Czego spodziewać się po rynku nieruchomości – czy ceny mieszkań spadną?

Jak wspominaliśmy jeszcze nie tak dawno, końcówka ubiegłego roku przyniosła nieznaczne spadki cen nieruchomości. Ceny transakcyjne w większości dużych miast w Polsce zaczęły delikatnie spadać lub trzymały stabilny poziom. Jednak początek bieżącego roku pokazuje, że sytuacja na rynku nadal pozostaje niestabilna – w części miast ceny mieszkań wzrosły, natomiast w innych dochodzi do ich spadku. Co zatem dalej z cenami mieszkań – czy możemy liczyć tu na wyraźny trend?

 

 

Spis treści

• Co z cenami mieszkań na początku 2025 roku? Eksperci nie pozostawiają złudzeń
• Czy ceny mieszkań spadną? Wiele wskazuje na mocno rysujący się scenariusz
• Czy ceny mieszkań będą spadać? Szykują się poważne zmiany
• Jak negocjować cenę mieszkania? Praktyczne wskazówki dla inwestorów

 

Co z cenami mieszkań na początku 2025 roku? Eksperci nie pozostawiają złudzeń

Wyniki raportu PKO Banku Polskiego „Rejs w nieznane. Perspektywy na 2025” mieliśmy okazję już przeanalizować. Jak możemy tu zaobserwować, rynek mieszkaniowy w Polsce powoli podnosi się z okresu historycznych wzrostów cen nieruchomości, a wręcz wchodzi w fazę stagnacji. Już wtedy analitycy przewidywali, że rok 2025 rok powinien upłynąć pod znakiem stabilizacji cen mieszkań, którym może towarzyszyć ograniczona aktywność deweloperów oraz nieznaczny spadek sprzedaży nieruchomości.

Czy coś się zmieniło na przestrzeni ostatnich miesięcy? Prognozy analityków PKO BP potwierdzają najnowsze dane Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE). Według raportu w lutym 2025 roku średnie ceny mieszkań w największych miastach wzrosły co prawda o 3,4% w ujęciu rocznym, jednak nie oznacza to jednoznacznego powrotu tak drastycznych wzrostów cen jak w roku ubiegłym. Eksperci zwracają uwagę, że pomimo ogólnej tendencji wzrostowej w Warszawie i Krakowie (dwóch największych rynkach w skali całego kraju) odnotowano pierwsze od trzech lat spadki cen w ujęciu rocznym. A to bardzo sygnał wskazujący, że rynek nieruchomości zaczyna się wyraźnie różnicować.

Analizy PIE pokazują, że największy wzrost cen dotyczy Gdańska – inne miasta również mogły odczuć tę zmianę, jednak nie aż w tak dużym stopniu. Co ważne, zdaniem analityków już od kwietnia ubiegłego obserwujemy ogólną stabilizację rynku, co jest z kolei zbieżne z naszymi poprzednimi analizami. Średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosi obecnie 11,8 tys. zł, a w największych aglomeracjach – 15,4 tys. zł.

Co ciekawe, dane PIE z lutego wskazują, że w porównaniu do stycznia ceny mieszkań w sześciu największych miastach wzrosły jedynie o 0,2%, przy czym wzrosty napędzały głównie Poznań i Łódź. W pozostałych lokalizacjach ceny albo utrzymały się na poziomie ze stycznia, albo nieznacznie spadły. Z kolei w mniejszych miejscowościach widać kontynuację trendu – w miastach do 100 tys. mieszkańców ceny wzrosły o 2,2%, podczas gdy w średnich miastach (100–500 tys. mieszkańców) zanotowano spadek o 0,5%.

Czy ceny mieszkań spadną? Wiele wskazuje na mocno rysujący się scenariusz

Wbrew pozorom na prognozowaną sytuację na polskim rynku nieruchomości ogromny wpływ ma… demografia. Dane wskazują, że Polska już teraz jest – i w kolejnych miesiącach prawdopodobnie nadal będzie – jednym z najszybciej wyludniających się państw Europy. Od dłuższego czasu mówi się o prognozach wskazujących, że populacja Polski spadnie w 2050 roku poniżej 33 milionów osób, co oznacza spadek o ponad 10% w porównaniu do sytuacji obecnej. To niepokojące zjawisko może działać mocno destabilizująco na polską gospodarkę, w tym m.in. na system emerytalny oraz rynek nieruchomości.

Coraz częściej mówi się bowiem, że spadek polskiej populacji, zwłaszcza w gronie osób młodych, których potrzeby mieszkaniowe wciąż nie są zaspokojone, może wiązać się z ograniczonym popytem na nieruchomości. Z kolei ich podaż, z uwagi na trwałość tego trendu, zmienia się znacznie wolniej. Biorąc pod uwagę całą Unię Europejską, nie jesteśmy w stanie zaobserwować silnej zależności pomiędzy spadkiem populacji a kształtowaniem się cen mieszkań.

W kontekście tego, czy ceny mieszkań będą spadać, szczególnie istotny jest dla nas przypadek Łotwy, gdzie od momentu wejścia kraju do UE liczba ludności wciąż drastycznie spada. Co więcej, na rynek nieruchomości trafiają głównie lokale po osobach zmarłych, gdzie kolejne pokolenia mieszkają za granicą lub decydują się na nowe budownictwo. Taki stan mocno wpływa na ceny nieruchomości, które w ostatnich latach rosły stosunkowo wolno. Czy jest się tu z czego cieszyć? Nie do końca, ponieważ łotewskie trendy demograficzne wskazują na niewielki odsetek mieszkańców w wieku 25-39 – tych, którzy są najbardziej zainteresowani kupnem nieruchomości. Oznacza to, że popyt na mieszkania w najbliższych latach może pozostawać ograniczony, a nawet dalej spadać. Co taka tendencja może oznaczać dla Polski?

 

 

Czy ceny mieszkań będą spadać? Szykują się poważne zmiany

Niestety, rynek nieruchomości wciąż pozostawia nam wiele niewiadomych. Jedno jest jednak pewne – pogłębiające się zmiany demograficzne oraz zjawiska społeczne będą miały decydujący wpływ na przyszłość cen mieszkań. Choć spadek liczby ludności, zwłaszcza wśród młodszych osób, wskazuje na mniejszy popyt na nieruchomości, rzeczywistość wygląda na jeszcze bardziej skomplikowaną.

Warto zauważyć, że jednoosobowe gospodarstwa domowe, zwłaszcza osoby starsze, poszukują innych mieszkań niż wielopokoleniowe rodziny. W dużych miastach rośnie liczba singli i par, którzy stawiają na mniejsze lokale, ale w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Z kolei na wsiach i w mniejszych miejscowościach najczęściej preferowane są większe domy, często w tradycyjnych, wiejskich zabudowach. Powyższe trendy dowodzą, że ceny nieruchomości w miastach już od dłuższego czasu utrzymują się relatywnie stabilnie, a popyt na nieruchomości na obszarach wiejskich spada.

Co zatem dalej z cenami mieszkań w Polsce? Powyższe prognozy wskazują na dalszy spadek liczby ludności, co może sugerować zmniejszenie popytu na nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że niekoniecznie musi to doprowadzić do obniżki cen. Jednym z powodów jest fakt, że zmiany demograficzne nie mają równomiernego wpływu na wszystkie regiony. W dużych miastach, gdzie popyt na nieruchomości nie maleje, ceny utrzymują się na wyższym poziomie. Z kolei w regionach, które tracą ludność, ceny mieszkań mogą zatrzymać się lub spadać, ale te zmiany nie będą miały tak dużego wpływu na ceny w miastach.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na ceny mieszkań są rosnące koszty budowy. Mniejsza liczba pracowników w branży budowlanej prowadzi do wzrostu kosztów robocizny, co bezpośrednio wpływa na ceny nowych mieszkań. Koszty materiałów budowlanych oraz wykańczania mieszkań również idą w górę, co sprawia, że nowe nieruchomości są droższe. Z tego powodu, choć ceny na rynku wtórnym mogą w niektórych przypadkach spadać, ceny nowych mieszkań nie będą maleć w tym samym tempie.

Jakie wnioski z powyższych analiz płyną w kierunku Polski? Starzenie się ludności (według prognoz w 2060 roku aż 64% Polaków będzie w wieku poprodukcyjnym) w połączeniu z postępującą depopulacją kraju mogą w znacznym stopniu ochładzać rynek nieruchomości. Wciąż jednak nie wiemy, kiedy mechanizm ten stanie się bardziej odczuwalny dla mieszkańców. Obniżki cen mieszkań, z którymi mieliśmy do czynienia w ostatnim czasie, mogą nie mieć jeszcze zbyt wiele wspólnego z tą tendencją.  Część spadków wynikała raczej z chwilowych wahań rynkowych, np. skutków pandemii, zmian stóp procentowych czy ogólnych turbulencji gospodarczych. Dlatego w krótkim okresie możemy spodziewać się dalszej zmienności cen, w zależności od bieżących okoliczności gospodarczych, a niekoniecznie od zmian demograficznych.

Jak negocjować cenę mieszkania? Praktyczne wskazówki dla inwestorów

Skoro wiemy już, że ceny mieszkań mogą podlegać różnym wahaniom, zależnym od wielu czynników, takich jak chociażby sytuacja gospodarcza w kraju, zmiany demograficzne czy lokalne warunki rynkowe, warto zastanowić się, jak skutecznie negocjować cenę nieruchomości, jeżeli faktycznie planujemy inwestycję. Umiejętność negocjacji może okazać się niezwykle ważna dla osób, które zastanawiają się nad tym, jak wykorzystać dostępne środki w sposób jak najbardziej efektywny.

 

 

Niezwykle ważne w tym temacie jest kierowanie się kilkoma istotnymi wskazówkami:

1. Zbadanie rynku – przed przystąpieniem do negocjacji warto zebrać wszystkie informacje na temat podobnych nieruchomości lub inwestycji w okolicy. Znając szczegóły dotyczące cen (koszty remontu, miejsca parkingowego, wysokość czynszu, cena za m2), łatwiej będzie nam ocenić, czy dana oferta jest uczciwa i zasługuje na naszą uwagę.
2. Ustalenie budżetu oraz widełek cenowych – koniecznie należy ustalić górną granicę, jaką jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania. Pozwoli to na utrzymanie kontroli podczas negocjacji, nawet jeśli w trakcie rozmowy pojawią się pokusy związane z podniesieniem budżetu.
3. Sprawdzenie wielu ofert – im więcej nieruchomości zobaczymy (zarówno online, jak i na żywo), tym łatwiej będzie nam poznać realia lokalnego rynku, a następnie odważyć nieuzasadnione wyceny.
4. Analiza całej oferty – wszystkie mieszkania warto oceniać pod kątem lokalizacji, stanu technicznego czy dodatkowych udogodnień, aby móc później lepiej określić realną wartość inwestycji.
5. Przygotowanie argumentów do obniżenia ceny – jeżeli oferta wydaje się zawyżona, nie bójmy się proponować niższej kwoty, popierając to określonymi argumentami, np. porównaniem z tańszymi ofertami w okolicy.
6. Negocjacje z głową i umiarem – jeżeli cena mieszkania odpowiada realnym stawkom w okolicy, chęć agresywnej obniżki może wywołać wyraźny sprzeciw sprzedającego. Zamiast tego lepiej jest zaproponować niewielkie, ale uzasadnione obniżki (często dotyczą tzw. końcówki ceny).
7. Negocjacje całej transakcji, nie tylko ceny mieszkania – pamiętajmy, że negocjować możemy wiele kwestii, np. termin przekazania, wyposażenie, prowizję dla pośrednika, koszty dodatkowych udogodnień (np. miejsca postojowego). Takie podejście często pozwala na uzyskanie korzystniejszych warunków, nawet jeśli początkowo wydają się one niezmienne.

 

Osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na Śląsku, zachęcamy do zapoznania się z naszymi inwestycjami w Nowa Deweloper. Oferujemy nowoczesne mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, które łączą komfort, funkcjonalność i wysoką jakość wykonania. Zapraszamy również do kontaktu z naszym biurem sprzedaży i spotkania z doradcami, podczas którego przedstawimy szczegóły naszych ofert, pomożemy dopasować mieszkanie do Twoich potrzeb oraz udzielimy informacji o cenach i możliwości ich negocjacji.