Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Częstochowie – analiza. Czy jest to opłacalne?

Jak wynika z danych PKO BP, średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce wzrosła w I kwartale 2023 roku o 2% względem ostatniego kwartału 2022 roku i o około 10% rok do roku. Warto również dodać, że analitycy PKO BP nie zaobserwowali w tym okresie spadku cen transakcyjnych względem IV kwartału 2022 r. w żadnym z 6 największych miast w Polsce. Jak to wygląda na przykładzie rynku pierwotnego w Częstochowie? Czy inwestycja w mieszkanie deweloperskie wciąż jest tu opłacalna?

 

Sytuacja na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce

JLL, międzynarodowa firma doradcza, która świadczy kompleksowe usługi na rynku nieruchomości, opracowuje cykliczne raporty na temat rynku mieszkaniowego w Polsce. Zgodnie z ich analizami, pierwsze trzy miesiące 2023 roku przyniosły nam spory wzrost liczby sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym w aż 6 polskich metropoliach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście i Poznaniu. Łącznie w tych miastach deweloperzy sprzedali w I kwartale tego roku ponad 11,4 tysiąca mieszkań, co stanowi wzrost aż o 35% w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Tę tendencję warto zestawić ze zmianą struktury podaży nowych mieszkań na rynku nieruchomości. Już w II połowie ubiegłego roku mogliśmy zauważyć, że deweloperzy coraz śmielej zaczęli wprowadzać do sprzedaży mieszkania z wyższej półki cenowej, co w dużej mierze związane było z ogromnym spadkiem popytu kredytowego. W rezultacie w wielu dużych miastach w Polsce, np. w Krakowie i Warszawie, średnie kwartalne ceny mieszkań osiągnęły poziom nawet 16-17 tys. zł/m2.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Częstochowie w 2023 roku

Jak na tle pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce wypada Częstochowa? Okazuje się, że sytuacja tu jest bardzo korzystna z punktu widzenia osób poszukujących nowego mieszkania. Posługując się danymi zebranymi przez Otodom Analytics, możemy zauważyć, że najwyższe ceny nowych mieszkań dotyczą rynku warszawskiego. W kwietniu 2023 roku średnia cena mieszkań wyniosła w stolicy 14 426 zł/m2. Co ciekawe, w tym samym okresie w Częstochowie wartość ta była niemal o połowę niższa, sięgając poziomu 7 642 zł/m2, co stanowi wzrost o zaledwie 413 zł/m2 w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Warto również podkreślić, że w ostatnich miesiącach częstochowski rynek pierwotny odnotował spadek w cenach nieruchomości, które w szczytowym okresie (przełom stycznia i lutego 2023 roku) wynosiły ponad 7 900 zł/m2. W marcu 2023 roku trend wzrostowy został jednak zatrzymany. Widoczna jest korekta. Ceny mieszkań spadły o około 300 zł/m2, co jest bardzo dobrą informacją dla osób planujących inwestycje mieszkaniowe w tym regionie. Jednak od marca 2023 roku widoczny jest stopniowy wzrost cen, który według analityków będzie kontynuowany. Program Bezpieczny Kredyt 2% oraz oczekiwania dotyczące rozluźnienia polityki kredytowej wpłyną na wzrost popytu, co przy ograniczonej podaży wpłynie na wzrost ceny mieszkań na rynku częstochowskim.

Ceny mieszkań deweloperskich na częstochowskim rynku nieruchomości warto przeanalizować również w kontekście powierzchni sprzedawanych nieruchomości. Okazuje się, że w kwietniu 2023 roku najwięcej musieliśmy zapłacić za kawalerki i mieszkania poniżej 40 m2 – ich średnia cena wyniosła wówczas 8 479 zł/m2. Z drugiej strony, najniższe ceny wg powierzchni mieszkań obserwowane są dla przestronnych apartamentów o powierzchni przekraczającej 90 m2 – w ich przypadku średnie ceny ofertowe wyniosły  6 710 zł/m2.

Czy opłaca się inwestować w mieszkania z rynku pierwotnego w Częstochowie?

Biorąc pod uwagę konkurencyjne ceny nowych mieszkań w Częstochowie w porównaniu do innych dużych miast w Polsce, możemy śmiało stwierdzić, że zakup takiej nieruchomości jest bardzo dobrą okazją inwestycyjną, zwłaszcza pod najem długoterminowy. Zgodnie z danymi Otodom Analytics stopa zwrotu ROI wynosi tu 7% (stan na kwiecień 2023 r.), wyprzedzając tym samym takie miasta jak Rzeszów, Wrocław, Lublin, Warszawę oraz Kraków.

Największej stopy zwrotu możemy spodziewać się w przypadku mieszkań o powierzchni 40-59 m2, co jest zbieżne z preferencjami wynajmujących, którzy najchętniej wynajmują nieduże mieszkania oraz te o średnim metrażu. Najniższą stopę zwrotu, jednak wciąż atrakcyjną, bo na poziomie 5,6%, zapewnić nam mogą duże apartamenty o powierzchni ponad 90 m2. Warto przy tym zaznaczyć, że podane wartości nie uwzględniają czasu, w którym mieszkanie nie jest wynajęte, kosztów remontu i utrzymania nieruchomości, jak również kwestii podatkowych.