Co dokładnie oznacza „stan deweloperski” mieszkania? Wyjaśniamy!

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, często spotykamy się z określeniem „stan deweloperski”. I chociaż termin ten jest powszechnie stosowany w branży nieruchomości, to wciąż nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, co dokładnie oznacza. Czym jest stan deweloperski, co obejmuje i czym różni się od tzw. wykończenia pod klucz?

 

 

Spis treści

• Stan deweloperski – co to znaczy?
• Czym jest podwyższony stan deweloperski?
• Stan surowy zamknięty a stan deweloperski w domu jednorodzinnym – różnice
• Stan deweloperski mieszkania a wykończenie pod klucz
• Co obejmuje stan deweloperski mieszkania?
• Zakup mieszkania w stanie deweloperskim – na co warto zwrócić uwagę?
• Stan deweloperski mieszkania a odbiór techniczny
• Gdzie szukać informacji na temat standardu mieszkania?

 

Stan deweloperski – co to znaczy?

Jak wynika z danych, niemal połowa Polaków decydujących się na zakup mieszkania, wybiera nieruchomość  w stanie deweloperskim. Co ciekawe, u naszych zachodnich sąsiadów takie pojęcie jak „stan deweloperski mieszkania” praktycznie niemal nie istnieje. Tam nabywcy kupują przede wszystkim mieszkania wykończone pod klucz, które są gotowe do zamieszkania. A co tak naprawdę oznacza stan deweloperski mieszkania?

Przyjmuje się, że jest to surowy stan mieszkania, w którym można przejść do dalszych prac wykończeniowych. Przeważnie są to lokale mieszkalne, w których:

• zakończono prace związane z ociepleniem budynku;
• doprowadzono przyłącza;
• przygotowano ściany oraz podłogi.

Warto jednak podkreślić, że stan deweloperski mieszkania może wyglądać zupełnie inaczej w różnych inwestycjach. Wszystko zależy w dużej mierze od dewelopera oraz zapisów znajdujących się w umowie deweloperskiej. Pojęcie „stanu deweloperskiego” jest zawsze szczegółowo wyjaśniane w tym dokumencie, dzięki czemu kupujący może upewnić się, co znajdzie w lokalu podczas odbioru technicznego.

Czym jest podwyższony stan deweloperski?

Część deweloperów oferuje także mieszkania w podwyższonym stanie deweloperskim. W tym przypadku również trudno jest zdefiniować ten termin, ponieważ wszystkie usługi w ramach tego standardu są ustalane indywidualnie, w zależności od potrzeb klienta. Zdarza się, że mieszkania w podwyższonym stanie deweloperskim mają ściany pokryte gładziami i są przemalowane na biało. W niektórych przypadkach lokale mają też zamontowane drzwi antywłamaniowe oraz domofony.

Stan surowy zamknięty a stan deweloperski w domu jednorodzinnym – różnice

Stan surowy zamknięty to pojęcie stosowane głównie w kontekście domów jednorodzinnych lub większych obiektów użyteczności publicznej. Nie jest ono natomiast wykorzystywane w przypadku budownictwa wielorodzinnego. Wynika to z prostej kwestii – w nieruchomościach w stanie surowym zamkniętym nie są rozprowadzone niezbędne instalacje, dlatego też nabywca kupujący mieszkanie w takim standardzie nie mógłby w nim funkcjonować.

Stan surowy zamknięty nie został konkretnie zdefiniowany w przepisach prawa budowlanego. W większości przypadków uznaje się, że budynek w takim standardzie posiada już:

• okna;
• drzwi zewnętrzne;
• docelowe pokrycie dachowe;
• rynny;
• ścianki działowe wewnątrz budynku;
• bramę garażową, pod warunkiem że jest uwzględniona w projekcie.

Pamiętajmy jednak o tym, że dopiero po zakończeniu stanu surowego zamkniętego można przejść do realizacji kolejnego etapu budowy domu jednorodzinnego – stanu deweloperskiego. Dom w stanie deweloperskim jest już dobrze ocieplony, posiada niezbędne przyłącza, parapety, schody wewnętrzne i balustrady schodów zewnętrznych. Dodatkowo standard ten obejmuje wykonanie takich prac jak wylewki podłogowe, tynki na ścianach, montaż grzejników, wentylacja i przygotowanie ścian do malowania.

Stan deweloperski mieszkania a wykończenie pod klucz

Terminem, który również często pojawia się w kontekście budownictwa deweloperskiego jest tzw. wykończenie pod klucz. Jest to usługa realizowana w mieszkaniach o standardzie deweloperskim, dzięki której nowy właściciel mieszkania może wprowadzić się do urządzonego lokalu, który jest już gotowy do zamieszkania. Warto zaznaczyć, że pakiety związane z usługami wykończenia pod klucz mogą różnić się w przypadku różnych deweloperów. Jedni oferują np. w pełni urządzone i umeblowane wnętrza, inni z kolei przeprowadzają wyłącznie prace związane z malowaniem ścian, położeniem podłóg i płytek, montażem drzwi oraz wykończeniem kuchni i łazienki. Co więcej, zakres wyposażenia, standard i jakość wykorzystanych materiałów także mogą różnić się w zależności od wybranego pakietu.

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania?

Zakłada się, że mieszkanie w stanie deweloperskim powinno umożliwiać dalsze przeprowadzanie prostych prac malarskich, instalacyjnych i montażowych. Z tego powodu przeważnie obejmuje on takie elementy jak:

• tynki na ścianach i sufitach – zdarza się, że ściany są pomalowane białą farbą, czasami jest to idealnie równa gładź, na którą można aplikować farbę;
• wylewka podłogowa;
• instalacja wodno-kanalizacyjna i odpływy;
• instalacja elektryczna i wyprowadzenie pod oświetlenie (czasami wykończone gniazdami i włącznikami);
• instalacja grzewcza i wentylacyjna – cena mieszkania obejmuje zwykle grzejniki;
• wykończenie balkonu (np. płyta balkonowa do wykończenia lub gotowa do bezpośredniego użytku);
• instalacja domofonowa i alarmowa;
• drzwi zewnętrzne;
• okna z parapetem wewnętrznym i zewnętrznym.

Dokładny zakres prac przeprowadzonych w ramach stanu deweloperskiego mieszkania, konkretne materiały oraz wyposażenie zastosowane w lokalu są mogą się różnić i są zawarte w zapisach umowy deweloperskiej.

 

Zakup mieszkania w stanie deweloperskim – na co warto zwrócić uwagę?

Zakup mieszkania deweloperskiego to poważna inwestycja, która wymaga od kupującego sporej rozwagi i skrupulatności. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto przyjrzeć się przede wszystkim takim kwestiom jak:

• jakość materiałów wykorzystanych do budowy ścian – deweloperzy mogą korzystać z materiałów o zróżnicowanej jakości, dlatego warto upewnić się, jaki produkt został wykorzystany w naszym mieszkaniu i ewentualnie zweryfikować tę sprawę u dewelopera;
• standard wykończenia ścian – deweloperzy stosują pod tym względem kilka wariantów. Ściany w mieszkaniu mogą być pokryte tynkiem, wyrównane i przygotowane do malowania, a czasami pokryte pierwszą warstwą farby. Szczegóły na ten temat warto doprecyzować w zapisach umowy deweloperskiej, by móc później sprawdzić, czy wykonawca zrealizował ustalone standardy;
• rodzaj profili okiennych – szczególnie istotny jest tu materiał wykonania okien (drewno, aluminium, PVC) oraz wartość współczynnika przenikania ciepła, która ma duży wpływ na izolację termiczną w pomieszczeniach;
• rodzaj parapetów – konkretnie materiał ich wykonania (PVC, konglomerat, kamień);
• typ grzejników łazienkowych – zwykłe lub rurkowe;
• rodzaj balustrad balkonowych – w mieszkaniach wielopoziomowych również balustrad przy schodach;
• materiały wykorzystane do wykończenia podłogi.

Stan deweloperski mieszkania a odbiór techniczny

Odbiór mieszkania od dewelopera to niezwykle istotny proces, którego żaden nabywca nie powinien bagatelizować. Jest to jeden z ostatnich etapów zakupu nieruchomości, który pozwala kupującego na sprawdzenie jej pod kątem technicznym, zgodnością z normami budowlanymi i brakiem usterek. Cała procedura pozwala na weryfikację, czy deweloper wywiązał się ze zobowiązań do wybudowania lokalu o określonym standardzie technicznym i zgodnie z normami budowlanymi. Na koniec podpisuje się odpowiedni protokół, w którym opisane są wszystkie wady i usterki nieruchomości zauważone w trakcie kontroli. Taki protokół musi mieć formę pisemną, z zawartą datą sporządzenia i podpisami obu stron.

Warto pamiętać o tym, że odbiór techniczny może odbyć się dopiero wtedy, gdy budynek otrzyma podpisanie na użytkowanie, jednak jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność lokalu na  nabywcę. Dokonując odbioru, dobrze jest przyjrzeć się pewnym aspektom, które mogą czasami wiązać się z pewnymi błędami i niedopatrzeniem ze strony dewelopera. Są to m.in.:

• zarysowania i uszkodzenia – zdarza się, że w trakcie prac budowlanych dojdzie do pewnych uszkodzeń, widocznych np. na ramie okiennej. Jeżeli widzimy, że defekty te wykraczają poza ustalone normy, warto zgłosić je deweloperowi;
• brak kątów prostych i krzywe płaszczyzny – spora niedogodność zwłaszcza dla ekip wykończeniowych. Im szybciej uda się je wykryć, tym łatwiej będzie można je usunąć. Z drugiej strony należy pamiętać, że istnieją pewne normy, w ramach których wykonawcy muszą się mieścić, dlatego też dopiero ich przekroczenie wiąże się z koniecznością dokonania poprawek przez dewelopera;
• zawilgocenia – usterki spowodowane niedoschniętymi ścianami i przeciekami mogą stanowić spory problem, dlatego jeżeli tylko uda się je wykryć, warto wskazać je w protokole odbioru mieszkania;
• nieodpowiednia wentylacja – może wynikać np. błędów projektowych lub wykonawczych.

Gdzie szukać informacji na temat standardu mieszkania?

Najważniejsze informacje na temat stanu wykończenia mieszkania oraz inwestycji można znaleźć na stronie internetowej dewelopera. Warto również skontaktować się telefonicznie lub mailowo z biurem sprzedaży, aby uzyskać więcej szczegółów na temat standardu nieruchomości. Co więcej, wszystkie dokładne informacje na temat stanu wykończenia mieszkania są zawsze zawarte w prospekcie informacyjnym, dzięki któremu potencjalny nabywca może upewnić się, co wchodzi w zakres stanu deweloperskiego mieszkania.

 

Stan deweloperski odgrywa kluczową rolę w budownictwie wielorodzinnym. Jest to etap, na którym określa się standardowe wykończenie przestrzeni przez dewelopera przed przekazaniem nieruchomości klientowi. Warto jednak pamiętać, że istnieje szeroki zakres elementów wchodzących w skład stanu deweloperskiego, dlatego zawsze należy upewnić się co do tych kwestii jeszcze przed podjęciem dalszych czynności związanych z procesem transakcyjnym.

 

W Nowa Deweloper oferujemy szeroki wybór nowych mieszkań na Śląsku, które sprzedawane są w stanie deweloperskim. Aby uzyskać więcej informacji na temat tego, co wchodzi w zakres standardu naszych lokali, zachęcamy do bezpośredniego kontaktu z doradcami.