związane z działalnością gospodarczą (w porównaniu do 28,78 zł w 2023 roku);
• 11,17 zł – pozostałe typy budynków (w porównaniu do 9,71 zł w 2023 roku);
• 0,71 zł – grunty (w porównaniu do 0,61 zł w 2023 roku).

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości obowiązują mieszkańców 12 największych miast Polski (w porównaniu do 9 miast w roku ubiegłym). Na tej liście znajdują się m.in. Katowice.

 

Podsumowując, wpływ inflacji na rynek nieruchomości jest zjawiskiem złożonym, które może nieść za sobą różnorodne konsekwencje dla deweloperów, właścicieli mieszkań oraz potencjalnych inwestorów. Wzrost ogólnego poziomu cen w gospodarce może prowadzić do zwiększenia wartości nieruchomości, a także do wzrostu kosztów ich utrzymania (m.in. podatku od nieruchomości) oraz dostępu do kredytów hipotecznych. Ważne jest zatem, aby poznać mechanizmy, poprzez które inflacja wpływa na rynek nieruchomości, dzięki czemu będziemy w stanie podejmować świadome decyzje inwestycyjne oraz lepiej zarządzać naszymi aktywami.

 

Osoby planujące w najbliższym czasie zakup nowego mieszkania na śląskim rynku nieruchomości zachęcamy do zapoznania się z ofertą inwestycji w Nowa Deweloper. Nasi doradcy służą wsparciem i pomocą zarówno w kwestiach związanych z wyborem odpowiedniego mieszkania, jak również w sprawach formalnych, związanych m.in. z finansowaniem nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny.