Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – na czym polega, kogo dotyczy? Odpowiedzi z pierwszej ręki

Wraz z dniem 2 lipca 2024 roku w życie weszły nowe przepisy, które uniemożliwiają deweloperom sprzedaż mieszkań oraz domów bez ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). To rozwiązanie ma zapobiec obawom nabywców związanym z nieuczciwymi praktykami deweloperów, a także zapewnić im pełną ochronę środków pieniężnych zainwestowanych w nieruchomość. Na czym polega Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i kogo dotyczy? Odpowiadamy!

 

 

Spis treści

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy?
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jak działa?
• Kogo obejmuje ochrona Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym?
• Co daje gwarancja dewelopera związana z DFG?
• Gwarancja dewelopera – ile lat?
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – stawki
• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – statystyki

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – od kiedy?

Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska) weszła w życie 1 lipca 2022 roku. Okazuje się jednak, że jeszcze do niedawna, bo do 1 lipca 2024 roku, deweloperów obowiązywały przepisy przejściowe. Oznacza to, że jeżeli rozpoczęli oni sprzedaż swojej inwestycji i zawarli w niej co najmniej jedną umowę deweloperską przed dniem wprowadzenia ustawy (1.07.2022 r.), to mogli ją realizować w ramach przepisów ustawy z 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. stara ustawa deweloperska). Ustawa ta chroniła interesy nabywców, jednak w mocno ograniczonym stopniu.

Biorąc pod uwagę rekordy pod względem liczby mieszkań wprowadzonych na rynek przed 1 lipca 2022 roku (około 167 tysięcy w pierwszych trzech kwartałach 2022 r.), wielu deweloperów skorzystało z takiej możliwości. W efekcie w ostatnich dwóch latach część kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego mogła skorzystać z ochrony DFG, a część niestety nie. Od 2 lipca 2024 roku sprawa ta jest uregulowana prawnie, w związku z czym wszystkie osoby fizyczne kupujące mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego i podpisujące tego dnia, bądź później umowę deweloperską, podlegają ochronie DFG. Co ważne, ochronie podlega obecnie nie tylko lokal mieszkalny, ale też wszystkie pomieszczenia, które do niego przynależą i są nabywane łącznie w ramach umowy deweloperskiej, w tym taras, piwnica, miejsce garażowe i komórka lokatorska.

Dzięki tym przepisom kupujący, w przypadku niedotrzymania warunków umowy ze strony dewelopera, może liczyć na pełny zwrot wszystkich środków wpłaconych na poczet zakupu domu lub mieszkania. Gwarantuje to przede wszystkim bezpieczeństwo całej transakcji, a także daje nabywcom pewność, że nie będą narażeni na nieuczciwe praktyki ze stron deweloperów.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jak działa?

Gwarancja na mieszkanie od dewelopera zapewnia nabywcom zwrot wszystkich wpłaconych pieniędzy w następujących przypadkach:

• upadłość dewelopera;
• brak przeniesienia na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej;
• oddanie mieszkania lub domu z istotnymi wadami;
• nierozpoczęcie budowy lub brak kontynuacji zgodnie z terminami określonymi w umowie;
• wypowiedzenie umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP) przez bank, np. w sytuacji zaprzestania budowy;
• upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (pod warunkiem, że kwota nie przekroczy równowartości 100 tysięcy euro chronionych przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny).

Jak wygląda to w praktyce? Każdy nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego wpłaca pieniądze na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Następnie deweloperzy odprowadzają obowiązkowe składki od każdej wpłaty zrealizowanej przez nabywcę. Składki te trafiają do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG). W momencie, gdy deweloper lub bank prowadzący rachunek powierniczy upadnie, DFG oddaje nabywcy środki wpłacone na poczet zakupu mieszkania lub domu.

Skąd jeszcze biorą się środki wpłacane na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? Są to również takie kwoty jak:

• odsetki od środków pieniężnych gromadzonych na rachunku bankowym Funduszu;
• przychody z lokat środków Funduszu;
• wierzytelności nabyte w ramach postępowania upadłościowego prowadzonego wobec dewelopera lub banku;
• środki pozyskane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz DFG.

Zgodnie z zapisami tzw. nowej ustawy deweloperskiej obowiązek wpłacenia składek na DFG powstaje wraz z dniem wpłaty środków przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składka ta powinna być następnie uiszczana przez dewelopera w ciągu 7 dni od dnia dokonania wpłaty, jednak nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.

Kogo obejmuje ochrona Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym?

Gwarancja na mieszkanie od dewelopera dotyczy wyłącznie osób fizycznych, które są konsumentami, tzn. dokonują czynności niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Jeżeli z kolei nabywcą lokalu jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, jednak kupuje mieszkanie na prywatny użytek (nie jako przedsiębiorca), to wówczas podlega on ochronie. Co ważne, ochrona DFG znajduje zastosowanie również w przypadku nabywców domów jednorodzinnych. Warunkiem w tym przypadku jest zakup domu w ramach umowy deweloperskiej (niegotowego budynku, gdzie zawierana jest od razu umowa przeniesienia własności), która została zawarta nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku.

A co nie podlega ochronie DFG? Są to:

• nieruchomości z rynku wtórnego, czyli gotowe domy, segmenty, mieszkania nabywane od poprzedniego właściciela;
• gotowe mieszkania nabywane od dewelopera, czyli takie, które zostały wybudowane, posiadają pozwolenie na użytkowanie i mają założoną księgę wieczystą.

 

 

Co daje gwarancja dewelopera związana z DFG?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma charakter prewencyjny, co oznacza, że:

• zachęca deweloperów do rzetelnej i terminowej realizacji zapisów umowy deweloperskiej oraz unikania ryzyka zagrożenia finansowego;
• służy jako źródło informacji dla nabywcy o sytuacji prawnej i finansowej deweloperów;
• wskazuje nabywcy informacje na temat stanu realizacji inwestycji;
• zwiększa bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości.

Co ważne, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG) prowadzi regularną ewidencję w systemie teleinformatycznym – Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (EDFG), gdzie można sprawdzić dane m.in. na temat przedsięwzięć deweloperskich danej firmy, zadań inwestycyjnych realizowanych przez dewelopera, odprowadzanych przez niego składek na DFG, jak również przebiegu realizacji umów zawieranych przez dewelopera.

Gwarancja dewelopera – ile lat?

Pojęciem ściśle związanym z kwestią Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest gwarancja dewelopera oraz rękojmia. Są to jednak różne instrumenty prawne, które w języku potocznym często stosowane są zamiennie. W rzeczywistości nie są one jednak tożsame ze sobą. W przeciwieństwie do DFG, które jest obecnie narzucone na deweloperów zgodnie z przepisami prawa, gwarancja to całkowicie dobrowolna propozycja ze strony firmy deweloperskiej, która nie jest uregulowana prawnie. Jej zakres i czas trwania są ustalane pomiędzy stronami umowy i odnotowywane w zapisach umowy deweloperskiej. Mogą w niej znaleźć się np. wzmianki na temat szczegółowej listy usterek, które zobowiązują dewelopera do napraw na własny koszt.

Czas trwania gwarancji dewelopera jest dobrowolny, jednak zakłada się, że jeżeli nie zostanie on określony przez niego, to wynosi 2 lata od daty odbioru technicznego lokalu mieszkalnego  (zgodnie z art. 577 § 4 Kodeksu cywilnego).

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – stawki

Wysokość składek wpłacanych przez deweloperów na DFG jest określana w drodze rozporządzenia ministra ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Obecnie deweloperów obowiązują dwie stawki:

• 0,1% od każdej wpłaty od nabywcy w sytuacji, gdy deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oznacza to, że bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę;
• 0,45%, jeżeli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oznacza to, że bank wypłaca deweloperowi środki w kilku transzach, po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z ustalonym harmonogramem inwestycji.

Co ważne, nabywca nie ponosi dodatkowych opłat z tytułu ochrony Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Całkowity koszt jest zawarty już w cenie mieszkania. Przykładowo, składka na DFG od pełnej kwoty wpłaconej na zakup mieszkania o wartości 1 000 000 zł wyniesie 1 000 zł (w przypadku zamkniętego rachunku mieszkaniowego) lub 4 50 zł (w przypadku rachunku otwartego).

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – statystyki

Szacuje się, że na koniec maja 2024 roku DFG chronił ponad 73,4 tysięcy nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego w ramach około 5,4 tysięcy inwestycji deweloperskich. Dla porównania, w analogicznym okresie roku poprzedniego ochronie podlegało zaledwie 7,6 tysięcy nabywców w ramach ponad 1 280 inwestycji deweloperskich. Co więcej, średnia wartość lokalu korzystającego z ochrony DFG wyniosła w pierwszych pięciu miesiącach tego roku 630 200 zł.

 

Jak widać, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi niezwykle ważny krok w kierunku nieustannego zwiększania bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Dzięki temu rozwiązaniu osoby, które zdecydują się na zakup nowego domu lub mieszkania, mogą mieć pewność, że ich inwestycja jest solidnie zabezpieczona przed nieplanowanymi zdarzeniami. Jest to szczególnie istotne z punktu widzenia budowania pozytywnych relacji pomiędzy nabywcą a deweloperem, a także utrzymania stabilności na polskim rynku nieruchomości.

 

Wszystkie osoby, które planują zakup mieszkania na Śląsku i chcą się dowiedzieć więcej na temat Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zapraszamy do kontaktu z naszymi doradcami. Z przyjemnością umówimy się z Państwem na spotkanie w naszym biurze sprzedaży, aby zaprezentować najciekawsze inwestycje dostępne w naszej ofercie, a także omówić szczegóły dotyczące bezpieczeństwa transakcji związanej z zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego.