Czy można kupić mieszkanie bez posiadania wkładu własnego?

Zakup mieszkania to dla wielu osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu, a jednocześnie ogromne wyzwanie. Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że inwestorzy planujący finansowanie transakcji poprzez kredyt hipoteczny są zmuszeni do zgromadzenia większej kwoty w ramach tzw. wkładu własnego. Fakt ten często stanowi poważną barierę dla kupujących, niejednokrotnie zmuszając ich do zmiany planów inwestycyjnych. Czy można jednak ominąć wymóg posiadania wkładu własnego w gotówce przy staraniu się o kredyt na zakup mieszkania?

 

Spis treści:

• Czym jest wkład własny i jaką pełni funkcję
• Ile wynosi minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?
• Program Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – na czym polega?
• Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego – kto może skorzystać?
• Warunki korzystania z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego
• Program Mieszkanie bez wkładu własnego – okres kredytowania i limity cenowe
• Jak złożyć wniosek o udzielenie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego?
• Alternatywne sposoby na uzyskanie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego

 

Czym jest wkład własny i jaką pełni funkcję?

Wkład własny to określona suma pieniędzy, którą kredytobiorca musi posiadać, aby móc uzyskać np. kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub budowę domu. Wysokość tej kwoty określa się procentowo i jest ona uzależniona przede wszystkim od wartości nieruchomości. Wymóg uiszczania wkładu własnego na poczet zakupionej inwestycji istnieje na polskim rynku kredytowym od 2014 roku. W tym czasie Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S, która zalecała bankom wymóg wnoszenia przez kredytobiorcę wkładu własnego na poziomie co najmniej 5% wartości mieszkania, domu lub budowy. Z czasem wysokość wkładu rosła, osiągając poziom 10%, 15% i ostatecznie 20%. Oznacza to, że dziś banki udzielają kredytu hipotecznego w wysokości maksymalnie 80% planowanej inwestycji.

Skąd wziął się wymóg wnoszenia wkładu własnego? Jest to forma dodatkowego zabezpieczenia dla banku, głównie na wypadek niewywiązania się ze spłaty kredytu lub sytuacji, w której konieczna byłaby sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania roszczeń wierzyciela.

Ile wynosi minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?

Obecnie większość banków w Polsce wymaga wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach banki umożliwiają jednak uzyskanie kredytu z mniejszym wkładem, np. w wysokości 10%, co jest spotykane w takich instytucjach jak np. w Alior Bank, BPS Bank, Credit Agricole oraz mBank. Wniesienie mniejszego wkładu może jednak wiązać się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia do kredytu, tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Program Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – na czym polega?

Co jednak dzieje się w sytuacji, gdy osoby ze zdolnością kredytową nie są w stanie uzbierać wkładu własnego niezbędnego do zakupu mieszkania? Rozwiązaniem tego problemu jest rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli tzw. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Program ten jest realizowany w ramach Ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z 1 października 2022 roku, która powstała w związku z Rządowym Funduszem Polski Ład. Przepisy, które weszły w życie 27 maja 2022 roku, oferują polskim kredytobiorcom tzw. gwarantowany kredyt, bez konieczności gromadzenia wkładu własnego w wysokości 10% lub 20% kwoty zobowiązania. Bank Gospodarstwa Krajowego pobiera jedynie od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1% kwoty objętej gwarancją.

Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego – kto może skorzystać?

Program Mieszkanie bez wkładu własnego jest skierowany do wszystkich osób, które posiadają zdolność kredytową. Określeniem tego, czy dany kredytobiorca jest zdolny do spłaty zobowiązania, zajmuje się bank, który bierze pod uwagę takie czynniki jak np. zarobki, rodzaj umowy o pracę oraz wydatki stałe. Warunkiem skorzystania z programu jest też brak posiadania innej nieruchomości na własność (za wyjątkiem rodzin z co najmniej dwójką dzieci). Z kredytu bez wkładu własnego mogą zatem skorzystać:

• single – Mieszkanie bez wkładu własnego dla singli to świetna opcja zwłaszcza dla osób samotnych i tych, które dopiero rozpoczynają swoją karierę zawodową i nie udało im się zgromadzić potrzebnych środków do zakupu nieruchomości;
• małżeństwa bezdzietne;
• pary i małżeństwa z dziećmi.

Najwięcej korzyści z programu zyskują rodziny posiadające dwójkę lub więcej dzieci, które mogą skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej. W ramach tego rozwiązania dług może być umorzony nawet o 60 tysięcy złotych, jeżeli na świecie pojawi się trzecie lub kolejne dziecko.

Warunki korzystania z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego

Ogólnie zasady przydzielania kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego wyglądają tak samo jak w przypadku finansowania z wkładem własnym. Jedyna różnica polega na obowiązku przedstawienia oświadczeń potwierdzających spełnienie warunków korzystania z programu. Aby móc skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, należy spełnić następujące warunki:

• brak prawa własności nieruchomości przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego. Jak zostało wspomniane wcześniej, wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwójką dzieci – w trakcie zaciągnięcia kredytu hipotecznego mogą mieć inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50 m2 przy dwójce dzieci, 75 m2 przy trójce i 90 m2 przy czwórce dzieci. W przypadku rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci limitu metrażowego nie ma;
• brak udokumentowanej darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny w ciągu 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy;
• nieprzekroczenie ustawowego limitu cenowego nieruchomości zakupionej na rynku pierwotnym lub wtórnym.

 

Program Mieszkanie bez wkładu własnego – okres kredytowania i limity cenowe

Minimalny okres, na jaki może zostać udzielony kredyt w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, wynosi 15 lat. Dofinansowanie jest udzielane do wysokości 100% ceny zakupu nieruchomości lub kosztów budowy domu jednorodzinnego, wraz z wykończeniem lokalu.

Limity cenowe dotyczące wartości nieruchomości oraz wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej, do której może zostać udzielony Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, są regularnie publikowane na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego. Jak widać na przykładzie danych z 3 kwartału 2024 roku, dane te różnią się dla rynku pierwotnego i wtórnego, a także są inne dla miast wojewódzkich, gmin sąsiadujących oraz pozostałych miejscowości. Przykładowo, limity dla województwa mazowieckiego i śląskiego wyglądają następująco:

• rynek pierwotny, Warszawa: 13 459,89 zł/m2;
• rynek pierwotny, gminy ościenne: 10 312,08 zł/ m2;
• rynek wtórny, Warszawa: 12 498,47 zł/ m2;
• rynek wtórny, gminy ościenne: 9 575 zł/ m2;
• rynek pierwotny, Katowice: 10 278,10 zł/ m2;
• rynek pierwotny, gminy ościenne: 9 300,20 zł/ m2;
• rynek wtórny, Katowice: 9 543,95 zł/ m2;
• rynek wtórny, gminy ościenne: 8 635,90 zł/ m2.

Jak złożyć wniosek o udzielenie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego?

Wniosek o udzielenie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego można złożyć wyłącznie w bankach, które biorą udział w programie rządowym. Co ważne, oprócz wniosku o udzielenie kredytu należy złożyć również specjalne oświadczenie dotyczące spełnienia warunków programu oraz wniosek o udzielenie gwarancji przez BGK. Oprócz tego kredytobiorca musi dostarczyć do banku standardowe dokumenty do kredytu hipotecznego, takie jak:

• dokumenty potwierdzające dane wnioskodawcy (m.in. formularz danych osobowych, dowód osobisty, skrócony odpis aktu małżeństwa);
• dokumenty potwierdzające dochody wnioskodawcy (m.in. zaświadczenie o dochodach, zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, wyciąg z konta, PIT za ostatni rok);
• dokumenty dotyczące nieruchomości pod hipotekę (m.in. aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, dokument potwierdzający prawo własności, operat szacunkowy).

Alternatywne sposoby na uzyskanie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego

W sytuacji, gdy dana osoba nie może skorzystać z programu Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego (np. z powodu zbyt wysokiej ceny nieruchomości, która nie mieści się we wskazanym limicie), a także nie dysponuje niezbędnymi środkami na wkład własny, może spróbować skorzystać z alternatywnych opcji zabezpieczenia kredytu, takich jak np.:

• inne mieszkanie jako wkład własny – wkład własny nie musi przyjmować wyłącznie formy gotówki. Może być nim także mieszkanie, które nie stanowi zabezpieczenia innego zobowiązania kredytowego, czyli posiada tzw. czystą księgę wieczystą. Należy jednak mieć na uwadze fakt, że większość banków udzielających kredytów hipotecznych akceptuje taką formę zabezpieczenia wyłącznie wtedy, gdy kredytobiorca zobowiązuje się do spieniężenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Uzyskane ze sprzedaży środki muszą wówczas trafić na spłatę kredytu. Zdarza się jednak, że niektóre banki mogą zgodzić się na wniesienie wkładu własnego w formie innego mieszkania, jednak bez konieczności sprzedaży. Wówczas traktują tę nieruchomość jako dodatkowy wkład własny, podobnie jak częściowo wniesioną gotówkę;
• działka jako wkład własny – zgodnie z art. 10.3 Rekomendacji S wprowadzonej w 2013 roku, która definiuje zasady związane z dobrymi praktykami w kwestii udzielania kredytów hipotecznych, jako wkład własny bank może zaliczyć nieruchomość gruntową (zabudowaną lub niezabudowaną), na której docelowo znajdować się będzie przedmiot kredytowania, czyli dom jednorodzinny. Ważne jest jednak, aby działka nie była obciążona hipoteką i nie stanowiła przedmiotu służebności. Jej powierzchnia i wartość rynkowa muszą z kolei spełniać wymogi banku udzielającego kredyt;
• inne środki finansowe jako wkład własny – w zależności od polityki banku część instytucji może wyrazić zgodę na wkład własny w formie oszczędności na koncie bankowym, środków z IKE lub papierów wartościowych;
• mieszkanie będące przedmiotem współwłasności jako wkład własny – ostatnią opcją, jaką mogą dopuścić niektóre instytucje kredytujące, jest ustanowienie przedmiotu wkładu własnego w formie mieszkania pozostającego we współwłasności kilku osób. Jest to możliwe wyłącznie wtedy, gdy lokal nie jest obciążony hipoteką i wszyscy właściciele wyrażają zgodę na jego sprzedaż;

 

Jak widać, istnieje kilka sposobów na to, by ubiegać się o kredyt hipoteczny nawet wtedy, gdy nie dysponujemy wkładem własnym. Tym, czego warto jednak unikać, jest zaciągnięcie dodatkowego kredytu na wkład własny. Takie rozwiązanie nie tylko obciąży domowy budżet, ale także może odbić się niekorzystnie na zdolności kredytowej danego kredytobiorcy. Z tego powodu warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który wskaże nam dostępne opcje i pomoże uniknąć niepotrzebnych problemów związanych z uzyskaniem kredytu.

 

Osoby planujące zakup nowego mieszkania na Śląsku zachęcamy do zapoznania się z naszymi inwestycjami w Nowa Deweloper. Aby uzyskać więcej informacji na temat konkretnych lokali i możliwości ich finansowania, zachęcamy do bezpośredniego kontaktu z naszymi doradcami.